Аналитика каналаMaxКирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь

Полетали сегодня🪂🤩

Как до 17 продержаться не подскажу. Но чтобы не работать до 65, нужно всего лишь капитал ~120 млн, тогда можно будет получать около миллиона рублей на аренде )) всего 120, подумайте 😅😏

Очень большой шоурум 😱 По ЖК NEXUS закрыли объем, который планировали. Инвестировали в 8 квартир и 1 офис. Цены подрастают, льготные программы постепенно сворачиваются. Пора двигаться дальше. Предварительно из всего массива предложений нашли два потенциальных объекта, считаем математику. Скоро расскажу, что из этого пойдет в работу, а что нет. p.s. Мне тут понравилось. Много места, красиво. Приятно ездить в такие пространства к застройщику. Встречают по одежке же, как говорится)

Какие на вас риски? Часть 1 При инвестировании всегда есть какие-то риски. И риски как правило прямо пропорциональны доходности. Однако, есть твердые ниши, в которых есть аномальные доходности относительно безопасности. Объясню проще. Вы инвестируете в криптомонету в преддверии листинга. Вкладываете 1 млн рублей. Можно в моменте из рублевого миллиона сделать долларовый. Но так же в моменте вы можете потерять и то, что имели. Опасно. Выбор каждого конечно, но все-таки… я, например, сегодня так не рискую. Но было время плотного участия в IDO и прочих криптотемах. Вложены миллионы, что-то заработано, но гораздо больше потеряно, в погоне за «миллиардами». Есть недвижка, где все понятно, но доходность совсем небольшая. Купили квартиру за 20 млн, сдаете ее, она окупится в лучшем случае за 10-12 лет. А на практике все 15. Да, останется сама квартира и она вырастет в цене, хотя бы отбив инфляцию. Однако, доходность от такой инвестиции сущие копейки, 5-7% годовых. И это если вы взяли ее в полную оплату. Но, если доходность в 1000% вас пугает, а 5% совсем не впечатляет, есть модель, при которой можно делать 30-70% годовых на вложенные. Это как раз то, чем мы и занимаемся. Я, с нашей командой аналитиков, подбираем лучшие объекты в соотношении цены и качества на рынке недвижимости бизнес и премиум-класса в Москве и Санкт-Петербурге. Заходим в них с кредитным плечом (в большинстве случаев это рассрочка на 12-24 месяца или субсидированные ипотечные программы со сниженной ставкой), а потом продаем по переуступке или на ключах. Таким образом, инвестировав в квартиру стоимостью 20 млн всего 5 млн, можно заработать 2-4 млн чистыми. Такая модель инвестирования получается достаточно уникальной по своей безопасности и доходности. Именно поэтому я ОЧЕНЬ рекомендую хорошенько присматриваться к нашим предложениям. Они всегда очень тщательно просчитаны и ждут своего инвестора)

Не прокатило😂 Выезжаю в офис

Марина пришла с рекламы. А через полтора дня мы уже были в сделке. Я уже писал про неё — тот самый идеальный инвестор. Нашла нас в сети, сама изучила статьи, ознакомилась с кейсами, прочитала канал. И в тот же день написала, что готова работать. Честно говоря, я поначалу не до конца понял, что происходит, слишком быстро для «холодного» лида. Но Марина знала, что делает. У нее была понятная задача реализовать выгодно семейную программу, пока условия доступны. Мы обсудили ситуацию и оперативно решили ряд задач: открыли нужные счета, прописала сына по своему месту жительства, собрали пакет документов для одобрения и получили его. Как итог: 📍 ЖК «Крылатская 33», бизнес-класс, м. Крылатское — студия 30,5 м², 11 этаж — вход через семейную ипотеку, скидка 30% от базовой цены 📊 Параметры сделки: — стоимость: 16,2 млн ₽ (база 23,1 млн) — ПВ: 6,5 млн ₽ — платёж: 67 тыс ₽/мес при ставке 6% 📈 Сценарий (12 месяцев): — оценка продажи: ~26,1 млн ₽ — чистая прибыль: ~9,2 млн ₽ — доходность: ~128% годовых на вложенные Единственное, что растянуло сделку с трёх дней до полутора недель — ВТБ. Не первый раз сталкиваемся с сотрудниками, которые каждый раз оформляют ипотечную сделку так, как будто видят её впервые в жизни. А в день нашей сделки еще и офис затопило, пришлось буквально пробираться и доплывать до своей квартиры🙈 Но Марина стойко прошла через всё это, не потеряв ни настроя, ни скорости. Пожалуй, это самая быстрая сделка с новым инвестором за всё время нашей работы. Следим за ростом её капитала — обязательно расскажем. #сделки_lock_box

