Аналитика каналаMaxНедвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

Давайте зафиксируем количество квартир на рынке сегодня. И будем дальше наблюдать. Притом специально возьмем как весь Московский регион, так и Москву отдельно. Еще возьмем отдельно новостройки и вторичку. А еще отдельно вторичку от 2017 года - более свежий фонд. Раз в месяц будем с вами наблюдать как меняется экспозиция. Интересно❓ Делаем - 👍🏻 Мой Telegram / MAX

Я против риска, поэтому люблю недвижимость как основной защитный актив для относительно крупных капиталов в России. Но всегда ли квартира является таким активом и где начинается риск? Всем известно, что лекарство может лечить, а может навредить, если употреблять его без меры. На консультацию пришла клиентка (пишу этот пост с ее согласия), которая хочет квартиру больше, потому что родился второй ребенок. Дети разнополые, мужу нужен кабинет, живут они на юго-западе, поэтому остановились на Калужском кластере и выбрали лучший (по их мнению) проект в локации - Стоун Грейн. Тем более, рассрочка очень удобная. Сейчас семья живет в обычном советском доме - в трехкомнатной и хорошо отремонтированной квартире. При этом есть еще 2 евро-двушки в известном нам с вами ЖК, купленные по 10 и 12 млн в семейку несколько лет назад. Сейчас их стоимость 19.5 и 21 млн. Общий остаток по ипотекам - 13 млн. А их трешка стоит сейчас 25 млн. Люди хотят все продать и купить 4-х комнатную квартиру в Стоун Грейн в рассрочку, а жить в аренде до получения ключей. Спросили как я отношусь к этому ЖК. А я плохо отношусь. Но не к Грейну, хотя запрос на короткой консультации был именно о нем. К ЖК и данной квартире я как раз без особых претензий и считаю Грейн реально лучшим домом в этом месте, уже объяснял почему тут: https://t.me/Kharyb/8629 Он стоит не дешево, но уровень проекта мне нравится. Просто продав все, клиент получит чистыми чуть более 50 млн. Остальное необходимо брать в рассрочку. Скорее всего я смогу еще добиться дополнительной личной скидки в Стоуне в размере 1-2%, как на подборе, но это все. Еще 20 млн придется выплачивать застройщику. У клиента нормальный доход, выплатить скорее всего получится. Но это «скорее всего» меня и пугает, так как наличие хорошего дохода сегодня не гарантирует, что через год все будет также в нынешней нестабильности и покупатель в этом тоже призналась. А еще нужно будет платить за аренду. А ключи люди получат только в 2029 году - это тоже риск, пусть и небольшой, но все-таки. Новости каждый день выходят по геополитике не самые успокаивающие. А тут все продать надо и купить дорогую квартиру, да еще с ключами через 3 года… По-моему риск высокий, я бы так не делал. Вот если бы на свободные средства брали, тогда - да, но не так! Еще и на ремонт этой квартиры надо где-то много денег найти. В общем удивляюсь я смелости и решительности наших граждан. Отважные люди! В общем посоветовал глянуть что-то с нужным метражом в ЖК попроще за имеющиеся деньги. В идеале уже построенный дом. Надо вам расширяться - ну продайте сначала инвестиционные однушки, закиньте деньги на накопительный счет, выставьте свою трешку на продажу и одновременно подберите себе нужную квартиру за свои деньги. Ведь бюджет нормальный. Мы такие сделки много раз проводили - поможем и пропадать и купить, все документы на квартиру и продавца проверим как под микроскопом - все сделаем. Никогда не пытайтесь объять необъятное. Обеспечьте сначала надежный тыл себе и всей семье, а потом уже заходите в сложные и дорогие проекты, если можете себе позволить. Никогда не рискуйте на последнее, да еще и единственным жильем. Особенно, если в этом нет никакой необходимости. Так и сказал. Большинство таких разговоров оканчивается похожим образом. Люди уже видят себя в классной дорогой квартире, в премиальном ЖК, картинка в уме уже сформирована и мозг получает дофамин и ничего менять не хочет. Прям по голосу это ощущается каждый раз. Но я, по крайней мере, постарался людей уберечь от возможной ошибки. Риск - дело нужное, но тут он совершенно лишен смысла, как считаете? Мой Telegram / MAX

