Аналитика каналаMaxКирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь

Занял призовое место в турнире, пока мои на мощном открытии в танцевальном лагере. У них конечно веселее, но и у меня не плохо. Винишко вот выиграл и рейтинг чуть поднял👌

Когда застройщик говорит «рассрочка 0%» — он не врёт. Но и правду не договаривает. Один и тот же лот у одного и того же застройщика стоит по-разному в зависимости от способа оплаты. В полную оплату — одна цена. В рассрочку — другая, выше. Разница и есть те самые «0%». Как это работает. Застройщик берёт базовую цену квартиры, закладывает в рассрочный прайс наценку — обычно 8–15% и равномерно размазывает её по графику платежей. Никакой отдельной строки «проценты» нет. Просто цена лота чуть выше. Это на самом деле не обман, а такой вид ценообразования. Застройщик честно говорит: хочешь платить частями — плати больше за объект. Хочешь дешевле — плати сразу. Почему это важно считать до входа. В нашей модели наценка в рассрочке напрямую влияет на итоговую доходность. Мы берём оба прайса, в полную оплату и в рассрочку на один и тот же лот и считаем реальную стоимость плеча. Иногда наценка 8% при правильном выходе всё равно даёт 60% годовых на вложенный капитал. Иногда наценка 20% делает сделку неинтересной. Первое, что я делаю по любому новому объекту — прошу оба прайса и считаю разницу. Это занимает пять минут и сразу показывает, стоит ли заходить вообще. «Беспроцентная рассрочка» — рабочий инструмент. Просто его нужно считать, а не читать как маркетинговый слоган.

Как заработать на курортной недвижимости ещё до получения ключей Недавно были в Турции на дне рождения Миланы. Запрос у неё был простой: море, аквапарк, аттракционы — и чтобы всё прямо в отеле. Смотрю на такие курорты и думаю: в России нормального аналога турецкому «ультра всё включено» почти нет. Вернее, не было. До недавнего времени. Алеан Монвер в Сочи — первый проект, где эта концепция реализована на уровне. 15,7 га, 13 бассейнов, крытый аквапарк, парк аттракционов, собственный пляж 1 км. Можно приехать с детьми и не думать, чем их занять. Как инвестору, мне здесь стало интересно другое. Номер покупается в собственность, загрузкой и сервисом занимается Alean — оператор с 300 000+ лояльных гостей. Вы покупаете готовый гостиничный бизнес без операционки. Условия: 214-ФЗ, банковская гарантия доходности 1,5 млн ₽ в первый год от Совкомбанка, рассрочка 0% до 30 месяцев. Красивая концепция — это хорошо. Но я всегда смотрю на цифры: конкретный номер, договор с оператором, реальная математика. С «Алеан Монвер» я разобрался вместе с экспертами ProStore недвижимость. Если хотите посмотреть доступные лоты и прикинуть доходность — напишите им либо скачайте все материалы на сайте проекта. На отдельных вариантах только за счёт стартовой цены экономия до 1,6 млн ₽. А сэкономлено — значит заработано.

ЦБ снизил ставку до 14%. Вопреки прогнозам Вчера ЦБ удивил рынок: снизил ключевую ставку до 14% — десятое снижение подряд. Большинство аналитиков ждали паузы. Ставку снизили вопреки консенсусу. Что это значит для инвестора в недвижимость — пять наблюдений. 1. Депозиты продолжают дешеветь. Год назад — 21%, сегодня — 14%. Реальная доходность вкладов с учётом инфляции сжимается. Деньги будут искать другие инструменты. 2. Рыночная ипотека становится доступнее. Банки снижают ставки вслед за ключевой. Покупателей на рынке становится больше — это спрос, в который мы выходим при переуступке. 3. Рассрочка всё ещё выгоднее. При 14% рыночная ипотека всё равно дорогая. Наша модель — заход через рассрочку, выход до её окончания — работает эффективнее, чем когда-либо. 4. Те, кто зашёл раньше, выигрывают. Каждое снижение ставки подталкивает новых покупателей в рынок. Те, кто стоит на выходе с готовым лотом, встречают этот спрос. 5. Тренд продолжается. Базовый прогноз ЦБ — ставка 10,5–12,5% в 2027 году. Снижение не закончилось. Окно для входа сужается по мере того, как цены реагируют на растущий спрос. Хороший день, скажу я вам 📈

Когда я читаю негативные комментарии, я не обижаюсь)) Они пишутся не со зла. Скорее от внутренней беспомощности или недоверия. А люди, у которых есть ресурсы, они не желчь сливали, они писали мне в лс и я получил десятки заявок от новых инвесторов. С некоторыми дело близиться к сделке, а с кем-то просто получилось полезное знакомство и обмен опытом. Тем не менее, я потратил пару минут для записи ответов для комментаторов) Часть 2 доступна к просмотру 👆😉

