MaxНедвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

Друзья, пока не работает ЦИАН, если нужно снять квартиру - используйте мой канал с лучшими объектами. Ссылки могут на ЦИАН не открываться, поэтому просто кидайте в личку нам заинтересовавшее вас объявление и менеджер переключит на того, кто сдает квартиру. Спасибо.

Продолжаем нашу ежемесячную считалочку, друзья! Сентябрьская была тут: https://max.ru/Kharyb/AaByyCmKGQ0 ✅ Количество квартир в продаже в Московском регионе (Москва и МО) продолжает медленно расти, за месяц экспозиция еще подросла чуть более, чем на 2000 объектов, чем было в сентябре. ✅ Если брать только Москву, то квартир в продаже (новостройки и вторичка) стало больше на 3000 - 95513. ✅ Если смотреть только вторичный рынок Москвы, то квартир стало больше в продаже на 2000, чем было в сентябре - 38067. Так что разговоры о том, что экспозиция на вторичном рынке снижается не соответствуют действительности. ✅ Новостроек выставили в Москве в октябре на 1500 больше, чем было в сентябре -  57 446. ✅ Новой и относительно новой вторички, с годом выпуска после 2017 года стало тоже больше на 500 квартир - 15142. ✅ В аренде Московского региона все стабильно - почти 37000 квартир, что очень много. Конкретно в Москве стало больше объявлений на 1500 штук и теперь их 26429 штук, как было в августе +- ✅ Квартир в аренде в Москве в новых домах от 2017 года постройки осталось примерно столько же - 8994. Рост предложения идёт в основном за счет старого фонда. Нужно его продавать... Как мы с вами видим, в аренде сохраняется большое количество лотов без роста и снижения экспозиции. А вот в продаже 3 месяца подряд медленно растет количество объявлений во всех сегментах. Пока что рост незначительный, но тенденция есть. Будем наблюдать. До встречи в ноябре на считалочке 🤗  #Считалочка@Kharyb Мой Telegram / MAX

Продолжаем нашу ежемесячную считалочку, друзья! Сентябрьская была тут: https://max.ru/Kharyb/AaByyCmKGQ0 ✅ Количество квартир в продаже в Московском регионе (Москва и МО) продолжает медленно расти, за месяц экспозиция еще подросла чуть более, чем на 2000 объектов, чем было в сентябре. ✅ Если брать только Москву, то квартир в продаже (новостройки и вторичка) стало больше на 3000 - 95513. ✅ Если смотреть только вторичный рынок Москвы, то квартир стало больше в продаже на 2000, чем было в сентябре - 38067. Так что разговоры о том, что экспозиция на вторичном рынке снижается не соответствуют действительности. ✅ Новостроек выставили в Москве в октябре на 1500 больше, чем было в сентябре -  57 446. ✅ Новой и относительно новой вторички, с годом выпуска после 2017 года стало тоже больше на 500 квартир - 15142. ✅ В аренде Московского региона все стабильно - почти 37000 квартир, что очень много. Конкретно в Москве стало больше объявлений на 1500 штук и теперь их 26429 штук, как было в августе +- ✅ Квартир в аренде в Москве в новых домах от 2017 года постройки осталось примерно столько же - 8994. Рост предложения идёт в основном за счет старого фонда. Нужно его продавать... Как мы с вами видим, в аренде сохраняется большое количество лотов без роста и снижения экспозиции. А вот в продаже 3 месяца подряд медленно растет количество объявлений во всех сегментах. Пока что рост незначительный, но тенденция есть. Будем наблюдать. До встречи в ноябре на считалочке 🤗  #Считалочка@Kharyb Мой Telegram / MAX