Когда я пишу про риск, то для семьи с детьми это обычно выглядит так: Муж потерял работу на несколько месяцев. Бизнес просел на 30-50%. Заболел кто-то из близких. Застройщик перенес срок сдачи на год и тд. Пришлось потратить несколько миллионов на непредвиденные расходы. Главный вопрос всегда один: что будет с вашей сделкой, если следующие 2-3 года пройдут не идеально? Если ответ: "Ничего страшного" - риск разумный. Если ответ: "Тогда придется срочно искать деньги, продавать активы или занимать" - значит вы уже живете не по средствам. Надо не загонять себя в долги, а наоборот - отложить свободные деньги на пару лет жизни, если есть хороший доход сегодня. Это даст спокойствие и уверенность. Я давно заметил: большинство финансовых проблем возникают не потому, что люди мало зарабатывают, а потому, что берут на себя обязательства в расчете на то, что завтра обязательно будет лучше, чем сегодня. А бывает по-разному. Мой Telegram / MAX

✅ Из любопытства давайте посчитаем доходность этой квартиры за 5 лет: ☝🏻Именно пять лет назад она была куплена за 11 млн рублей. Сегодня её реальная рыночная стоимость - около 22 млн. Квартира изначально была с отделкой от застройщика, поэтому на ремонт тратиться не пришлось. Меблировка обошлась примерно в 1 млн рублей три года назад. За последние 3 года квартира приносила по 90 000 рублей в месяц аренды грязными. Если вычесть коммунальные платежи, налоги и небольшие расходы на доработки, то чистыми оставалось около 75 000 рублей в месяц. Это даёт 900 000 рублей в год. За 3 года - 2 700 000 рублей. Итого 11 млн превратились в 24 700 000 рублей. Но нужно вычесть меблировку, тогда остаётся 23 700 000 рублей. Теперь сравним это с депозитом. Если взять среднюю ставку по вкладам за последние 5 лет по данным ЦБ и считать грубо, без привязки к конкретному банку, сроку и условиям, то ориентир получается около 14% годовых. Да, в разные периоды ставки сильно отличались: в 2021-2023 они были ниже, а в 2024-2025 заметно выросли. Но для общего сравнения такой ориентир допустим. Если бы 11 млн рублей лежали на вкладе с капитализацией 5 лет, получилось бы около 21,2 млн рублей. То есть недвижимость в этом кейсе дала результат выше: 23,7 млн против 21,2 млн. И это без главного преимущества недвижимости - осязаемый актив-убежище, который приносит аренду и сохраняет стоимость в конкретной локации без ежедневной нервотрёпки. А если класть ежемесячную аренду на вклад, то итог тоже вырастет примерно на 880.000. Ведь по справедливости так и надо считать, мы же вклады считали с капитализацией. Да, кто-то покупал менее удачные квартиры и получил хуже результат. Но мы же говорим именно о тех лотах, проектах и локациях, которые я подбирал людям. И еще аренда может доставлять хлопоты, могут быть проблемы с арендатором или что-то еще... Ну тогда сдавайте через нас квартиры в Москве. Через управление и все. Хотя… мы и без управления стараемся всегда помочь бесплатно в случае конфликта или спорной ситуации, которых, к слову, у нас почти не бывает, ибо умеем выбирать хороших жильцов. Приходите сдавать квартиры к нам, условия тут: https://t.me/Kharyb/5368 За 5 лет я разобрал очень много таких кейсов в Telegram и YouTube, и многие люди благодаря этим разборам смогли купить квартиру. Если вам был полезен мой контент, напишите об этом в комментариях мне будет очень приятно. Спасибо. Мой Telegram / MAX

