Аналитика каналаMaxКирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь

Боитесь вложить деньги в квартиру и потом не суметь их вытащить? В видео рассказал, как этого избежать☝️ Хотите вложиться в квартиру, из которой потом реально выйти с прибылью? Напишите мне слово «ИНВЕСТ», в личные сообщения @StulovKA, разберем вашу ситуацию.

Если у вас есть свободные 5 млн, не кладите их на вклад! Рассказал подробнее в видео ☝️ Напишите слово ИНВЕСТ мне в личные сообщения @StulovKA - поделюсь как использовать их эффективнее.

Когда ролик залетел на миллион и ты уже успешный блогер 😂

Внутренний двор проекта уже облагораживают. Правильно что МОПы делают параллельно, а не оставляют на конец, когда по итогу ты уже живешь, а тебе деревья сажают и грунт возят. Входная группа уже так же прорисовывается. Мебель на местах, ждет распаковки) И показал вам макет в офисе продаж, как комплекс выглядит полноразмерно

Рассказал на нашем примере как из 4 млн сделать 9. Актуально тем, у кого есть семейная ипотека. Все подробности👆

Сегодня рабочая встреча в наших апартаментах Insider. Вести с полей🙌

Почему я специально ищу дома рядом с промзоной Звучит странно, да? Все бегут от промки под окнами, а мы, наоборот, часто ищем именно такие комплексы. Объясню логику, она пригодится, даже если вы никогда не будете инвестировать. Смотрите, что происходит с городом. Старые заводы и склады в черте Москвы давно никому не нужны: земля под ними слишком дорогая, чтобы там что-то дымило. Поэтому город и застройщики их постепенно выкупают, сносят и делают на этом месте то, что приносит деньги: жильё, парки, набережные, кафе — места, куда хочется прийти. Бывший ЗИЛ, Тюфелева роща, десятки бывших промзон всё это уже превратилось из «серых пятен» в дорогие районы. Когда вы покупаете квартиру рядом с такой промзоной, вы покупаете её по цене «серого» района, потому что вид пока не очень и соседство отпугивает большинство. Но через несколько лет промзону убирают, вокруг вырастает благоустройство и ваша квартира оказывается уже в хорошем районе. Цена подтягивается. По сути вы заходите со скидкой за то, что просто не побоялись некрасивого вида на старте. Но промзона промзоне рознь. Плюс это или минус, решает один вопрос: её реально будут убирать? Хороший знак: у города есть планы по развитию этой территории, объявлены тендеры на благоустройство, а рядом уже заходят другие застройщики. Плохой знак: это действующее производство, работающие склады или что-то вредное, что никуда не денется. Тогда «серый» вид с вами надолго. Это чистый минус, в такие сделки мы не заходим. Вот вся хитрость. Толпа видит промзону и пугается. А я смотрю, что с ней будет через три-пять лет. В этой разнице и есть дополнительная ценность и заработок.

Счастье не в деньгах?

Семейная ипотека с 1 октября. Мой взгляд Знаю, что вы уже видели, Минфин наконец опубликовал финальные условия. С 1 октября семейная ипотека в Москве, Питере и их областях выглядит так: — 1 ребёнок до 7 лет: 12%, лимит 12 млн ₽ — 2 детей, один до 7 лет: 10%, лимит 15 млн ₽ — 3 детей: 8%, лимит 18 млн ₽ — 4 детей: 6%, лимит 18 млн ₽ — 5 детей: 4%, лимит 18 млн ₽ В других регионах ставка на 2 п.п. ниже, лимиты — 6, 8 и 10 млн соответственно. Для семей с одним ребёнком это существенное ужесточение. Ставка 12% при лимите 12 млн в Москве это уже не льготный инструмент в привычном смысле. Квартиру в нормальной локации за 12 млн в столице найти трудно, а брать ипотеку под 12% при текущей рыночной ставке 17% - разница честно говоря небольшая. Для многодетных картина другая. 4–6% при лимите 18 млн - выглядит как рабочий инструмент, особенно с учётом того, что рыночная ставка всё ещё почти втрое выше. Как инвестор, я обращаю внимание, что сегмент покупателей по семейной ипотеке сузился и часть аудитории с одним ребёнком просто выпала из программы или потеряла интерес. Это снижает спрос на недорогие студии и однушки, которые раньше шли именно под семейку. С другой стороны, многодетные семьи теперь могут брать объекты покрупнее. Думаю, что спрос может сместиться в сторону более дорогих студий или евродвушек с нормальными параметрами. Мы всё лето работали с семейной ипотекой активно, провели часть таких сделок по Крылатской 33, закрыли именно под неё. Мои поздравления тем, кто успел на старых условиях.

Череда задержек. Инсайдер задержал выдачу ключей на 3 месяца. Наши действия? У нас там 6 объектов: мой апартамент и еще пять инвесторских. Изначально сдача была до конца июня, по факту перенесли до конца сентября. Три месяца казалось бы, немного. Но часть объектов уже в ипотеке, каждый месяц это реальные платежи, которые снижают итоговую доходность. Поэтому просто принять перенос как данность - не наш вариант. Поработали с коммерческим директором и руководителем проекта. Денежная компенсация невозможна, так как эскроу-счета ещё не раскрыты, объект не введён. Добились другого: в каждую квартиру установят сплит-системы кондиционирования. Примерно 300 000 ₽ в деньгах, если считать с материалами и установкой, плюс отсутствие очередей когда все побегут ставить через ук. Небольшая компенсация, но всё же. По причинам задержки честно говорят - часть материалов отделки пришла с опозданием. Сам проезжал несколько раз: ещё месяц назад фасад был недоделан, сейчас полностью готов. Внешне объект выглядит как уже готовый к сдаче. Рассчитываем, что в конце сентября - октябре начнут приглашать на ключи. Сейчас продавать сложновато — наши лоты с чистовой отделкой, покупатели хотят смотреть вживую, а пускать туда на показы пока еще нельзя. Как получим ключи, сразу открываем показы и выходим на сделки. Если гипотеза с Nice Loft сработает, то в Insider тоже сделаем ремонт и мебелеровку. По крайней мере в моем апартаменте, где льготная ипотека до сентября следующего года и с продажей я пока не тороплюсь. Следите за обновлениями📍 #сделки_lock_box