Аналитика каналаMaxКирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь

Занял призовое место в турнире, пока мои на мощном открытии в танцевальном лагере. У них конечно веселее, но и у меня не плохо. Винишко вот выиграл и рейтинг чуть поднял👌

Если у вас есть 30 млн рублей — это видео для вас) А если пока еще нет - то верю в вас, что скоро будут! Но видео тоже посмотрите, вопрос не в количестве нулей ведь, а в вариантах эффективного распоряжения ими 😎

Я занимаюсь инвестициями в недвижимость не первый год. В личном портфеле — 10 объектов с суммарной капитализацией около 300 млн рублей. Сам прохожу каждую сделку, которую рекомендую инвесторам: захожу на тех же условиях, по тем же ценам. Это мой принцип работы. За это время я написал 15 статей о том, как реально работают инвестиции в недвижимость. Как считать финмодель до входа? Почему рассрочка может давать от 30% годовых на вложенный капитал? Как мы договариваемся с застройщиком о компенсации при задержке? Какие объекты отсеиваем и почему? Как выглядит сделка изнутри от первого созвона до переуступки. Всё написано на реальных кейсах из нашего портфеля. Если хотите разобраться в теме до того, как принимать решение это лучшее место для старта. Статьи доступны всем подписчикам моего телеграм канала. Приходите по ссылке и прямо сейчас и жмите на ссылку, чтобы получить статьи 👇 ПОЛУЧИТЬ СТАТЬИ

Просто для наглядности, какой ремонт у нескольких конкурентов. Все норм, никого не принижаю. Просто хочу, чтобы вы увидели разницу сами 😊

Семейная ипотека с 1 октября. Мой взгляд Знаю, что вы уже видели, Минфин наконец опубликовал финальные условия. С 1 октября семейная ипотека в Москве, Питере и их областях выглядит так: — 1 ребёнок до 7 лет: 12%, лимит 12 млн ₽ — 2 детей, один до 7 лет: 10%, лимит 15 млн ₽ — 3 детей: 8%, лимит 18 млн ₽ — 4 детей: 6%, лимит 18 млн ₽ — 5 детей: 4%, лимит 18 млн ₽ В других регионах ставка на 2 п.п. ниже, лимиты — 6, 8 и 10 млн соответственно. Для семей с одним ребёнком это существенное ужесточение. Ставка 12% при лимите 12 млн в Москве это уже не льготный инструмент в привычном смысле. Квартиру в нормальной локации за 12 млн в столице найти трудно, а брать ипотеку под 12% при текущей рыночной ставке 17% - разница честно говоря небольшая. Для многодетных картина другая. 4–6% при лимите 18 млн - выглядит как рабочий инструмент, особенно с учётом того, что рыночная ставка всё ещё почти втрое выше. Как инвестор, я обращаю внимание, что сегмент покупателей по семейной ипотеке сузился и часть аудитории с одним ребёнком просто выпала из программы или потеряла интерес. Это снижает спрос на недорогие студии и однушки, которые раньше шли именно под семейку. С другой стороны, многодетные семьи теперь могут брать объекты покрупнее. Думаю, что спрос может сместиться в сторону более дорогих студий или евродвушек с нормальными параметрами. Мы всё лето работали с семейной ипотекой активно, провели часть таких сделок по Крылатской 33, закрыли именно под неё. Мои поздравления тем, кто успел на старых условиях.

Вчера записывал для вас новые видео. Вы обязательно реагируйте под всеми постами, я стараюсь и мне важна ваша обратная связь. А еще будет очень круто, если напишете в комментариях темы, которые вас заботят. В следующий раз запишу видео ним👌