Надо ли покупать детям квартиру❓ Я часто слышу этот вопрос и хочу озвучить свое мнение, потому что не все так однозначно. Сначала предупрежу вас, чтобы не случилось трагедии. Примерно 12 лет назад на просмотр квартиры под аренду пришла очень приятная и интеллигентная семья. Они хотели снять однушку для сына-студента, которому было 20 лет. Район писать не буду и вообще обойдусь без подробностей. Я сдал им квартиру, поскольку ничего не предвещало беды. Родители приятные, а я уже тогда неплохо разбирался в людях. Сын спокойный, молчаливый, вежливый. Единственное, что меня тогда немного напрягло, это слова родителей, что они решили сына отселить, пора ему уже жить самостоятельно. Но тут же пообещали присматривать за ним и помогать во всем. Парень выглядел взрослым, разговаривал немного, но адекватно. Договор подписали. Через месяц или два мне позвонил собственник и сообщил что случилась трагедия. Парень вышел из окна и разбился. Приехали с полицией, запрещенных веществ не обнаружили, был лишь алкоголь и откуда-то информация что его бросила девушка (уже подробностей не помню). Мы подписали с собственником документы для полиции и они все ушли. На родителей было страшно смотреть. Квартиру я пересдал тогда не сразу, а недавно мы ее продали чтобы купить новостройку. Та история почти забылась. Я это рассказал вам к тому, что далеко не всем детям, даже взрослым, нужно собственное жилье. Многим, но есть исключения. И, если ребенок пока не готов к самостоятельной жизни, его не стоит никуда переселять. Это может плохо закончиться. Не спешите, успеете еще. Присмотритесь к своим детям, что у них в голове? В остальном, если есть возможность, купите ребенку квартиру. Но только на избыточные средства, без значимых усилий. Не нужно для детей покупать жилье с потерями, дорогими кредитами, класть свою жизнь на плаху обеспечения потомков. Родитель не менее ценный человек и заслуживает достойной, спокойной и обеспеченой жизни. Пахать на деток до глубокой старости не правильно. Детям это не нужно, им вы нужны свободные, здоровые, счастливые, самостоятельные. Нормальным детям, конечно. Они сами не захотят, чтобы вы ради них убивались. Если они адекватные. Дети захотят вам помогать и денег подкинут, в случае необходимости, если правильно воспитаны. В первую очередь детям нужно дать удочку - нормальное (в идеале правильное) воспитание, мировосприятие, научить ценить других и себя, любить жизнь и помочь определиться с профессией или делом. Дать образование, которое им действительно необходимо. Таким образом они сами себя обеспечат жильем без особых проблем и вам помогут в старости. А если вы можете легко купить детям квартиру - купите обязательно, почему нет? Это даст им больше ответственности, мира и покоя, а еще свободы выбора во всем. Мой Telegram / MAX

✅ Вчера была интересная консультация, на которой обсуждали евро-3 в Амурском парке. Мы ее как сдали 3 года назад хорошим арендаторам за 90000, так люди и живут. Куплена она была за 11 миллионов, как раз прошло 5 лет с момента полной оплаты и можно продать без налога сейчас за 22 миллиона. Вот собственник и спросил меня что делать, стоит ли перекладываться в новый объект? Квартира единственная. Может купить коммерческую недвижимость - ГАБ или другую квартиру на этапе стройке чтобы больше зарабатывать? Насчет коммерции за 20 