Аналитика каналаMaxНедвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

Александр, здравствуйте. Хочу выразить Вам огромную благодарность! Благодаря Вам и Вашему чату мы смогли купить квартиру в Саларьево в ноябре 24г. Кроме того, отдельная благодарность за ХС. Нам сделали всё как и договаривались. Потом сдали её снова с Вашей помощью. Олег нашёл хорошего арендатора. Олегу тоже благодарность, всегда был на связи. В августе 26г. дочка закончила учёбу и сама заехала в эту студию. Мы с мужем к ней приехали и впервые увидели квартиру. ( сами живём в Сибири). И вот тут мы ещё раз убедились в правильности нашего решения доверить мебелировку Вашей команде. Всё в квартире сделано удобно, функционально, мест для хранения очень много, диван классный, большой. При этом всё стильно, эстетично. Сколько времени бы нам потребовалось чтобы мебелировать самим! Где искать шкафы, магазины, и т.д., делать на заказ, ждать? Это у себя в городе мы знаем где заказать, что купить, на своей машине можем что-то привезти, а в Москве..... Прибавить сюда ещё деньги на авиабилеты, на посуточная аренду, и т.д. Короче, только спустя год мы в полной мере осознали наше счастье от знакомства с Вами, сколько времени и нервов мы сэкономили благодаря Вам. Желаем Вам и всей Вашей команде успехов, процветания, хороших и благодарных клиентов! С уважением и благодарностью Лариса и Максим.

Снимать или покупать❓️ Грубый честный расчёт. Еще один вопрос, который я иногда слышу на консультациях и часто в интернете: «У меня есть условно 20 миллионов наличными. Зачем мне морозить их в бетоне и брать ответственность? Я положу их на вклад, буду спокойно снимать за 100 тысяч в месяц квартиру и еще деньги останутся на жизнь». Берем два сценария. На старте у двух людей по 20 млн рублей. ✅️ Сценарий 1: Человек покупает квартиру за 20 млн Живет в ней 10 лет. Смотрим историю московского рынка: качественная недвижимость в нормальных локациях на дистанции 10 лет спокойно удваивается в цене (а многие проекты делают Х2 и за 3–5 лет, примеров я приводил много, во вчерашнем посте рассказал про ЖК, которые подорожали в 4 раза за 11 лет со ссылками тут: https://max.ru/Kharyb/AaCj4G_wFhc Но мы будем скромнее и возьмем рост за ближайшие 10 лет всего лишь в 2 раза 👇 Через 10 лет квартира в 1 сценарии стоит 40 млн рублей (а может и 50-60, если выбрать перспективную локацию). При этом покупатель 10 лет ни за кем не переезжал, не зависел от настроения собственника и не выкинул ни рубля на чужую ипотеку. ✅️ Сценарий 2: Человек идет в аренду. Он снимает квартиру за 100.000 рублей в месяц. В год это 1,2 млн. За 10 лет (даже без учета того, что аренда постоянно дорожает и скорее всего удвоится и будет по 200 тысяч к концу этого срока) он просто отдает чужому человеку минимум 12 миллионов рублей. Чистыми из своего кармана. Безвозвратно. «Но у меня же 20 млн работают на депозите!» - скажет арендатор. Возьмем среднюю доходность вклада на длинной дистанции (с учетом небольшого снижения ставок) около 9-10% годовых. И это очень хороший прогноз. А еще за 10 лет может случиться и девальвация и кризисы как были в прошлые годы и тд, но верим что все будет хорошо и деньги не сгорят. Если вынимать из процентов деньги на аренду и жизнь, тело капитала практически не прирастает. А если даже реинвестировать остаток - за 10 лет на руках останется около 30-32 млн рублей. 👆 Итог через 10 лет: У первого на руках квартира за 40+ миллионов, которая защищена от девальвации. И это самый скромный сценарий, на мой взгляд, потому что прошлые 10 лет дали гораздо больше владельцам правильного бетона в Москве. Мы сейчас не про хрущевки. У второго - остаток денег, на который он ту же самую квартиру уже КУПИТЬ НЕ СМОЖЕТ. Поезд ушел. А 12-15 миллионов просто подарены арендодателю. Аренда хороша как временный инструмент, пока вы копите или выбираете проект. Но делать стратегией жизни вечный съем при наличии капитала - это добровольное пожертвование семейного капитала в пользу чужого дяди. А потом старость и увольнение с работы. Если нет собственной квартиры, что тогда будет? Если согласны поставьте лайк, не согласны - пишите ваши мысли в комментариях. Мой Telegram / MAX