90% «экспертов» продают то, во что сами не верят. Доверие — штука хрупкая. Особенно когда речь про деньги. Сейчас много советчиков на рынке: кто-то перепродаёт чужие лоты, кто-то делает красивую обёртку, но сам никогда бы не проинвестировал в эти объекты. У меня другой подход. Я же голосую рублём за каждую стратегию, которую показываю клиентам. На сегодня в моём личном портфеле 10 объектов, с рыночной капитализацией в несколько сотен миллионов. Вся недвижимость куплена на старте, по субсидированной ипотеке или в рассрочку, с выверенной точкой выхода. Три примера из портфеля: ▪️ Крылатское — зашёл по 555 718 ₽/м². К ноябрю 2025 прирост составил уже +4,57 млн ₽. Сейчас согласована заморозка рассрочки до ноября 27 года, расходов по проекту нет ▪️ NOVA на Кутузовском — рост с 51 до 77 млн ₽ за 16 месяцев. Рассрочка до августа 27 года, бе потерь на процентах по ипотеке ▪️ ID Petrogradskaya — зашёл по 505 000 ₽/м² при средней по Петроградке 611 000 ₽/м². К декабрю 2025 цена выросла до 700 000 ₽/м², прибыль +10,6 млн ₽. Рассрочка до марта 27 года. Я никогда не предложу то, во что сам не готов вложиться. Потому что на кону отношения с людьми, которой дорожу больше прибыли. Именно поэтому сейчас практически нет анонсов новых проектов и мы работаем с текущим портфелем и переуступками. Более подробно эту тему раскрою в новых постах. Хотите понять, как работают настоящие инвестиции, пишите мне 👉 @StulovKA

Череда задержек. Инсайдер задержал выдачу ключей на 3 месяца. Наши действия? У нас там 6 объектов: мой апартамент и еще пять инвесторских. Изначально сдача была до конца июня, по факту перенесли до конца сентября. Три месяца казалось бы, немного. Но часть объектов уже в ипотеке, каждый месяц это реальные платежи, которые снижают итоговую доходность. Поэтому просто принять перенос как данность - не наш вариант. Поработали с коммерческим директором и руководителем проекта. Денежная компенсация невозможна, так как эскроу-счета ещё не раскрыты, объект не введён. Добились другого: в каждую квартиру установят сплит-системы кондиционирования. Примерно 300 000 ₽ в деньгах, если считать с материалами и установкой, плюс отсутствие очередей когда все побегут ставить через ук. Небольшая компенсация, но всё же. По причинам задержки честно говорят - часть материалов отделки пришла с опозданием. Сам проезжал несколько раз: ещё месяц назад фасад был недоделан, сейчас полностью готов. Внешне объект выглядит как уже готовый к сдаче. Рассчитываем, что в конце сентября - октябре начнут приглашать на ключи. Сейчас продавать сложновато — наши лоты с чистовой отделкой, покупатели хотят смотреть вживую, а пускать туда на показы пока еще нельзя. Как получим ключи, сразу открываем показы и выходим на сделки. Если гипотеза с Nice Loft сработает, то в Insider тоже сделаем ремонт и мебелеровку. По крайней мере в моем апартаменте, где льготная ипотека до сентября следующего года и с продажей я пока не тороплюсь. Следите за обновлениями📍 #сделки_lock_box

Собрал подборку объектов, которые сейчас реально интересны для инвестиций Каждую неделю ко мне обращаются люди с одним вопросом: «Кирилл, куда вложить деньги прямо сейчас?» Рынок сейчас такой: большинство новых стартов застройщики выводят по завышенным ценам — строительство дорогое, кредиты дорогие, вот и закладывают всё в квадратный метр. Покупаешь на котловане, а через два года рядом тот же застройщик продаёт новый корпус по той же цене и твоя квартира никуда не выросла. Мы такие объекты отсекаем сразу. Берём только то, где есть реальный ценовой зазор от рынка уже на входе, понятный спрос на переуступку и чистый сценарий выхода с прибылью. В подборке — актуальные объекты, которые прошли наш фильтр: — переуступки с замороженной рассрочкой — объекты с выгодой от рынка от 3 до 8 млн — входной порог от 10 млн ₽ — потенциальная доходность от 30% годовых По каждому лоту — цифры, параметры входа и сценарий выхода. Подборка доступна всем подписчикам канала. Подписывайтесь, жмите на кнопку ниже и я пришлю подборку👇 ПОДБОРКА ЛОТОВ: https://clck.ru/3WLW76 https://clck.ru/3WLW76 https://clck.ru/3WLW76

Последний день лета, не расслабляемся 💪 Спасибо что помогаете! За ваши голоса и оставленные комментарии. Продолжаем работу над моей студией! Сегодня выбор не менее важный. Посмотрите все 5 вариантов планировочных решений и оставьте реакцию за тот, который считаете для себя наиболее подходящим👇 1 - ♥️ 2 - 😎 3 - 🤣 4 - 👍 5 - 🔥