Аналитика каналаMaxКирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь

Я занимаюсь инвестициями в недвижимость не первый год. В личном портфеле — 10 объектов с суммарной капитализацией около 300 млн рублей. Сам прохожу каждую сделку, которую рекомендую инвесторам: захожу на тех же условиях, по тем же ценам. Это мой принцип работы. За это время я написал 15 статей о том, как реально работают инвестиции в недвижимость. Как считать финмодель до входа? Почему рассрочка может давать от 30% годовых на вложенный капитал? Как мы договариваемся с застройщиком о компенсации при задержке? Какие объекты отсеиваем и почему? Как выглядит сделка изнутри от первого созвона до переуступки. Всё написано на реальных кейсах из нашего портфеля. Если хотите разобраться в теме до того, как принимать решение это лучшее место для старта. Статьи доступны всем подписчикам моего телеграм канала. Приходите по ссылке и прямо сейчас и жмите на ссылку, чтобы получить статьи 👇 ПОЛУЧИТЬ СТАТЬИ

Просто для наглядности, какой ремонт у нескольких конкурентов. Все норм, никого не принижаю. Просто хочу, чтобы вы увидели разницу сами 😊

Семейная ипотека с 1 октября. Мой взгляд Знаю, что вы уже видели, Минфин наконец опубликовал финальные условия. С 1 октября семейная ипотека в Москве, Питере и их областях выглядит так: — 1 ребёнок до 7 лет: 12%, лимит 12 млн ₽ — 2 детей, один до 7 лет: 10%, лимит 15 млн ₽ — 3 детей: 8%, лимит 18 млн ₽ — 4 детей: 6%, лимит 18 млн ₽ — 5 детей: 4%, лимит 18 млн ₽ В других регионах ставка на 2 п.п. ниже, лимиты — 6, 8 и 10 млн соответственно. Для семей с одним ребёнком это существенное ужесточение. Ставка 12% при лимите 12 млн в Москве это уже не льготный инструмент в привычном смысле. Квартиру в нормальной локации за 12 млн в столице найти трудно, а брать ипотеку под 12% при текущей рыночной ставке 17% - разница честно говоря небольшая. Для многодетных картина другая. 4–6% при лимите 18 млн - выглядит как рабочий инструмент, особенно с учётом того, что рыночная ставка всё ещё почти втрое выше. Как инвестор, я обращаю внимание, что сегмент покупателей по семейной ипотеке сузился и часть аудитории с одним ребёнком просто выпала из программы или потеряла интерес. Это снижает спрос на недорогие студии и однушки, которые раньше шли именно под семейку. С другой стороны, многодетные семьи теперь могут брать объекты покрупнее. Думаю, что спрос может сместиться в сторону более дорогих студий или евродвушек с нормальными параметрами. Мы всё лето работали с семейной ипотекой активно, провели часть таких сделок по Крылатской 33, закрыли именно под неё. Мои поздравления тем, кто успел на старых условиях.

Вчера записывал для вас новые видео. Вы обязательно реагируйте под всеми постами, я стараюсь и мне важна ваша обратная связь. А еще будет очень круто, если напишете в комментариях темы, которые вас заботят. В следующий раз запишу видео ним👌

История о том, как клиент изначально хотел просто проинвестировать, а по итогу захотел жить в этом комплексе сам Инвестор пришёл к нам через рилс. Познакомились, созвонились, я рассказал нашу стратегию. Запрос под инвестор с использованием семейной ипотеки доступна. Поехали вместе в Крылатское, посмотрели студию, которая у нас в брони с весьма существенной скидкой от базовой цены. А дальше разговор пошёл в другую сторону. Он говорит: «А может возьмем что-то побольше?». Почему нет, рассмотрели и предложили вариант евро-2 с уже комбо-ипотекой, где часть будет семейная, а часть рыночная, с ПВ 20%. Но пока считали он ходил по комплексу, смотрел локацию, общался с менеджерами. И в какой-то момент говорит: А что там, на последнем этаже? А там две квартиры, возможные под объединение. Получается свой отдельный этаж, около 200 м2. И клиент начал рассматривать этот вариант, но уже для себя 🔥 Итого сейчас в диалоге: одна квартира под инвест, две под себя. Я еще раз убедился, что цифры важны, но они не заменяют живого ощущения от места. Именно поэтому мы зовём инвесторов приехать на объект и пройтись по району, посмотреть, представить себя покупателем на выходе. Ведь это работает и для себя и под инвест. #сделки_lock_box

Собрал подборку объектов, которые сейчас реально интересны для инвестиций Каждую неделю ко мне обращаются люди с одним вопросом: «Кирилл, куда вложить деньги прямо сейчас?» Рынок сейчас такой: большинство новых стартов застройщики выводят по завышенным ценам — строительство дорогое, кредиты дорогие, вот и закладывают всё в квадратный метр. Покупаешь на котловане, а через два года рядом тот же застройщик продаёт новый корпус по той же цене и твоя квартира никуда не выросла. Мы такие объекты отсекаем сразу. Берём только то, где есть реальный ценовой зазор от рынка уже на входе, понятный спрос на переуступку и чистый сценарий выхода с прибылью. В подборке — актуальные объекты, которые прошли наш фильтр: — переуступки с замороженной рассрочкой — объекты с выгодой от рынка от 3 до 8 млн — входной порог от 10 млн ₽ — потенциальная доходность от 30% годовых По каждому лоту — цифры, параметры входа и сценарий выхода. Подборка доступна всем подписчикам канала. Подписывайтесь, жмите на кнопку ниже и я пришлю подборку👇 ПОДБОРКА ЛОТОВ: https://clck.ru/3WLW76 https://clck.ru/3WLW76 https://clck.ru/3WLW76

Как купить квартиру В Москве, если у вас есть 4 миллиона рублей? Рассказал подробнее в видео ☝️ Пиши слово ИНВЕСТ в личные сообщения, предложу похожие варианты.

