Аналитика каналаMaxНедвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

В целом по аренде все хорошо, наниматели есть, квартиры есть - паритет на рынке в новых домах. В хрущевках все грустнее, но с хорошим ремонтом уходят тоже нормально. Если нужно эфир сделать про настоящее и будущее аренды, что будет с ценами - ставьте 👍🏻 Наберём 500 лайков - сделаю.

В целом по аренде все хорошо, наниматели есть, квартиры есть - паритет на рынке в новых домах. В хрущевках все грустнее, но с хорошим ремонтом уходят тоже нормально. Если нужно эфир сделать про настоящее и будущее аренды, что будет с ценами - ставьте 👍🏻 Наберём 500 лайков - сделаю, а если нет - значит не нужно 🤗

Продолжение: Кто покупает трешку в нормальном районе в старом фонде? Конечно семья, у которой нет суммы в два раза больше на новый дом. А в такой семье, как правило, есть дети. А дети - это коляски, велосипеды, сумки всякие и прочее. Без лифта пятый этаж для семьи когда-то был ОК, но сейчас мало кто готов идти на такие неудобства. Тем более, в доме с высокими потолками 5 этаж превращается в девятый по сложности подъема. Зачем это покупателю? А еще бывает и так, что крыша в старых домах течет и не всегда такие вопросы легко решаются. Особенно зимой, когда много снега, всякое возможно. Я лично помню как в одной арендой квартире на последнем этаже из-за снега провалилась крыша и ремонт пришлось переделывать. В общем объяснил клиенту, что его вариант - неликвид и нет там никакого инвест-потенциала. Решение тут одно: купить ликвидную евро-2 за 20-23 млн вроде тех, как мы многим клиентам подбирали за июнь-июль-август на вторичке или в стройке, например в Барклая 6, Павелецкой сити, Марке и Спарке, Сезар сити, Твелв, Преображенской площади, Апсайд Тауэрс, Матвеевском и Мичуринском парке и многих других построенных и строящихся хороших проектах. Далее эту квартиру сдаём за 80-100-120 тысяч и снимаем за 120-150 тысяч трешку в сталинском доме, в хорошем районе с ремонтом из нулевых - добротным, но не модным нынче, оттого и ценник на аренду такой низкий, при этом стоимость такой квартиры при продаже 50 миллионов вполне может быть. Вышеупомянутая однушка будет обгонять рынок ростом цены, легко сдаваться в аренду и легко продастся в случае необходимости. А жить можно в хорошей, просторной, при этом дешёвой в аренде, но дорогой при покупке квартире в старом доме в отличном районе. Сейчас рынок аренды в основном состоит из молодых нанимателей, которые такие квартиры снимать не хотят и предпочитают однушки в новых ЖК, так давайте же этим пользоваться 🙂 Владельцы сталинок с уставшим ремонтом боятся их продавать, хотя для жизни они им не нужны, и сдают за копейки. Взрослые семьи в Москву из регионов ещё с начала нулевых на заработки не едут, а те, которые живут в Москве, уже купили себе в прошлые доступные ипотеки и за наличные квартиры. А молодёжь хочет новый дом и маленькую инстаграмную квартирку. И стоят в аренде неплохие уставшие просторные семейные квартиры в разных хороших районах Москвы почти по цене красиво меблированных однушек в новых домах, которые можно купить в 2-3 раза дешевле и не могут найти арендатора месяцами! Владельцы не решаются их продать и купить 2-3 таких однушки под аренду и сдают за копейки. Да что там говорить, в центре Москвы можно много таких квартир арендовать. Там стоимость продажи доходит до 70-100 миллионов, а сдают их по 120-150-200 тысяч! С друзьями приехали, стены подкрасили, по мелочи в разных местах порядок навели и живите. Если с умом этим фактом пользоваться, то можно очень хорошо устроиться, уж я то видел таких квартир не мало и сдавали и продавали мы их - знаю о чем пишу. Мой Telegram / MAX

