Аналитика каналаMaxКирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь

Занял призовое место в турнире, пока мои на мощном открытии в танцевальном лагере. У них конечно веселее, но и у меня не плохо. Винишко вот выиграл и рейтинг чуть поднял👌

История о том, как клиент изначально хотел просто проинвестировать, а по итогу захотел жить в этом комплексе сам Инвестор пришёл к нам через рилс. Познакомились, созвонились, я рассказал нашу стратегию. Запрос под инвестор с использованием семейной ипотеки доступна. Поехали вместе в Крылатское, посмотрели студию, которая у нас в брони с весьма существенной скидкой от базовой цены. А дальше разговор пошёл в другую сторону. Он говорит: «А может возьмем что-то побольше?». Почему нет, рассмотрели и предложили вариант евро-2 с уже комбо-ипотекой, где часть будет семейная, а часть рыночная, с ПВ 20%. Но пока считали он ходил по комплексу, смотрел локацию, общался с менеджерами. И в какой-то момент говорит: А что там, на последнем этаже? А там две квартиры, возможные под объединение. Получается свой отдельный этаж, около 200 м2. И клиент начал рассматривать этот вариант, но уже для себя 🔥 Итого сейчас в диалоге: одна квартира под инвест, две под себя. Я еще раз убедился, что цифры важны, но они не заменяют живого ощущения от места. Именно поэтому мы зовём инвесторов приехать на объект и пройтись по району, посмотреть, представить себя покупателем на выходе. Ведь это работает и для себя и под инвест. #сделки_lock_box

Собрал подборку объектов, которые сейчас реально интересны для инвестиций Каждую неделю ко мне обращаются люди с одним вопросом: «Кирилл, куда вложить деньги прямо сейчас?» Рынок сейчас такой: большинство новых стартов застройщики выводят по завышенным ценам — строительство дорогое, кредиты дорогие, вот и закладывают всё в квадратный метр. Покупаешь на котловане, а через два года рядом тот же застройщик продаёт новый корпус по той же цене и твоя квартира никуда не выросла. Мы такие объекты отсекаем сразу. Берём только то, где есть реальный ценовой зазор от рынка уже на входе, понятный спрос на переуступку и чистый сценарий выхода с прибылью. В подборке — актуальные объекты, которые прошли наш фильтр: — переуступки с замороженной рассрочкой — объекты с выгодой от рынка от 3 до 8 млн — входной порог от 10 млн ₽ — потенциальная доходность от 30% годовых По каждому лоту — цифры, параметры входа и сценарий выхода. Подборка доступна всем подписчикам канала. Подписывайтесь, жмите на кнопку ниже и я пришлю подборку👇 ПОДБОРКА ЛОТОВ: https://clck.ru/3WLW76 https://clck.ru/3WLW76 https://clck.ru/3WLW76

Когда застройщик говорит «рассрочка 0%» — он не врёт. Но и правду не договаривает. Один и тот же лот у одного и того же застройщика стоит по-разному в зависимости от способа оплаты. В полную оплату — одна цена. В рассрочку — другая, выше. Разница и есть те самые «0%». Как это работает. Застройщик берёт базовую цену квартиры, закладывает в рассрочный прайс наценку — обычно 8–15% и равномерно размазывает её по графику платежей. Никакой отдельной строки «проценты» нет. Просто цена лота чуть выше. Это на самом деле не обман, а такой вид ценообразования. Застройщик честно говорит: хочешь платить частями — плати больше за объект. Хочешь дешевле — плати сразу. Почему это важно считать до входа. В нашей модели наценка в рассрочке напрямую влияет на итоговую доходность. Мы берём оба прайса, в полную оплату и в рассрочку на один и тот же лот и считаем реальную стоимость плеча. Иногда наценка 8% при правильном выходе всё равно даёт 60% годовых на вложенный капитал. Иногда наценка 20% делает сделку неинтересной. Первое, что я делаю по любому новому объекту — прошу оба прайса и считаю разницу. Это занимает пять минут и сразу показывает, стоит ли заходить вообще. «Беспроцентная рассрочка» — рабочий инструмент. Просто его нужно считать, а не читать как маркетинговый слоган.