Отстаивание интересов Мне не нравится, что застройщики переносят сроки сдачи. Понятно что в сегодняшних реалиях на это бывают объективные причины, но наша задача чтобы вместо простого "поймите и простите" они давали материальную компенсацию. В недавнем видео я рассказывал, что мы получили мебелеровку стоимостью 1,5 млн рублей в WELL московский в Питере. Сегодня новый кейс - договорились, что в другом моем нам в каждую комнату поставят кондиционеры. Первому и без очередей от УК! Не плохое доп преимущество для дальнейшей продажи в рынок. Застройщики, если будете переносить на незначительный период, но извиняться такими бонусами, то продолжайте, мне нравится 🤣 Жду допник, подписываю и планирую распространить это решение на других наших инвесторов в этом жк 🤝

Джордж Лукас отдыхает🤦‍♂️ Всем спасибо, я на выходной 😂

Цена вашей экономии Посчитал в выходные: если человек тратит 2 часа в день на дорогу — это 500 часов в год. Примерно 20 полных суток. Каждый год. Теперь другая сторона. Если ваш час стоит хотя бы 1 000 ₽ — это 500 000 ₽ в год, которые вы буквально стоите в пробке. При 2 000 ₽ за час — уже миллион. Не в переносном смысле, а в прямом. Большинство людей считают стоимость квартиры ближе к работе или к школе ребёнка и говорят «дорого». Но почему-то не считают, сколько стоит жить дальше. Хотя вторая цифра часто оказывается больше первой. Я не говорю, что надо срочно переезжать. Я говорю, что когда считаешь честно — вопрос «стоит ли платить больше за локацию» часто закрывается сам собой. Такие вот мысли посетили)) всем продуктивной недели 🙌

Топ-5 изменений рынка недвижимости в 2026 году Собрал главное, что произошло с рынком за этот год. Всё это напрямую влияет на то, как мы работаем и как считаем сделки. 1. Ключевая ставка упала с 21% до 14%. Десять снижений подряд — с пика в 21% до 14% сегодня. Рыночная ипотека медленно дешевеет вслед за ключевой. Покупатели, которые сидели на депозитах, начинают возвращаться на рынок. Те, кто зашёл в объекты раньше, сейчас выходят в этот спрос. 2. Семейную ипотеку готовятся переписать — с октября. Сейчас программа работает по старым условиям: 6% для семей с ребёнком до 6 лет, лимит кредита 12 млн ₽ в Москве. Минфин продлил эти условия без изменений до 1 октября 2026 года. Но с октября обсуждается новая шкала: один ребёнок в Москве — 12%, двое — 10%, трое — 8%. Параметры пока не финальные, зависят от решения правительства. Если пройдут — программа станет заметно дороже для большинства семей с одним ребёнком. 3. Рассрочки стали жёстче. Всё реже можно встретить рассрочки с ПВ ниже 50%. Раньше заходили с 10–30%, сейчас порог вырос. Плюс ипотечный стандарт убил субсидированные ставки от застройщиков. Хорошие условия рассрочки стали редкостью — и именно поэтому объекты с нормальной рассрочкой сейчас на вес золота. 4. Цены на новостройки продолжают расти. По итогам первого полугодия 2026 года все сегменты рынка Московского региона показали умеренный прирост цен. Слабый спрос не остановил рост — себестоимость строительства выросла, застройщики держат прайс. 5. Рыночная ипотека ожила. За пять месяцев рыночная ипотека выросла в 3,3 раза год к году. Покупатели больше не ждут льготных программ — берут рыночную и договариваются о рефинансировании позже. Это сигнал: спрос возвращается. Если коротко: рынок разворачивается. Медленно, но направление одно 📈

Когда говорю про доходность 60+ %% годовых, назревает один вопрос: «А где может быть подвох?» Логичная мысль. Отвечаю, почему прибыль может быть ниже плановой: Застройщик задержит сроки. Такое сейчас бывает. Заходим только к тем, у кого уже есть сданные проекты и конкретная история без заморозок. Лот не купят в нужное окно. Тоже случается. До входа смотрим статистику переуступок — сколько ДДУ уходит в квартал, какие сроки экспозиции. Если рынок тонкий, не заходим. Ставка съест доходность. Актуально при переходе на рыночную ипотеку. Поэтому работаем через рассрочку или субсидированные программы, а план Б считаем до подписания, а не после. Цены просядут. В цикле 12–14 месяцев это управляемый риск: входим на старте корпуса или со скидкой по различным программам, когда до рынка ещё есть зазор. Юридика. Только ДДУ, только эскроу, только проверка документов перед подписанием и договоренности о дальнейшей стратегии с застройщиком. Это обязательная часть каждой сделки. Риски в недвижимости реальные. Но у каждого есть конкретная причина и конкретный ответ. Работать с этим системно — совсем другое ощущение, чем просто верить что «недвижимость всегда растёт» 📈