📌 Подобрать квартиру: Хочу рассказать вам условия подбора лучших квартир - как все происходит. Здравствуйте, очень важно обо всем договориться на берегу, поэтому прошу вас внимательно ознакомиться с условиями, спасибо! 🤗 Я подбираю самые лучшие жилые комплексы и конкретные квартиры в них на сегодняшнем рынке для инвестиций, сдачи в аренду или проживания. Очень важно понимать, что я выбираю из тех жилых комплексов и квартир, которые есть на рынке здесь и сейчас. Я не смогу достать кролика из шляпы, поэтому заказы: «Найдите мне квартиру со скидкой 50%, тогда я оплачу ваши услуги», - отклоняются. Заказы: «Вы будете мне год подбирать квартиру, пока я что-то не куплю», - отклоняются. Я подбираю в течение 5-10 дней лучшие объекты для вас на сегодняшнем рынке. Услуга подбора за 160.000 включает именно подбор. Оплата за подбор происходит непосредственно перед началом работы. Это именно выбор лучшего жилого комплекса и конкретной квартиры за ваши деньги и под ваши цели сейчас. Я выбираю лучшие объекты, не менее 5 комплексов, и конкретные квартиры в них. Дальше мы их обсуждаем и покупаем один из них. Разумеется, я напишу вам по каждому объекту понятное обоснование: почему выбрал этот ЖК, эту квартиру, насколько он может вырасти в цене и за сколько должен сдаваться. Какой доход вы будете получать. А если подбор для жизни, то напишу почему я советую именно этот район, какая инфраструктура, экология, школы, бизнес-центры и тд. Я постараюсь получить для вас максимальные скидки, если они есть, потому что самые лучшие квартиры продаются очень быстро и на них могут не давать дисконт. Куда я смотрю! Если у вас наличные - я выбираю и строящиеся объекты и готовые современные дома (если они достойны внимания). Если покупка будет у застройщика, то я беру 160.000 за подбор и больше ничего доплачивать не нужно. Мы поможем с бронированием, с изучением договора от застройщика (бывают разные неприятные неустойки, хитрости и прочие штрафы с обременениями) и будем консультировать на всех этапах сделки. Если мы покупаем квартиру по переуступке у физического лица, то здесь значительно больше рисков (банкротство, маткапитал, наследство, супруги), дорогие проверки и сложная сделка. Необходимо убедиться в безопасности, что квартиру в итоге никто не отберет, проверить досконально продавца. Поэтому мы берём за переуступку плюсом 1.5% (но не менее 150.000 рублей) от стоимости квартиры по факту сделки, если вы хотите чтобы мы и квартиру полностью проверили и сделку безопасно провели. Или вы все проверяете и покупаете сами без доплат. За сделку по проверке и покупке вторичной недвижимости (готовой квартиры) мы берем 2% от стоимости квартиры (но не менее 200.000 рублей) по факту самой сделки, плюсом к стоимости подбора. Либо вы сами ездите, смотрите, проверяете и покупаете квартиру без доплаты. 160.000 стоит именно подбор лучших объектов и оплачивается вперед. Остальное - поездки, проверки, аванс, сделка, это уже плюс 2% после сделки. Я никогда не настаиваю на покупке вторички у физлиц, это только если вы сами хотите приобрести готовый вариант или переуступку. Люди иногда продают дешевле застройщиков и ждать не нужно. Решать вам. Почему я беру такую сумму за подбор? Мы с командой зарабатываем и экономим людям гораздо больше. При вложениях от 10-20-30 миллионов - это не так уж много. Многие риэлторы берут 2-3-4% за подбор, а мы - 160.000, что часто равно 1% или даже меньше. Рынок я знаю лучше многих, годами не вылезаю из подборов, а время от времени бывают от нас и приятные скидки. Правильный выбор недвижимости окупает стоимость услуг в разы. За месяц выучить всю Москву невозможно - я потратил на это годы. Все рассказал, объяснил и обосновал. Спасибо за ваше внимание. Если у вас остались вопросы - задавайте. Давайте подберем вам лучшую квартиру! Контакты вверху - в описании канала.