Какой из вариантов инвестиций выберешь ты? Пиши в комментариях 👇

Самый опасный миф: “недвижимость всегда растёт” Деньги обесцениваются не иногда, они обесцениваются постоянно. Вы просто не замечаете это каждый день. Но через несколько лет те же самые деньги — это уже другие возможности. И тогда большинство делает логичный вывод: «Надо купить недвижимость. Она не подведёт». Частично — правда. Но есть нюанс, о котором вам редко скажет продавец. Недвижимость сама по себе — не защищает капитал. Его защищает только правильная сделка. Можно купить квартиру и: — сидеть без роста — годами пытаться продать — выйти в ноль с учётом инфляции И таких кейсов на рынке достаточно много. Почему? Потому что люди покупают: — “хороший ЖК” — “надёжного застройщика” — “в красивом районе” Но не анализируют: — по какой цене они заходят — кто купит у них этот объект — за счёт каких факторов будет рост И вот здесь начинается разница. Одни “сохраняют” деньги в бетоне. Другие — зарабатывают на структуре сделки. Я не верю просто в активы. Я верю в математику и аналитику. Ведь зарабатывает не весь рынок. Зарабатывает тот, кто зашёл правильно. Сохранить капитал — это база. Но если не считать — можно потерять даже в “надёжном” активе. А чтобы и не потерять и еще заработать, пишите мне в лс, подберем объект под ваши возможности @StulovKA

ЦБ против поэтапного раскрытия эскроу. И я его понимаю Банк России заявил категорически: деньги покупателя переходят застройщику только после того, как покупатель получил квартиру. Поэтапно — нет. Застройщики давно лоббируют обратное. Дайте деньги по мере готовности корпуса — это снизит стоимость проектного финансирования и в итоге цены на жильё. Звучит разумно. Но я смотрю на это иначе. Система эскроу появилась после того, как тысячи людей потеряли деньги в стройках, которые не завершились. Долёвка без защиты была лотереей. Сейчас покупатель защищён: пока нет ключей — деньги в банке. Поэтапное раскрытие возвращает часть этого риска обратно покупателю. Не весь, но часть. ЦБ говорит: риск несёт застройщик. Я согласен. Для инвестора в новостройки это хорошая новость. Стабильность через эскроу — это предсказуемость сроков, меньше банкротств девелоперов, понятный горизонт выхода из сделки. Нам именно это и нужно.

В феврале этого года мы взяли несколько лотов в ЖК NEXUS. Бизнес-класс в Кунцево, 5 минут до метро Молодёжная, евро-трёшка 71 м², высокий этаж. На входе цена была — 37,5 млн, сегодня — уже 40,5 млн. Потому что каждая проданная квартира повышает стоимость остальных примерно на 0,5%. И это без ремонта, без ключей, без аренды. Просто зафиксировали цену на предстарте. Я всегда говорю: когда думаете «подожду ещё недельку» — это эмоции, а не формирование капитала. Хотите такие же объекты по инвестиционно-привлекательным ценам? Пишите в лс @StulovKA.