🔥 Сентябрь был горячим: ✅️ В Старой Москве продали на 33% больше лотов, чем августе❗️ ✅️ В Новой Москве на 48% ❗️❗️ ✅️ В Московской области вообще на 55% больше ❗️❗️❗️ 👆 В среднем по региону рост продаж составил 46%. Вы можете решить, что такой рост продаж связан с забегом в последний вагон семейной ипотеки, но это не так. О том, что условия изменятся объявили всего лишь за несколько дней и, взглянув на табличку выше, вы убедитесь, что доля ипотечных сделок по региону в среднем выросла всего лишь на 6%, а рост продаж составил 46%. Я связываю выросшие продажи с возвращением делового сезона, ведь летом по причине отпусков эти же продажи и падали. Ну и немого все-таки ипотека помогла. Большинство наших подборов были в кеш. В семейную ипотеку тоже брали, напрмер купили клиенту эту замечательную квартиру в ЖК МОД. Хотя тут больше половины тоже кеша вышло. Еще взяли евро2 за 17 млн в ЖК Волжский парк, такие там сейчас выше 18 продаются. Купили е2 в Яузе, евро3 в Мичуринском парке, евро2 и студию в Первом Дубровском двум разным клиентам, однушку в Кавказском. Еще выбрали е2 в Интеллигенте, Хедлайнер, Матвеевский парк, Примаверу, Спарк и наверное что-то еще - уже не помню в моменте. Бюджеты были от 11 до 55 млн. Большинство покупок 20+- миллионов. Еще были десятки консультаций, на которых мы с клиентами обсуждали выбранные ими квартиры и ЖК практически каждый день. Какие-то я не рекомендовал, другие - пропускал, остальные очень хвалил. Были консультации и по стратегии покупки: продавать или нет текущие квартиры, за сколько, что можно купить взамен и тд и тп. Я сейчас купил дорожку домой и уже намотал километры во время разговоров, надеюсь скоро весь лишний жир уйдет, а пока процент его у меня - 22%. Еще много времени силовым уделяю. 🙄 Возможно сейчас мы увидим с вами небольшую коррекцию цен, но я сильно не рассчитываю на неё, так как вижу большое количество покупателей за банкнотами в руках в засаде, выкупающих любые разумные скидки. В 27 году ждем новый виток роста денежной массы и цен на все, подробно писал тут: https://max.ru/Kharyb/AaDyQUuZGPg

В запрещённой сети, в одной ветке девушка задала вопрос - в какой стране можно что-то купить за 100.000 евро под сдачу и инвестиции? Привожу вам свой ответ и несколько чужих. Мне очень повезло, что я имел большую насмотренность на момент 2023 года и понимал, что в Москве долго такие цены не продержатся - это невозможно и льготная ипотека тут не при чем. Люди смеются над этой суммой на скринах, а наши думали что это дорого. Просто не могла Москва стоить за однушку 100.000 евро никак. А она стоила. Поэтому и писал, что цены вырастут много раз на этом канале с 2023 года, но ждуны ждали что "цены рухнут". Ага, бесплатно вам квартиры раздавать будут в одном из самых крутых и дорогих мегаполисов мира, мечтатели. Отдельное внимание обратите пожалуйста на доходность от аренды и налоги и риски в мире и они не выше, а часто и ниже Москвы. А вишенкой на торте можно отметить, что Москва, если сравнивать с локациями гораздо проще, стоит дешевле многих из них до сих пор. Прочитайте этот мой пост от 24 года и все поймете: https://t.me/Kharyb/5348 PS Самое смешное, что даже сейчас, когда денежная масса растет, а деньги быстро обесцениваются есть верующие в обрушение цен. Рух возможен только при жесточайшем кризисе, если упадёт все или почти все, но в этом случае иметь стены в Москве очень разумно. Мой Телеграм/ МАХ