👆Приятно читать )

Когда будут лучшие цены на недвижимость, как поймать лучший вариант? 🙂 На днях обсуждали с клиентом на консультации стратегию покупки. Он хочет прийти на подбор, но не понимает когда наступит лучшее время и как поймать наилучший вариант - предлагаю об этом сегодня и поговорить. Во время нашего разговора я поймал себя на мысли, что многие совершают одну и ту же фундаментальную ошибку - сидят и бесконечно ждут лучший момент и лучшую квартиру. У меня и моих ребят сейчас плотный график: консультации каждый день, подборы идут нон-стоп, поэтому задачи закрыть сделку «лишь бы закрыть» у меня никогда не было и нет. Мне куда важнее репутация и хорошие отзывы, благодаря которым люди возвращаются годами снова и снова за следующими покупками, продажами, меблировками и сдачей квартир в аренду. Но я давно усвоил: если человек внутренне НЕ ГОТОВ к покупке - ему не понравится вообще ничего. Он будет вечно ждать, пока появится «что-то получше», пока упадут ставки, скидки будут больше или случится чудо. А когда человек готов - он идет и покупает. Рассказываю, как это делаю лично я. Я не трейдер в бетоне, я не жду месяцы и годы. Если бы я это делал - потерял бы и время и деньги и нервов прилично. Я всегда отталкиваюсь от главной цели - безопасно инвестировать заработанное на долгий срок. Когда у меня накапливается сумма, которую некомфортно держать в кэше, я не сижу на заборе. Я беру лучшее из того, что есть в данный момент на рынке. Вот так я и купил недавно Барклая. Там нет какого-то космического спекулятивного инвеста. Это просто качественная, надежная недвижимость в отличной локации на долгий срок. Будет ли она расти? Будет. Я не выкручивал руки рынку, не ждал скидок в 50% - у меня был свободный капитал, который нужно было пристроить в бетон, и я его пристроил. Как видите - все о чем я пишу, делаю сам. Другая ситуация - когда нужной суммы нет или не хватает для комфортной сделки. Тогда да: я спокойно сижу в LQDT (фонде ликвидности), держу деньги, получая проценты и жду. И только если выстрелит какой-то супервариант, я стану напрягаться, где-то добирать ресурсы и выкручиваться. Но делать это через силу нет никакого смысла. Появись у меня прямо сегодня свободные 10–20-100 миллионов - я бы не изобретал велосипед и не искал сомнительные инструменты. Я бы просто пошел и купил очередную хорошую квартиру в Москве и не пытался поймать супер-вариант по супер-цене. Потому что с бОльшей вероятностью завтра мне просто придется покупать дороже, как и произошло со ждунами в последние годы. Даже с 2015 по 2019 год хорошие проекты росли в цене не слабо - вспомните ЖК Ясный, который стартовал в 2015 году по 3 млн за студию и по 4.5 млн за однушку или Лайнер по 4 - 5 млн за студию тоже в те времена, а сейчас эти студии ровно в 3 раза дороже стоят. Или ЖК Маршала Захарова от ПИК с однушками по 3,8 млн, они сейчас близко к 20 млн продаются уже. На Молодёжной тогда строили однушки в ПИК от 5 млн и тд... 👆 Запомните: идеального момента не существует. Никто не знает наверняка, что будет завтра - вырастут цены еще сильнее или нет. Если деньги есть и цель - сохранить капитал, надо идти и выбирать лучшее из существующего. А если сидеть в LQDT годами в ожидании супер-скидок, то можно просто остаться на перроне, а поезд уйдет. Только не покупайте что попало, недвижимость - штука дорогая. Если есть сомнения в выбранной квартире, пишите в личку, посмотрим ваш вариант - такие консультации значительно дешевле подбора и точно дешевле потраченных миллионов. Не хотите искать сами - приходите на подбор, условия очень хорошие вот тут: https://t.me/Kharyb/5241