Квартира в которой я живу стоит 120+ млн руб. Поэтому я ее арендую. Чтобы жить прямо сейчас там где хочу, а не копить полжизни, не успевая за ростом цен. Тем временем мой капитал работает в инвестиционных объектах. Задумывался сделать так же? Пиши АРЕНДА в комментариях, разберем твою ситуацию👇

Как мы сравниваем 10 одинаковых квартир и выбираем одну На первый взгляд студии в одном ЖК выглядят одинаково. Один застройщик, одна планировка, одна цена за метр. Но из десяти лотов реально интересным оказывается один, максимум два. Вот как мы это определяем. Этаж и вид. Низкие этажи дешевле на входе, но и продаются сложнее при переуступке. Покупатель на вторичке всегда смотрит на это. Разница в 2–3 млн на выходе из-за этажа — не редкость. Ориентация и инсоляция. Квартиры с окнами на юг и восток уходят быстрее. Двор или магистраль за окном — это уже торг при продаже. Номер в очереди строительства. Если корпусов несколько, важно понять, какой сдаётся первым. Ранняя сдача — раньше выход. Цена в полную оплату vs рассрочка. Смотрим оба прайса. Размер зашитой наценки в рассрочке напрямую влияет на итоговую доходность. Ликвидность планировки. Есть студии, которые продаются за три недели. Есть с такой же ценой и метражом, которые висят три месяца. Угловые, узкие, с неудобным входом — всё это читается по статистике переуступок в корпусе. Динамика цен по секциям. Застройщики поднимают прайс неравномерно. Иногда в одном корпусе один подъезд уже вымыт и дорог, в другом — ещё есть пространство для роста. Это не все на что мы обращаем внимание, но некий базовый минимум.

Как купить квартиру В Москве, если у вас есть 4 миллиона рублей? Рассказал подробнее в видео ☝️ Пиши слово ИНВЕСТ в личные сообщения, предложу похожие варианты.

Luzhniki Collection: локация топовая, а покупателей всё меньше Меня последнее время спрашивают про этот проект. Хамовники, Лужники, вода, парк всё супер. Но я смотрю на любой объект как инвестор, а инвестору важно в конечном счете заработать. Разобрал по корпусам — картина показательная. Где прошли сделки Проект стартовал в конце 2022-го. Пик пришёлся на 2023–2024, тогда прошло около 70% всех сделок, пока цены держались в диапазоне 750 тыс. — 1,5 млн за метр. Дальше цена пошла вверх и покупатель резко закончился. В 2025-м было около 126 сделок, за доступные месяцы 2026-го около 31. Показательный пример — MOUNTAIN LINE Корпус у шумной дороги, не лучшая позиция в проекте. При этом продавался активнее многих. Цена прошла путь с 830 тыс. до 1,71 млн за метр — почти вдвое. А поток покупателей упал: 75 сделок в 2023-м, 37 в 2024-м, 14 в 2025-м, единицы в 2026-м. Получается такой приём, когда один корпус задирают, чтобы гнать людей в другие. Про воду отдельно Корпуса WATERFRONT с видом на Воробьёвы горы должны быть главным продуктом. По бумаге. По факту MOUNTAIN LINE у дороги продал около 148 квартир, а три корпуса WATERFRONT вместе — 167. За воду просили 2,5–4 млн за метр против 1,5–1,9 у соседей. Пишу эти цифры и подступает истерический смех 🤣 Премия за качество и воду конечно существует, но она не бесконечна. Где реальный потолок Массовый продукт Luzhniki упёрся примерно в 1,6–1,9 млн за метр. Выше 2 млн — уже больше красивых цифр в прайсе, чем реальных сделок. Когда отдел продаж говорит «проект вырос до 4 млн за метр» — это значит «у нас осталось несколько видовых квартир, которые мы так выставили». А это разные вещи. Что важно знать покупателю На сентябрь 2026-го в проекте около 384 квартир — примерно 37% всех лотов. По некоторым корпусам одна-две сделки за несколько месяцев. И причем скидки есть. В общем проект не плохой — локация бесспорно элитная. Просто цена уже обогнала спрос и запаса роста для инвестора не осталось. Именно поэтому мы его в портфель не взяли. #разборы_lock_box

Если у вас сейчас есть 7 млн, но вы все еще копите на квартиру - значит теряете деньги прямо сейчас! Посмотрите этот ролик. А еще лучше, напишите в лс цифру 7, разберем вашу ситуацию👇

Его имя - Стиль 😎😂