Аналитика каналаMaxКирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь

Как купить квартиру В Москве, если у вас есть 4 миллиона рублей? Рассказал подробнее в видео ☝️ Пиши слово ИНВЕСТ в личные сообщения, предложу похожие варианты.

Luzhniki Collection: локация топовая, а покупателей всё меньше Меня последнее время спрашивают про этот проект. Хамовники, Лужники, вода, парк всё супер. Но я смотрю на любой объект как инвестор, а инвестору важно в конечном счете заработать. Разобрал по корпусам — картина показательная. Где прошли сделки Проект стартовал в конце 2022-го. Пик пришёлся на 2023–2024, тогда прошло около 70% всех сделок, пока цены держались в диапазоне 750 тыс. — 1,5 млн за метр. Дальше цена пошла вверх и покупатель резко закончился. В 2025-м было около 126 сделок, за доступные месяцы 2026-го около 31. Показательный пример — MOUNTAIN LINE Корпус у шумной дороги, не лучшая позиция в проекте. При этом продавался активнее многих. Цена прошла путь с 830 тыс. до 1,71 млн за метр — почти вдвое. А поток покупателей упал: 75 сделок в 2023-м, 37 в 2024-м, 14 в 2025-м, единицы в 2026-м. Получается такой приём, когда один корпус задирают, чтобы гнать людей в другие. Про воду отдельно Корпуса WATERFRONT с видом на Воробьёвы горы должны быть главным продуктом. По бумаге. По факту MOUNTAIN LINE у дороги продал около 148 квартир, а три корпуса WATERFRONT вместе — 167. За воду просили 2,5–4 млн за метр против 1,5–1,9 у соседей. Пишу эти цифры и подступает истерический смех 🤣 Премия за качество и воду конечно существует, но она не бесконечна. Где реальный потолок Массовый продукт Luzhniki упёрся примерно в 1,6–1,9 млн за метр. Выше 2 млн — уже больше красивых цифр в прайсе, чем реальных сделок. Когда отдел продаж говорит «проект вырос до 4 млн за метр» — это значит «у нас осталось несколько видовых квартир, которые мы так выставили». А это разные вещи. Что важно знать покупателю На сентябрь 2026-го в проекте около 384 квартир — примерно 37% всех лотов. По некоторым корпусам одна-две сделки за несколько месяцев. И причем скидки есть. В общем проект не плохой — локация бесспорно элитная. Просто цена уже обогнала спрос и запаса роста для инвестора не осталось. Именно поэтому мы его в портфель не взяли. #разборы_lock_box

История о том, как клиент изначально хотел просто проинвестировать, а по итогу захотел жить в этом комплексе сам Инвестор пришёл к нам через рилс. Познакомились, созвонились, я рассказал нашу стратегию. Запрос под инвестор с использованием семейной ипотеки доступна. Поехали вместе в Крылатское, посмотрели студию, которая у нас в брони с весьма существенной скидкой от базовой цены. А дальше разговор пошёл в другую сторону. Он говорит: «А может возьмем что-то побольше?». Почему нет, рассмотрели и предложили вариант евро-2 с уже комбо-ипотекой, где часть будет семейная, а часть рыночная, с ПВ 20%. Но пока считали он ходил по комплексу, смотрел локацию, общался с менеджерами. И в какой-то момент говорит: А что там, на последнем этаже? А там две квартиры, возможные под объединение. Получается свой отдельный этаж, около 200 м2. И клиент начал рассматривать этот вариант, но уже для себя 🔥 Итого сейчас в диалоге: одна квартира под инвест, две под себя. Я еще раз убедился, что цифры важны, но они не заменяют живого ощущения от места. Именно поэтому мы зовём инвесторов приехать на объект и пройтись по району, посмотреть, представить себя покупателем на выходе. Ведь это работает и для себя и под инвест. #сделки_lock_box