Решил развлечься и посчитать за 30 лет прибыль от условной однушки из поста выше 👆 ✅️ Рост цены был в 4 раза за последние 11 лет, но сюда необходимо прибавить ещё аренду, тогда мы бы получили ещё примерно 6-7 млн денежного потока с однушки или еще 1 стоимость на старте, значит рост в 5 раз получился. ✅️ Но, если посчитать за 30 лет, а ведь именно на такой срок многие сейчас берут семейную ипотеку, то цифры получаются вообще космическими. В 1996 году такой недвижимости не было, зато обычные однушки в Москве продавали по 20.000 $ в средних районах. Однушка без ремонта в Символе стоит сейчас 23.6 млн, а обычная советская однушка в нормальном районе сейчас стоит 17 млн, значит разница в цене где-то 30-40%. Очень грубо можно посчитать, что однушка в Символе 30 лет назад стоила бы 30.000 $, а сейчас она стоит 280.000 $, а значит в долларах выросла в 9.3 раза. В рублях считать труднее, так как тогда был другой рубль, другой курс и все считали долларах, но примерно это было бы 900.000 рублей, а значит в рублях цена выросла бы в 26 раз. Но это я вас пощадил и перевел все в деньги нулевых. С учетом реального курса 1996 года цена в рублях выросла на самом деле в 143 раза❗️ Вот поэтому я всегда улыбаюсь, когда читаю эксперта, который рассказывает как вы в 3-4 раза переплатите за квартиру, если возьмёте ипотеку на 30 лет 🙂 ✅️ Кстати, за 30 лет сдачи квартиры вы бы получили дополнительно с аренды около 180.000 долларов чистыми с такой квартиры в Символе или 15 миллионов рублей - этого многие и не понимают. ✅️ Если сложить 180.000 и 280.000 долларов, то получим 460.000 $ или рост инвестиции за 30 лет в 15 раз. Но это если вы деньги от аренды просто клали бы под матрас. А вот если бы вы прибыль от аренды еще и реинвестировали на вклад под средний процент в размере 4-6%, а примерно такой он с 1996 года получается, то было бы у вас около 800.000 долларов с учетом квартиры. Но это уже очень грубо, с учётом среднего процента и не имеет прямого отношения к недвижимости. ✅️ То есть, чтобы сейчас иметь 2 миллиона долларов, нужно было просто купить однокомнатную квартиру бизнес-класса в 1996 году, раз в 5-10 лет ее продавать и покупать новую - более инвестиционную, сдавать их в аренду, класть аренду на вклады в долларах и рублях, как было выгоднее (в рублях ставки были выше в 2 раза и более) и реинвестировать все проценты. А дальше сложный процент основную сумму сделал бы за вас. ✅️ И это еще с учетом обвала рубля в 1998 и в 2015 годах, а если бы этих обвалов не было, то могло бы быть и больше. А если бы вы не только аренду, но еще и часть зарплаты откладывали, то все ваши дети и внуки сказали бы спасибо 🙂 Ключевое тут - выбрать правильную недвижимость, ибо деньги за эти годы 300 раз вы могли бы потерять, а квартира хорошо защищает и от кризисов и от нашего внутреннего дурака. Мой Telegram / MAX