млн у меня много вопросов. Дело в том, что многие сети сейчас поставили на стоп развитие бизнеса и не только не открывают новые точки, но и закрывают низкомаржинальные. Найти хорошего арендатора сложно, часто нужны откаты и тд и тп. Да и за 20 млн найти что-то хорошее в Москве не просто. Да и когда я смотрю на рост цен в подобранных нами клиентам квартирах, их ликвидность, складываю доходность от аренды и роста цены и сравниваю с ГАБами, то… То не всегда коммерция в выигрыше, а рисков там значительно больше, все сложнее - это уже бизнес, а не относительно пассивный доход. Нужны связи для всего - купить, сдать, продать. Люди вляпываются так, что лучше бы не лезли без большого опыта и нужных знакомств. Что же касается стройки, то я не хочу продавать единственную квартиру клиента, которая приносит небольшой, но стабильный доход от аренды и продолжает постепенно расти в цене ради котлована, пусть и более перспективного. Да, я знаю сейчас хорошие проекты в этом бюджете, которые дадут гораздо лучший финансовый результат, и вырастут в цене сильнее, чем эта квартира. В спокойные времена советовал бы перекладываться, но сейчас не буду. У нас прямо сейчас достаточно подборов идет и закончено за 20-35 млн и расти они должны лучше, но продавать единственную квартиру, чтобы вложиться в стройку не хочу. Были бы деньги или семейная ипотека - другое дело, а если неплохая свежая квартира уже есть, то смысла не вижу. Локация Амурского парка уже хорошо выросла и отработала большую часть потенциала, это факт. Но все равно район хороший, перспективы еще остались, пусть и не такие крутые, как 3-5 лет назад. Да и я отчетливо вижу, что у людей по-прежнему много денег на вкладах, недавно показывал тут: https://t.me/Kharyb/9186 Также я понимаю, что есть большой навес отложенного спроса в среде тех, у кого есть 5-7-10 млн и эти люди ждут более-менее доступную ипотеку, чтобы купить квартиру. Как только ЦБ снизит ставку хотя бы до 10-12%, такая свежая вторичка должна расти и вполне может соперничать через годик-другой с самыми перспективными стройками, потому что ее будут покупать те, кто ждёт нормальные ставки по ипотеке. Поэтому потенциал роста этой евро-3 не исчерпан и получит второе дыхание. Процесс уже идет. Тем более, она еще и по миллиону каждый год приносит арендой, а когда ставка ЦБ будет ниже, то часть квартир из аренды уйдет в продажу и аренда тоже должна подрасти. Купить же вместо этой квартиры другую вторичную недвижимость можно, но большого смысла это не имеет - шило на мыло получится. В общем сказал пока не дергаться и не спешить. Спокойно сдавать квартиру, не продавать, не перекладываться до лучших времен. Лучше синица в руке. Кстати, именно так и думают сейчас многие собственники и инвесторы, поэтому квартир в аренде вагон и тележка и доходность снижена. Баланс нарушен - в продаже квартир мало, а в аренде избыток. Это можно исправить только снижением ставки до разумных значений. В июне аналитики ждут 14%, до конца года - 12-13%, если не вмешается геополитика. Совет всем: держите сейчас свои метры, благодарите Бога что купили их, сдавайте и не рыпайтесь. Находиться в деньгах и электронных активах гораздо рискованнее. Сидите на заборе и ждите лучших времен, не пытаясь ловить иксы. Не то время. Главная задача сегодня не заработать, а сохранить. Мой Telegram / MAX

