Аналитика каналаMaxКирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь

Боитесь вложить деньги в квартиру и потом не суметь их вытащить? В видео рассказал, как этого избежать☝️ Хотите вложиться в квартиру, из которой потом реально выйти с прибылью? Напишите мне слово «ИНВЕСТ», в личные сообщения @StulovKA, разберем вашу ситуацию.

Если у вас есть свободные 5 млн, не кладите их на вклад! Рассказал подробнее в видео ☝️ Напишите слово ИНВЕСТ мне в личные сообщения @StulovKA - поделюсь как использовать их эффективнее.

Рассказал на нашем примере как из 4 млн сделать 9. Актуально тем, у кого есть семейная ипотека. Все подробности👆

Почему я специально ищу дома рядом с промзоной Звучит странно, да? Все бегут от промки под окнами, а мы, наоборот, часто ищем именно такие комплексы. Объясню логику, она пригодится, даже если вы никогда не будете инвестировать. Смотрите, что происходит с городом. Старые заводы и склады в черте Москвы давно никому не нужны: земля под ними слишком дорогая, чтобы там что-то дымило. Поэтому город и застройщики их постепенно выкупают, сносят и делают на этом месте то, что приносит деньги: жильё, парки, набережные, кафе — места, куда хочется прийти. Бывший ЗИЛ, Тюфелева роща, десятки бывших промзон всё это уже превратилось из «серых пятен» в дорогие районы. Когда вы покупаете квартиру рядом с такой промзоной, вы покупаете её по цене «серого» района, потому что вид пока не очень и соседство отпугивает большинство. Но через несколько лет промзону убирают, вокруг вырастает благоустройство и ваша квартира оказывается уже в хорошем районе. Цена подтягивается. По сути вы заходите со скидкой за то, что просто не побоялись некрасивого вида на старте. Но промзона промзоне рознь. Плюс это или минус, решает один вопрос: её реально будут убирать? Хороший знак: у города есть планы по развитию этой территории, объявлены тендеры на благоустройство, а рядом уже заходят другие застройщики. Плохой знак: это действующее производство, работающие склады или что-то вредное, что никуда не денется. Тогда «серый» вид с вами надолго. Это чистый минус, в такие сделки мы не заходим. Вот вся хитрость. Толпа видит промзону и пугается. А я смотрю, что с ней будет через три-пять лет. В этой разнице и есть дополнительная ценность и заработок.

Семейная ипотека с 1 октября. Мой взгляд Знаю, что вы уже видели, Минфин наконец опубликовал финальные условия. С 1 октября семейная ипотека в Москве, Питере и их областях выглядит так: — 1 ребёнок до 7 лет: 12%, лимит 12 млн ₽ — 2 детей, один до 7 лет: 10%, лимит 15 млн ₽ — 3 детей: 8%, лимит 18 млн ₽ — 4 детей: 6%, лимит 18 млн ₽ — 5 детей: 4%, лимит 18 млн ₽ В других регионах ставка на 2 п.п. ниже, лимиты — 6, 8 и 10 млн соответственно. Для семей с одним ребёнком это существенное ужесточение. Ставка 12% при лимите 12 млн в Москве это уже не льготный инструмент в привычном смысле. Квартиру в нормальной локации за 12 млн в столице найти трудно, а брать ипотеку под 12% при текущей рыночной ставке 17% - разница честно говоря небольшая. Для многодетных картина другая. 4–6% при лимите 18 млн - выглядит как рабочий инструмент, особенно с учётом того, что рыночная ставка всё ещё почти втрое выше. Как инвестор, я обращаю внимание, что сегмент покупателей по семейной ипотеке сузился и часть аудитории с одним ребёнком просто выпала из программы или потеряла интерес. Это снижает спрос на недорогие студии и однушки, которые раньше шли именно под семейку. С другой стороны, многодетные семьи теперь могут брать объекты покрупнее. Думаю, что спрос может сместиться в сторону более дорогих студий или евродвушек с нормальными параметрами. Мы всё лето работали с семейной ипотекой активно, провели часть таких сделок по Крылатской 33, закрыли именно под неё. Мои поздравления тем, кто успел на старых условиях.

Просто для наглядности, какой ремонт у нескольких конкурентов. Все норм, никого не принижаю. Просто хочу, чтобы вы увидели разницу сами 😊

Вторая переуступка рассрочки в Крылатском. Евро-однушка: вход 15 млн, плановая прибыль 11 млн, заморозка рассрочки до мая 27! 📍 ЖК «Крылатская 33», бизнес-класс, м. Крылатское — евро-однушка — ввод в эксплуатацию: июнь 2027, ключи: конец 2027 💰 Цена переуступки сегодня: 35 млн ₽ У застройщика уже 39 млн. В октябре будет 42–43 млн. Дельта от нашей цены к октябрьскому рынку — 7–8 млн. 💳 Условия входа: — ПВ: ~15 млн ₽ — рассрочка заморожена до мая 2027 — платежей нет — выход по переуступке без полной оплаты конечником 📈 Сценарий: — покупаем сейчас за 35 млн — в мае продаём за 46–47 млн — после всех налогов прибыль ~11 млн на вложенные 15 млн Два лота. В сентябре по текущим ценам. В октябре цену поднимаем. Пишите в личку ЛОТ @StulovKA — разберём под вашу ситуацию. #лоты_lock_box

Рассказал на цифрах, почему квартира за 15 млн в Москве в полную оплату — это плохая идея и как вложить в 3 раза меньше, а хорошую годовую доходность. Все подробности 👆

Инвестор вернулся за вторым объектом… Ради этой сделки нам пришлось срочно решать вопрос с пропиской ребенка, чтобы успеть запрыгнуть в последний вагон. Повторит ли этот кейс успех первого или мы рискнули зря? Рассказал в этом видео ☝️ Хотите подобрать объект с похожей математикой? Пишите слово ЛОТ в личные сообщения @StulovKA

Как продать инвестиционную квартиру и не потерять 15% по пути Многие теряют на этом миллионы просто потому, что не знают одного правила. Сохраните, пригодится. Когда вы продаёте квартиру дороже, чем купили, с прибыли нужно заплатить налог: 13%, а с сумм крупнее 15% и далее по прогрессивной шкале. На инвестиционной квартире это легко превращается в миллион-другой. Но платить нужно не всегда. Правило первое: если квартира была у вас пять лет, налога при продаже нет вообще. Совсем. Даже если это жильё у вас не единственное, а у инвестора обычно так и есть. А теперь главная фишка, о которой мало кто знает. Для новостройки эти пять лет считаются НЕ с того дня, когда вам выдали ключи, и не с оформления собственности. А с того дня, когда вы полностью оплатили квартиру по договору. Смотрите, что это значит на практике. Вы купили квартиру на котловане и оплатили её полностью, скажем, в 2021 году. Дом строился, ключи дали только в 2024-м. Так вот, ваши пять лет пошли ещё с 2021-го пока дом строился, срок уже «капал». То есть от налога вы освобождаетесь намного раньше, чем думает большинство. А если продать раньше пяти лет? Тогда налог берётся не со всей стоимости квартиры, а только с вашей прибыли, с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Купили за 16, продали за 24 налог только с восьми, а не с двадцати четырёх. И отдельное правило для семей: если у вас двое детей и вы продаёте квартиру, чтобы купить жильё побольше, налог можно обнулить вообще, даже не дожидаясь пяти лет. Там есть условия, но льгота реальная. Это общие правила, а не совет под вашу конкретную сделку. Перед продажей всегда проверяйте детали под себя. Но даже просто зная про «пять лет с даты оплаты», вы уже не переплатите на ровном месте.