✅️ Верн, Неометрия, строят вот тут. Давайте сегодня разберем новый проект, в котором за пару дней на закрытых бронированированиях через брокеров ушло несколько десятков квартир и я расскажу свое мнение. В субботу клиент пришел на консультацию, чтобы обсудить Верн и лоты в нем. Скажу сразу, большого восторга я не испытал, но и ругать ЖК не стал. ❓️Что строят: Сейчас продают два маленьких  корпуса первой очереди - Б1 и Б3 на 266 квартир. 🏢 Корпус Б1 включает в себя 6-8 этажей на 91 квартиру. 🏢 Корпус Б3 - 10-12 этажей на 175 квартир. 🙄 Всего будет 4 корпуса высотой от 6 до 56 этажей, квартиры продают без отделки, площадь лотов от 31 до 129 м², потолки от 3,2 до 5,7 м, панорамное остекление, архитектура от Kleinewelt Architekten. Обещают приватный двухуровневый зеленый двор с 1,7 га, подземный паркинг на 392 машино-места, что очень мало для этого ЖК, поэтому паркинг будет золотым, имейте ввиду, автолюбители. 🔑 Ключики вы получите в декабре 2030 года - читайте 31 год. А дома обещают сдать во 2 квартале 2030 года. Ждать более 4 лет надо, а рассрочки на 2 года пока что в основном дают. То есть вы все равно отдадите все деньги и ждать минимум ещё 2 года придётся. ✅️ Для себя район мне нравится. Место престижное. Рядом парк, МГУ, другие ВУЗы, вся сложившаяся отличная инфраструктура, ведь застройка точечная. Не нравится мне Проспект Вернадского под боком, потому что в сталинках рядом я бывал и шум там стоит приличный, а на подоконниках постоянно пыль. Но дома Б1 и особенно Б3 находятся внутри застройки и не должны сильно страдать. Сам проект на рендерах выглядит интересно, посмотрим что региональный застройщик нам покажет по факту. Девелопер, кстати, известен на Юге и строит не мало... ⭕️ Под аренду. На самом старте были лоты по 31.5 млн за 47 метров, сейчас уже ценник за метр скорректировали до 890.000 и однушки предлагают по 40 миллионов без ремонта. С ремонтом в 2031 году это будет стоить 50 млн. Сдали бы вы сейчас такую квартиру за 150-170 тысяч. Наверное через 5 лет сдадите за 220-250. Обычная рыночная доходность для таких проектов, ничего выдающегося. ✅️ Инвестиции. Вот, например, Инноватор готовая квартира. Проект попроще, но ждать 4 года не нужно, ценник ниже на 10 млн и аренда до 31 года принесет около 5 млн чистыми. Если вычесть 5 млн из цены, но получим стоимость 23 млн. Не нравится фасад Инноватора, получите Настоящее, евро3, 63м2, с полной отделкой по цене однушки в бетоне в Верне. Или вот однушка в Настоящем с ремонтом и мебелью за 36 млн, что ниже нынешних цен в Верне и район тоже отличный, не? Кстати, Настоящее мы брали пару лет назад по 20 млн за евро2 и квартиры побольше, тут писал: https://t.me/Kharyb/6723 Вот Событие, однушка за 36 млн с полным фаршем. ЖК Небо, например, однушка за 30 млн. И тд. ❓️У меня вопрос к покупателям Верна: "Ради чего вы покупаете ЖК с ключами в 2031 году, по факту, тем более во времена повышенных геополитических и экономических рисков? Я не вижу тут сильно низких цен, я не понимаю зачем ждать и рисковать. Я не знаю ни одного профессионального коллегу-инвестора, который сейчас покупает такие проекты. PS Верн стартовал с нормального прайса, забрал десятки броней от богатых местных и впечатлительных непрофессиональных инвесторов, которым красиво его отрекламирвали брокеры. Для меня этот старт мог бы быть интересным в спокойные стабильные времена и по 600.000 за метр, а не по 800-900, как по факту многие зашли. Потому что выгоднее купить уже построенные новые ЖК в локациях рядом и не брать на себя повышенные риски, да еще на аренде получить 5 млн за время, пока Верн построят. Зачем вы сейчас покупаете Верн и иже с ним? Мой Telegram / MAX