Автора не знаю, скачал в интернетах, но гениально! Мой Telegram / MAX

Мне недавно написал подписчик в чате, что роста цен на недвижимость больше не будет и только глупый человек может такое прогнозировать. Причем аргументов не приводил, просто оскорбил и сказал что сейчас сильная неопределенность в экономике, в геополитике и вообще много трудностей, поэтому роста ждать не стоит. Я в этом посте пару дней назад делал анализ происходящего и главные факторы будущего роста описал. Хотя, сейчас многое и правда зависит от геополитики и точно сказать не может никто ничего. Но мы можем с вами анализировать то, что есть, делая все возможное. Одно могу сказать точно: в 2022 году, когда биржу закрыли и часть капитала была заблокирована, а курс национальной валюты упал, именно наличие нескольких квартир поддерживало уверенность, что у меня хоть что-то материальное осталось. С одной квартиры тогда жилец съехал, я нашел другого. На это можно было влиять. На акции же и дивиденды - нет. Хорошо, что продал иностранные бумаги за несколько дней до начала блокировки и хоть тут не завис на годы… Именно поэтому себе купил Барклая, приступаю к ремонту, а клиенту берём чуть дороже объект - рядом с Сити за кеш. Во всех сегментах сейчас подбираем и консультируем клиентов - за 20 млн, за 65, за 13, за 30-35. Везде идет покупка в Москве, везде труднее стало найти и купить хорошую квартиру. Многим сейчас важнее иметь осязаемые активы. Так спится спокойнее. А здоровый сон - залог нормальной жизни и трудоспособности. Если ты каждый день не просыпаешься с мыслью: «Что там с портфелем, с курсом рубля и тд», ты остаешься здоровым, тратишь время на бизнес и работу, а не на переживания. В недвижимости тоже риски присутствуют, куда без них? Беспилотники летают, налоги могут поднять, все что угодно. Но, все-таки эти риски я оцениваю значительно ниже, чем нахождение на бирже и даже на вкладах. Поэтому и записал стрим, где рассказал что вклады закрыл и купил недвижимость. И я далеко не один так поступаю сейчас. Все мои потери, причем не малые, были на фондовом рынке, в недвижимости даже с временными просадками я потом был в большом плюсе. Рынок акций сейчас торгуется по ценам 20-летней давности, за это время цены на квартиры выросли во много раз. И мои компетенции в недвижимости Москвы достаточно сильны. В других активах я слабее. Так зачем мне лезть туда, где я середнячок в лучшем случае? Пусть этим занимаются специалисты, которые знают те рынки. А я знаю столичную недвижимость, поэтому и буду в ней. Мой Telegram / MAX

Что купить за 15 миллионов сейчас❓ На днях была консультация: у клиента есть 3 млн на первоначальный взнос и 12 млн он может взять в семейную ипотеку. Собственно обсуждали что можно приобрести за эти деньги из тех вариантов, которые он смотрел. Его друг купил двушку в ЖК КИТ в Мытищах за 14 с лишним миллионов в бетоне и он тоже думал взять. Тут все просто: КИТ уже построен, ждать не нужно, станция Мытищи рядом, до центра ехать 25 минут всего, Иволги ходят и в принципе часто электрички ездят. В общем как проект для жизни - пожалуйста. Но клиент живёт в другом Подмосковном городе, его родители тоже там живут, дети ходят там в гимназию, а каждый день в Москву ему ездить не нужно. То есть брать КИТ планировалось не для жизни, а под аренду. Тоже ничего против не имею, но есть нюанс. Мы там брали клиентам по хорошим ценам квартиры с отделкой. А если купить двушку за 14.5 млн и сделать ремонт за 5 млн, то она получается уже почти 20 миллионов стоит. При этом аренда наврядли привысит там 60-65 тысяч! При этом ликвидность ниже Москвы, потому что желающих жить в Москве больше и денег в Москве больше. Поэтому Москва будет лучше расти в цене. Да еще скоро все очереди Яузы-парка придавят конкуренцией. Кстати, я советовал Яузу по 6 млн брать тут: https://t.me/Kharyb/8583?single , а ранее даже 4 млн студии стоили с отделкой. В общем посоветовал покупать в Москве однушку или студию и сдавать. Аренда будет 65-70-75 и ремонт делать не нужно и нанимателей будет больше и прописка как раз была нужна московская. Многие люди берут то, что друзья посоветовали. Но у друзей могут быть совсем другие интересы и жизненные обстоятельства. Поэтому всегда необходимо подходить к покупке недвижимости исходя из своих нужд и целей, а не смотреть на кого-то. Мой Telegram / MAX