Собрал подборку объектов, которые сейчас реально интересны для инвестиций Каждую неделю ко мне обращаются люди с одним вопросом: «Кирилл, куда вложить деньги прямо сейчас?» Рынок сейчас такой: большинство новых стартов застройщики выводят по завышенным ценам — строительство дорогое, кредиты дорогие, вот и закладывают всё в квадратный метр. Покупаешь на котловане, а через два года рядом тот же застройщик продаёт новый корпус по той же цене и твоя квартира никуда не выросла. Мы такие объекты отсекаем сразу. Берём только то, где есть реальный ценовой зазор от рынка уже на входе, понятный спрос на переуступку и чистый сценарий выхода с прибылью. В подборке — актуальные объекты, которые прошли наш фильтр: — переуступки с замороженной рассрочкой — объекты с выгодой от рынка от 3 до 8 млн — входной порог от 10 млн ₽ — потенциальная доходность от 30% годовых По каждому лоту — цифры, параметры входа и сценарий выхода. Подборка доступна всем подписчикам канала. Подписывайтесь, жмите на кнопку ниже и я пришлю подборку👇 ПОДБОРКА ЛОТОВ: https://clck.ru/3WLW76 https://clck.ru/3WLW76 https://clck.ru/3WLW76

Я всегда открыто говорю вам о ЖК, в которые мы инвестируем! В видео объяснил почему 👆

Вернемся к моему ремонту в студии. Во-первых, спасибо вам за помощь в голосовалках🙌 Самым сложным вопросом был: полноценная кровать или раскладной диван? Вы помогли, укрепив во мне принятое решение 😊🤝 Покажу как будет выглядеть наша студия. Готовы? Поставьте побольше реакций!))

Задержки — это рынок. Наша работа минимизировать их последствия В 2025 году каждый второй застройщик в России допустил перенос сроков сдачи. Средняя задержка по Москве — 4,7 месяца. Это не форс-мажор и не исключение, ну вот просто так работает рынок)) За последние недели мы писали о переносах в нескольких наших объектах. Инсайдер — 3 месяца. WELL тоже. Понимаю, что читать это кому-то может неприятно. Поэтому хочу объяснить, как мы с этим работаем. Мы не просто ждём. По каждому объекту выходим на коммерческих директоров и руководителей проектов, ведём переговоры и добиваемся компенсации. Где-то это меблировка на 1,5 млн ₽ в подарок. Где-то кондиционеры в каждую комнату. Где-то продление рассрочки на 3–6 месяцев, чтобы инвестор не терял доходность на ипотечных платежах. Параллельно тестируем новый инструмент ускорения продаж — делаем ремонт в квартирах на свои деньги, чтобы выйти на рынок с готовым продуктом, пока остальные продают бетон. Первый объект моя студия в Nice Loft уже в работе. Задержки неприятны, но они не должны пугать. Именно в таких ситуациях видно, насколько агентство погружено в процесс. Мы держим руку на пульсе по каждому объекту и не отпускаем ситуацию. Хороших выходных и на связи. Выше нос))

Как бы я распорядился 15 млн Итак: 10 млн — в два объекта по 5 млн ПВ С 15 млн можно зайти в более объемные лоты, чем со студиями за 3 млн взноса. Я бы взял два объекта бизнес-класса с рассрочкой — евро-двушки с одной спальней. Через 12–18 месяцев на этих 10 млн реально выйти на +5–7 млн прибыли при грамотном входе. 3 млн — в депозит Оставить на депозите, с них я буду оплачивать рассрочку по двум квартирам . Простая защита от инфляции и высокая ликвидность. 1,5 млн — путешествия 4–5 поездок в год на одного, но в нашем случае это 2-3 поездки😁 Мы любим путешествовать, поэтому обязательно тратим на новые эмоции. 0,5 млн — на себя На хотелки. Новы телефон, ништя эки к машинам, конные тренировки, ракетка для падела и другое)) Итог через год Капитал вырастает не смотря на траты. Три источника работают одновременно: рост объектов, депозит, сэкономленные нервы за счёт финансовой подушки. Такая стратегия. Как вам? 😎

Вам пришли 15 млн рублей. Как распорядитесь? Только честно))

Самая быстрая сделка за всю историю работы. Инвестор Марина зашла с нами в объект бизнес-класса всего за 36 часов. Мы выжали максимум из семейной ипотеки, хотя в самый ответственный момент всё чуть не рухнуло. Как ловить такие моменты и сколько на этом можно заработать? Рассказал в этом видео ☝️ Если хотите подобрать объект с похожей математикой, пишите в лс @StulovKA слово ЛОТ.