Luzhniki Collection: локация топовая, а покупателей всё меньше Меня последнее время спрашивают про этот проект. Хамовники, Лужники, вода, парк всё супер. Но я смотрю на любой объект как инвестор, а инвестору важно в конечном счете заработать. Разобрал по корпусам — картина показательная. Где прошли сделки Проект стартовал в конце 2022-го. Пик пришёлся на 2023–2024, тогда прошло около 70% всех сделок, пока цены держались в диапазоне 750 тыс. — 1,5 млн за метр. Дальше цена пошла вверх и покупатель резко закончился. В 2025-м было около 126 сделок, за доступные месяцы 2026-го около 31. Показательный пример — MOUNTAIN LINE Корпус у шумной дороги, не лучшая позиция в проекте. При этом продавался активнее многих. Цена прошла путь с 830 тыс. до 1,71 млн за метр — почти вдвое. А поток покупателей упал: 75 сделок в 2023-м, 37 в 2024-м, 14 в 2025-м, единицы в 2026-м. Получается такой приём, когда один корпус задирают, чтобы гнать людей в другие. Про воду отдельно Корпуса WATERFRONT с видом на Воробьёвы горы должны быть главным продуктом. По бумаге. По факту MOUNTAIN LINE у дороги продал около 148 квартир, а три корпуса WATERFRONT вместе — 167. За воду просили 2,5–4 млн за метр против 1,5–1,9 у соседей. Пишу эти цифры и подступает истерический смех 🤣 Премия за качество и воду конечно существует, но она не бесконечна. Где реальный потолок Массовый продукт Luzhniki упёрся примерно в 1,6–1,9 млн за метр. Выше 2 млн — уже больше красивых цифр в прайсе, чем реальных сделок. Когда отдел продаж говорит «проект вырос до 4 млн за метр» — это значит «у нас осталось несколько видовых квартир, которые мы так выставили». А это разные вещи. Что важно знать покупателю На сентябрь 2026-го в проекте около 384 квартир — примерно 37% всех лотов. По некоторым корпусам одна-две сделки за несколько месяцев. И причем скидки есть. В общем проект не плохой — локация бесспорно элитная. Просто цена уже обогнала спрос и запаса роста для инвестора не осталось. Именно поэтому мы его в портфель не взяли. #разборы_lock_box

Как бы я распорядился 15 млн Итак: 10 млн — в два объекта по 5 млн ПВ С 15 млн можно зайти в более объемные лоты, чем со студиями за 3 млн взноса. Я бы взял два объекта бизнес-класса с рассрочкой — евро-двушки с одной спальней. Через 12–18 месяцев на этих 10 млн реально выйти на +5–7 млн прибыли при грамотном входе. 3 млн — в депозит Оставить на депозите, с них я буду оплачивать рассрочку по двум квартирам . Простая защита от инфляции и высокая ликвидность. 1,5 млн — путешествия 4–5 поездок в год на одного, но в нашем случае это 2-3 поездки😁 Мы любим путешествовать, поэтому обязательно тратим на новые эмоции. 0,5 млн — на себя На хотелки. Новы телефон, ништя эки к машинам, конные тренировки, ракетка для падела и другое)) Итог через год Капитал вырастает не смотря на траты. Три источника работают одновременно: рост объектов, депозит, сэкономленные нервы за счёт финансовой подушки. Такая стратегия. Как вам? 😎

Полтора года назад покупал квартиру в ЖК Nova по 700 000 р за метр. Сегодня там 1 100 000 р. Плюс 57% за то, что просто ждал. А если считать на вложенные деньги, то доходность кратно больше, потому что заходил через рассрочку. Insider вырос. Крылатское выросло. Почти каждый объект, в который заходили год назад — вырос. Где-то на 30%, где-то на 50%, где-то под 100% на вложенные. И каждый раз находились люди, которые говорили: «дороговато, подожду». Я не против ждать. Но нужно понимать, чего именно ты ждёшь. Рынок недвижимости в Москве в долгосрочной перспективе не дешевеет он дорожает. Иногда медленно, иногда скачком, но направление одно. Поэтому я делаю одно и то же последние несколько лет: большую часть того, что зарабатываю, вкладываю в объекты. Использую рассрочки, траншевые ипотеки, льготные программы всё, что позволяет войти с меньшим капиталом и получить больший результат. Это дисциплина и горизонт планирования чуть длиннее, чем до следующего квартала. Если хотите разобраться, как это работает применительно к вашей ситуации — пишите в личные сообщения @StulovKA