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

✅️ Верн, Неометрия, строят вот тут. Давайте сегодня разберем новый проект, в котором за пару дней на закрытых бронированированиях через брокеров ушло несколько десятков квартир и я расскажу свое мнение. В субботу клиент пришел на консультацию, чтобы обсудить Верн и лоты в нем. Скажу сразу, большого восторга я не испытал, но и ругать ЖК не стал. ❓️Что строят: Сейчас продают два маленьких  корпуса первой очереди - Б1 и Б3 на 266 квартир. 🏢 Корпус Б1 включает в себя 6-8 этажей на 91 квартиру. 🏢 Корпус Б3 - 10-12 этажей на 175 квартир. 🙄 Всего будет 4 корпуса высотой от 6 до 56 этажей, квартиры продают без отделки, площадь лотов от 31 до 129 м², потолки от 3,2 до 5,7 м, панорамное остекление, архитектура от Kleinewelt Architekten. Обещают приватный двухуровневый зеленый двор с 1,7 га, подземный паркинг на 392 машино-места, что очень мало для этого ЖК, поэтому паркинг будет золотым, имейте ввиду, автолюбители. 🔑 Ключики вы получите в декабре 2030 года - читайте 31 год. А дома обещают сдать во 2 квартале 2030 года. Ждать более 4 лет надо, а рассрочки на 2 года пока что в основном дают. То есть вы все равно отдадите все деньги и ждать минимум ещё 2 года придётся. ✅️ Для себя район мне нравится. Место престижное. Рядом парк, МГУ, другие ВУЗы, вся сложившаяся отличная инфраструктура, ведь застройка точечная. Не нравится мне Проспект Вернадского под боком, потому что в сталинках рядом я бывал и шум там стоит приличный, а на подоконниках постоянно пыль. Но дома Б1 и особенно Б3 находятся внутри застройки и не должны сильно страдать. Сам проект на рендерах выглядит интересно, посмотрим что региональный застройщик нам покажет по факту. Девелопер, кстати, известен на Юге и строит не мало... ⭕️ Под аренду. На самом старте были лоты по 31.5 млн за 47 метров, сейчас уже ценник за метр скорректировали до 890.000 и однушки предлагают по 40 миллионов без ремонта. С ремонтом в 2031 году это будет стоить 50 млн. Сдали бы вы сейчас такую квартиру за 150-170 тысяч. Наверное через 5 лет сдадите за 220-250. Обычная рыночная доходность для таких проектов, ничего выдающегося. ✅️ Инвестиции. Вот, например, Инноватор готовая квартира. Проект попроще, но ждать 4 года не нужно, ценник ниже на 10 млн и аренда до 31 года принесет около 5 млн чистыми. Если вычесть 5 млн из цены, но получим стоимость 23 млн. Не нравится фасад Инноватора, получите Настоящее, евро3, 63м2, с полной отделкой по цене однушки в бетоне в Верне. Или вот однушка в Настоящем с ремонтом и мебелью за 36 млн, что ниже нынешних цен в Верне и район тоже отличный, не? Кстати, Настоящее мы брали пару лет назад по 20 млн за евро2 и квартиры побольше, тут писал: https://t.me/Kharyb/6723 Вот Событие, однушка за 36 млн с полным фаршем. ЖК Небо, например, однушка за 30 млн. И тд. ❓️У меня вопрос к покупателям Верна: "Ради чего вы покупаете ЖК с ключами в 2031 году, по факту, тем более во времена повышенных геополитических и экономических рисков? Я не вижу тут сильно низких цен, я не понимаю зачем ждать и рисковать. Я не знаю ни одного профессионального коллегу-инвестора, который сейчас покупает такие проекты. PS Верн стартовал с нормального прайса, забрал десятки броней от богатых местных и впечатлительных непрофессиональных инвесторов, которым красиво его отрекламирвали брокеры. Для меня этот старт мог бы быть интересным в спокойные стабильные времена и по 600.000 за метр, а не по 800-900, как по факту многие зашли. Потому что выгоднее купить уже построенные новые ЖК в локациях рядом и не брать на себя повышенные риски, да еще на аренде получить 5 млн за время, пока Верн построят. Зачем вы сейчас покупаете Верн и иже с ним? Мой Telegram / MAX

