Аналитика каналаMaxКирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь

Занял призовое место в турнире, пока мои на мощном открытии в танцевальном лагере. У них конечно веселее, но и у меня не плохо. Винишко вот выиграл и рейтинг чуть поднял👌

Когда застройщик говорит «рассрочка 0%» — он не врёт. Но и правду не договаривает. Один и тот же лот у одного и того же застройщика стоит по-разному в зависимости от способа оплаты. В полную оплату — одна цена. В рассрочку — другая, выше. Разница и есть те самые «0%». Как это работает. Застройщик берёт базовую цену квартиры, закладывает в рассрочный прайс наценку — обычно 8–15% и равномерно размазывает её по графику платежей. Никакой отдельной строки «проценты» нет. Просто цена лота чуть выше. Это на самом деле не обман, а такой вид ценообразования. Застройщик честно говорит: хочешь платить частями — плати больше за объект. Хочешь дешевле — плати сразу. Почему это важно считать до входа. В нашей модели наценка в рассрочке напрямую влияет на итоговую доходность. Мы берём оба прайса, в полную оплату и в рассрочку на один и тот же лот и считаем реальную стоимость плеча. Иногда наценка 8% при правильном выходе всё равно даёт 60% годовых на вложенный капитал. Иногда наценка 20% делает сделку неинтересной. Первое, что я делаю по любому новому объекту — прошу оба прайса и считаю разницу. Это занимает пять минут и сразу показывает, стоит ли заходить вообще. «Беспроцентная рассрочка» — рабочий инструмент. Просто его нужно считать, а не читать как маркетинговый слоган.

Сегодня у меня День рождения. Спасибо за поздравления! Хочу сделать вам подарок 😘 Всем, кто напишет кодовое слово — открою бесплатный доступ к гайду по инвестициям в недвижимость. Там без воды: как зарабатывать от 50% годовых на вложенный капитал, как выбирать объекты, как работает рассрочка, какие ошибки убивают доходность и как выстроить стратегию с бюджетом от 3 млн. Практика, цифры, реальные кейсы из нашей работы. Пишите в тг @StulovKA_2 слово Праздник 🎂

Еще один турнир сегодня поиграл, занял лишь шестое место. Вот скажите, если играем на двух кортах, на одном из которых старые мячи, на другом новые только что открыли организаторы - это норм? Я только к одним адаптировался, потом переходишь и снова другие. Часть ударов и подач в итоге мимо кассы. Это выбило и повлияло на исход, но возможно я ищу отмазки слабому результату😂

Тестируем формат, который должен ускорить продажу квартир. Рассказываю. Идея простая: вместо того чтобы продавать студию в чистовой отделке, как большинство, кто брал квартиру на ранней стадии для перепродажи, хочу сделать из неё готовую квартиру «под тапочки». С дизайном, мебелировкой, красивым интерьером. Пока 90% в комплексе продают бетон или чистовую, у нас будет уже готовый продукт. Я кстати отсмотрел квартиры с ремонтом... ну такое. Один из 7 конкурирующих с нами вариантов имеет приятный вид, в ремонт весьма сомнительный. Но нам же лучше 😁 В прошлый четверг принял решение, нашел подрядила через партнеров. Уже в пятницу поехали с дизайнером на объект. Посмотрели мою студию в Nice Loft, обсудили концепцию, подписали договор. Сейчас стадия подготовки проекта планировочных решений. Когда будет визуализация, уже можно тестить повышение ценника и добавить к продаже классные фото. Покупатель увидит рендер и будет знать, что получит именно такую квартиру, один в один. Вижу два сценария дальше. Первый: визуал ускоряет продажу и мы раскатываем эту механику на другие объекты, как минимум с уже чистовым ремонтом которые. Второй: сдаём квартиру в аренду, что перекроет платёж по ипотеке и спокойно держим до продажи. Как обычно все тестирую на себе)) Если хорошо сработает, то у нас появится еще один инструмент и проверенный партнер на все следующие выходы! Огонь?🔥

Знаете, что я часто замечаю у людей, которые приходят ко мне на консультацию? Почти у каждого есть ощущение, что они уже куда-то опоздали. Не успели купить на старте, пропустили низкую ставку, не зашли, когда была скидка. И теперь сидят с этим ощущением, что момент ушёл. Это называется FOMO — страх упустить возможность. И в инвестициях это штука двойственная. С одной стороны, это реальный сигнал. Когда рынок оживает и вокруг начинается движение — это не просто шум, это часто означает, что что-то реально происходит и есть смысл смотреть внимательнее. С другой — FOMO легко превращается в ловушку. Когда покупаешь не потому что объект хорош, а потому что страшно не успеть. Это уже эмоция, а не стратегия. Я сам несколько раз ловил себя на этом. И выработал для себя простое правило: если я не могу объяснить за две минуты, почему этот конкретный объект интересен — я не захожу. Никакой спешки, никакого «последний шанс». Потому что рынок недвижимости устроен так, что возможности появляются постоянно. Одна закрылась — через месяц появится другая. Главное — понимать, что ты ищешь, и не принимать решения под давлением момента. Правильного момента не существует. Но правильное решение — существует. И оно всегда принимается спокойно.

Бог меняет планы, для тех кто держит газ ⚡️

Рынок на данный момент не простой, мы с партнерами и командой размышляли, как можем усилиться и на днях я решил пойти по одному из первоначальных сценариев с этим объектом. Завтра расскажу о нем👌

Взяли для инвестора квартиру и офис у одного застройщика. Получилось крутое комбо. Смотрите подробности в видео 👆

Когда я читаю негативные комментарии, я не обижаюсь)) Они пишутся не со зла. Скорее от внутренней беспомощности или недоверия. А люди, у которых есть ресурсы, они не желчь сливали, они писали мне в лс и я получил десятки заявок от новых инвесторов. С некоторыми дело близиться к сделке, а с кем-то просто получилось полезное знакомство и обмен опытом. Тем не менее, я потратил пару минут для записи ответов для комментаторов) Часть 2 доступна к просмотру 👆😉