На мой взгляд, на Калужской формируется тот самый 15-ти минутный город, кстати. ГСС получает вторую жизнь, да еще какую❗️ Офисы и не только - Геолог 1 и 2, Левел Ворк, Стоун Калужская, большой деловой кластер. Там же Стоун Грейн, Татум, Эвер, Обручева 30, Архитектор и тд. Коммерческая инфраструктура первых этажей: пункты выдачи заказов, продуктовые магазины, кафе и пекарни, салоны красоты, аптеки, зоомагазины, службы быта и детские досуговые центры. Вот вам и КРТ. А еще Воронцовский парк недалеко, две удобные ветки метро, рядом вся советская инфраструктура. И все это в любимом многими юго-западе Столицы. В общем я за такие КРТ. Люди действительно будут жить и работать рядом с домом и найдут все необходимое в шаговой доступности. А для нас с вами это значит, что Калужская еще лет 10 будет расти в цене. Минимум. Мой Telegram / MAX

✅ Давайте еще поговорим про стрит-ритейл? Люди продолжают спрашивать: «Что лучше купить, коммерцию или квартиру?» Отвечу один раз и сразу всем и буду давать ссылку на этот пост. Мой блог про сохранение крупного капитала. Обычная жилая недвижимость в столице спокойно переносит любые кризисы, предсказуемо доставляя деньги в будущее вам и вашим детям. Это понятный и относительно пассивный инструмент. Иногда цены на нее снижаются, потом отрастают, но она ликвидна в любое время. С ритейлом история другая. Да, правильная коммерция может приносить доход от аренды примерно в два раза больше жилья! Но и риски тут совсем другие. Коммерческая недвижимость – это уже полноценный бизнес. Здесь нужно просчитывать шаги наперед, ловить тренды и понимать, куда дует ветер. А главное - иметь связи и знать, кому подойдет ваше помещение и кому сделать предложение! Схожесть с квартирами есть: готовое стоит, как правило, дороже, но приносит доход от аренды сразу, а котлован можно найти дешевле, но надо ждать. При этом цена готового арендного бизнеса напрямую зависит от его доходности от аренды. Критерии выбора лота в ритейле жесткие и они кардинально отличаются от жилья. Ошибок коммерция не прощает. В первую очередь изучите трафик и видимость вашего объекта с улицы. Пешеходные и автомобильные потоки, близость к метро и остановкам. Помещение должно хорошо просматриваться: важен внешний контур дома и большие витрины. Технические параметры. Хватает ли электрической мощности и получится ли согласовать вывеску или вытяжку с УК. Окружение и конкуренты. Сколько жилых домов вокруг, какая плотность застройки, кто уже открылся рядом. Планы развития. Новые станции метро, дороги, офисные центры – все это в будущем приведет к вам клиентов. А главное - вы должны знать КТО СНИМЕТ У ВАС ПОМЕЩЕНИЕ и КАК ЭТИМ КОМПАНИЯМ ЕГО ПРЕДЛОЖИТЬ. В общем нужны связи по-хорошему или опытный брокер со связями. Может быть и так, что в первой очереди ЖК коммерцию уже расхватали и открыли там все, что можно, а во второй очереди найти арендаторов уже сложнее. Есть у меня знакомый, который купил помещение во второй очереди одного ЖК и долго не мог сдать, но это не значит, что везде так. И по мере заселения бизнес придет. Мы с клиентами периодически находили интересные лоты у ПИКа, особенно в больших проектах. Я об этом не распространялся, потому что хороших вариантов мало и они - штучный товар. Да и стоят они значительно дороже однушек. ПИК вообще часто появляется в разговорах про стрит-ритейл. У часто грамотное соотношение нежилых помещений на первых этажах к количеству квартир. Не лепят коммерцию ради галочки. Площадей часто столько, чтобы не создавать внутреннюю мясорубку между арендаторами, но чтобы каждую кофейню, ПВЗ, аптеку или салон обеспечивали жильцы соседних корпусов. А достаточное количество жильцов – это стабильный трафик на первом этаже. Но это не значит, что можно брать все подряд. Ни в коем случае! Сначала проанализируйте все внимательно. Многие инвесторы покупают через открытую продажу или на аукционах этого застройщика лоты (всё онлайн, из любой точки мира) . У формата аукциона есть плюсы и минусы: прозрачные правила, доступ к лотам в нормальных локациях, которые при кулуарных продажах часто уходят «своим», и шанс поймать объект по адекватной цене при слабой конкуренции. Но бывает и так, что цену разгоняют выше рынка, нужно быть в курсе рыночной стоимости, прежде чем участвовать. Раз уж заговорили о ПИК, то нормальные варианты в разное время я видел в «Саларьево парке», «Яуза парке», «Бунинских лугах», «Белая Дача Парке», «Середневском лесу», «Ильинских лугах», «Ярославском квартале», «Томилинском бульваре» и других. Там масштабные территории современных микрорайонов, реально тысячи заселенных и заселяющихся прямо сейчас квартир, а значит, большой спрос на ПВЗ, аптеки, кафе на первых этажах и прочие варианты коммерции. И самое важное - рядом часто отсутствует советская застройка с уже сложившейся инфраструктурой, а значит и конкуренции меньше. Людям

Заметьте, в апреле было на 8000 квартир меньше в экспозиции, чем в июне - 148.000. А сейчас 156.000. Май традиционно самый плохой месяц для продаж, июнь - тоже. Год назад статистика была похожая - в мае и июне рынок был на дне по продажам, а расти стал в июле и плавно рос до октября, а потом случился новый последний вагон. Кстати, в июне 2025 года были очень большие надежды у ждунов. И многие ждали повторение 2015 года (падения цен), но я объяснял что такого произойти не должно тут: https://t.me/Kharyb/7569 Интересно посмотреть, что будет этим летом 🙂 С учетом того, что в апреле продажи росли, а в мае снизились, можно сделать определенные выводы. Застройщики в феврале-марте-апреле давали хорошие скидки. Но эти скидки были с зимней накидки. Однако люди все равно выкупали Мичуринский парк, Левел, Сезар, Селигер сити, ЛСР и другие ЖК, где были хоть немного реальные предложения, пусть и дороже чем год назад процентов на 20. Может быть летом будет какое-то затишье, а осенью уже рост продаж? Посмотрим. Для того и разместил этот пост: https://max.ru/Kharyb/AZ6hS547Tdg Мой Telegram / MAX

больше некуда идти. В общем коммерцию важно изучать. Она сложнее квартир, но может приносить доход.