🤣 Я давно заметил одну интересную особенность во всех новостройках. В самом начале всегда есть пласт арендодателей, которые хотят вложить минимум, а получить максимум. Они купили квартиру в дорогом ЖК, а часто это бывает даже в дешевых, сделали недорогой ремонт, меблировали квартиру дешево, а цену хотят космическую. Особенно это заметно по квартирам, которые идут с отделкой и простой кухней. Туда бросают какой-нибудь диван из Леруашки, полочки прибивают и сдают за 200-300-500 тыщ. Ну как сдают? Просто выставляют)) В итоге месяцами снижаются, потом приходят к рынку. Дорогой ЖК автоматически не делает вашу квартиру дорогой в аренде. Там еще необходимо сделать соответсвующий ремонт, меблировку и хоум-стейджинг, чтобы все соответствовало. А если вы решили «малыми силами» отделаться, реальность быстро вам покажет как делать нельзя. Ибо богатые не поедут снимать дешевый интерьер дорого, а бедные не потянут ваш ЖК даже дешево и будете вы болтаться в рекламе долго. Я на себе это когда-то лично проходил, в самом начале, пытался быть умно-жадным 🤣 Не прокатило. Теперь вот делаю все на совесть и качественно, потому что понял - дураков нет. А если повезет такого найти, то он быстро съедет поумнев, либо нервы будет портить. Люди ПИК лучше меблируют, чем в Острове сделали некоторые арендодатели.. Мой Telegram / MAX

В ЖК Малевич плохо работает менеджер. Прошу Крост выйти на связь, надоело уже ждать. Бардак какой-то, месяц купить квартиру не можем. Мой Telegram / MAX

Выбрали планировку 85 м² в корпусе без отделки на 3-м этаже. Она была не акционная, но менеджер согласовал спеццену — получилось 34,1 млн. Спросили про наличие этажей повыше — вывели под нас лот за 34,5 млн. Поехали в Символ. Здесь столкнулись с довольно странным ценообразованием: застройщик предложил просторную Е3 73 м² за 32 млн, что в целом неплохо, но при этом Е4 77 м² дешевле 37,5 млн не продавал. Также проехались по территории, посмотрели сданные дома. Сошлись на выводе, что внутри ТТК квартал интереснее, и шума от ТТК совсем не слышно. Но в сравнении с Соулом дома всё же попроще, при этом дороже. Логистически район нам подходит меньше. Символ предлагает хорошую торговую инфраструктуру внутри ЖК, которой пока нет в Соуле, но она появится со временем. Окружение Соула всё же приятнее, несмотря на ЖД. Выбор был сделан в пользу Соул, сделку оформили в конце июня. Как вы знаете, в итоге условия по семейной ипотеке не изменили, но мы решили перестраховаться. Уже в июле в другом подборе, помня о хороших ценах, мы обратились к застройщику, чтобы посчитать аналогичную планировку на средних этажах, — нам смогли предложить её только за 39 млн. Приходите на подбор семейных квартир, мы этот рынок уже глубоко изучили, условия здесь: https://t.me/Kharyb/5241

Типичное заблуждение в провинции, когда своим впарить недвижку не вышло - начинают искать покупателей в Москве. Почему-то решив, что москвичи все богатые и глупые и купят дороже. На вопрос: "Зачем москвичам ваша недвижимость по заоблачной цене?", ответ будет: "Ну как же, они же хотят себе домик на море!" А дальше вообще весело. Когда спрашиваешь зачем вам покупатели из Москвы, если местным продать можно быстрее, то ответ: "У местных на наш домик денег нет, надо искать богатых из Москвы". Когда объясняешь, что москвичи умеют пользоваться Авито и ЦИАНом, видят ваш домик в рекламе тоже прекрасно, если он им нужен и сравнивают с другими предложениями, что сейчас не 90-е и даже не нулевые с их дефицитом информации, люди почему-то не верят и считают свое предложение уникальным и лучшим. Мой Telegram / MAX