Кстати, вы знали что есть исключения и не всегда нужно платить налог с дохода от продажи квартиры, даже если она в собственности менее 3-5 лет? Необходимо только в точности соблюсти несколько условий ст 217.1 НК РФ: 1. Двое детей. 2. Покупка новой квартиры - взамен проданной, в том же году или до 30 апреля следующего года после продажи. 3. Общая площадь приобретенного жилья должна быть выше проданого. 4. Кадастровая стоимость проданого жилья не должна превышать 50 миллионов. 5. На момент продажи старой квартиры у вашей семьи не должно быть в собственности больше половины (50%) другой недвижимости, которая просторнее или дороже той, которую вы покупаете взамен. Это очень упрощенно я написал. Чтобы не наломать дров - внимательно читайте НК РФ. Смысл этой льготы в том, чтобы семья с детьми могла улучшить свои жилищные условия и не ждать 3-5 лет. Просто вчера с таким кейсом консультировал клиентов. У них есть квартира поменьше и они хотят купить трешку. Я по налогам не особо консультировал, больше говорил о том, что они могут и где себе купить, за сколько продадут свои квартиры и тд. Но решил, что кому-то из вас будет полезно, раз уж заговорили об этом. Мой Telegram / MAX

🔥 Сентябрь был горячим: ✅️ В Старой Москве продали на 33% больше лотов, чем августе❗️ ✅️ В Новой Москве на 48% ❗️❗️ ✅️ В Московской области вообще на 55% больше ❗️❗️❗️ 👆 В среднем по региону рост продаж составил 46%. Вы можете решить, что такой рост продаж связан с забегом в последний вагон семейной ипотеки, но это не так. О том, что условия изменятся объявили всего лишь за несколько дней и, взглянув на табличку выше, вы убедитесь, что доля ипотечных сделок по региону в среднем выросла всего лишь на 6%, а рост продаж составил 46%. Я связываю выросшие продажи с возвращением делового сезона, ведь летом по причине отпусков эти же продажи и падали. Ну и немого все-таки ипотека помогла. Большинство наших подборов были в кеш. В семейную ипотеку тоже брали, напрмер купили клиенту эту замечательную квартиру в ЖК МОД. Хотя тут больше половины тоже кеша вышло. Еще взяли евро2 за 17 млн в ЖК Волжский парк, такие там сейчас выше 18 продаются. Купили е2 в Яузе, евро3 в Мичуринском парке, евро2 и студию в Первом Дубровском двум разным клиентам, однушку в Кавказском. Еще выбрали е2 в Интеллигенте, Хедлайнер, Матвеевский парк, Примаверу, Спарк и наверное что-то еще - уже не помню в моменте. Бюджеты были от 11 до 55 млн. Большинство покупок 20+- миллионов. Еще были десятки консультаций, на которых мы с клиентами обсуждали выбранные ими квартиры и ЖК практически каждый день. Какие-то я не рекомендовал, другие - пропускал, остальные очень хвалил. Были консультации и по стратегии покупки: продавать или нет текущие квартиры, за сколько, что можно купить взамен и тд и тп. Я сейчас купил дорожку домой и уже намотал километры во время разговоров, надеюсь скоро весь лишний жир уйдет, а пока процент его у меня - 22%. Еще много времени силовым уделяю. 🙄 Возможно сейчас мы увидим с вами небольшую коррекцию цен, но я сильно не рассчитываю на неё, так как вижу большое количество покупателей за банкнотами в руках в засаде, выкупающих любые разумные скидки. В 27 году ждем новый виток роста денежной массы и цен на все, подробно писал тут: https://max.ru/Kharyb/AaDyQUuZGPg

Недавно общался с коллегой, его знакомый совершил серьёзную ошибку - уговорил собственника продать квартиру с занижением и обещал что все будет в порядке. Через какое-то время покупатель сдал продавца налоговой. Не знаю зачем, может ради вычета, может был другой мотив, но факт остаётся фактом: Собственник попал на 1.5 млн налог и штраф, при этом сдал риэлтора, видимо обиделся. Предъявил всю переписку. Агент получил 1.5 года условно. 20 раз подумайте, прежде чем такими вещами заниматься. История реальная. Мой Telegram / MAX