📌 Подобрать квартиру: Хочу рассказать вам условия подбора лучших квартир - как все происходит. Здравствуйте, очень важно обо всем договориться на берегу, поэтому прошу вас внимательно ознакомиться с условиями, спасибо! 🤗 Я подбираю самые лучшие жилые комплексы и конкретные квартиры в них на сегодняшнем рынке для инвестиций, сдачи в аренду или проживания. Очень важно понимать, что я выбираю из тех жилых комплексов и квартир, которые есть на рынке здесь и сейчас. Я не смогу достать кролика из шляпы, поэтому заказы: «Найдите мне квартиру со скидкой 50%, тогда я оплачу ваши услуги», - отклоняются. Заказы: «Вы будете мне год подбирать квартиру, пока я что-то не куплю», - отклоняются. Я подбираю в течение 5-10 дней лучшие объекты для вас на сегодняшнем рынке. Услуга подбора за 160.000 включает именно подбор. Оплата за подбор происходит непосредственно перед началом работы. Это именно выбор лучшего жилого комплекса и конкретной квартиры за ваши деньги и под ваши цели сейчас. Я выбираю лучшие объекты, не менее 5 комплексов, и конкретные квартиры в них. Дальше мы их обсуждаем и покупаем один из них. Разумеется, я напишу вам по каждому объекту понятное обоснование: почему выбрал этот ЖК, эту квартиру, насколько он может вырасти в цене и за сколько должен сдаваться. Какой доход вы будете получать. А если подбор для жизни, то напишу почему я советую именно этот район, какая инфраструктура, экология, школы, бизнес-центры и тд. Я постараюсь получить для вас максимальные скидки, если они есть, потому что самые лучшие квартиры продаются очень быстро и на них могут не давать дисконт. Куда я смотрю! Если у вас наличные - я выбираю и строящиеся объекты и готовые современные дома (если они достойны внимания). Если покупка будет у застройщика, то я беру 160.000 за подбор и больше ничего доплачивать не нужно. Мы поможем с бронированием, с изучением договора от застройщика (бывают разные неприятные неустойки, хитрости и прочие штрафы с обременениями) и будем консультировать на всех этапах сделки. Если мы покупаем квартиру по переуступке у физического лица, то здесь значительно больше рисков (банкротство, маткапитал, наследство, супруги), дорогие проверки и сложная сделка. Необходимо убедиться в безопасности, что квартиру в итоге никто не отберет, проверить досконально продавца. Поэтому мы берём за переуступку плюсом 1.5% (но не менее 150.000 рублей) от стоимости квартиры по факту сделки, если вы хотите чтобы мы и квартиру полностью проверили и сделку безопасно провели. Или вы все проверяете и покупаете сами без доплат. За сделку по проверке и покупке вторичной недвижимости (готовой квартиры) мы берем 2% от стоимости квартиры (но не менее 200.000 рублей) по факту самой сделки, плюсом к стоимости подбора. Либо вы сами ездите, смотрите, проверяете и покупаете квартиру без доплаты. 160.000 стоит именно подбор лучших объектов и оплачивается вперед. Остальное - поездки, проверки, аванс, сделка, это уже плюс 2% после сделки. Я никогда не настаиваю на покупке вторички у физлиц, это только если вы сами хотите приобрести готовый вариант или переуступку. Люди иногда продают дешевле застройщиков и ждать не нужно. Решать вам. Почему я беру такую сумму за подбор? Мы с командой зарабатываем и экономим людям гораздо больше. При вложениях от 10-20-30 миллионов - это не так уж много. Многие риэлторы берут 2-3-4% за подбор, а мы - 160.000, что часто равно 1% или даже меньше. Рынок я знаю лучше многих, годами не вылезаю из подборов, а время от времени бывают от нас и приятные скидки. Правильный выбор недвижимости окупает стоимость услуг в разы. За месяц выучить всю Москву невозможно - я потратил на это годы. Все рассказал, объяснил и обосновал. Спасибо за ваше внимание. Если у вас остались вопросы - задавайте. Давайте подберем вам лучшую квартиру! Контакты вверху - в описании канала.

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО