MaxНедвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

Теперь вся интрига в том, как быстро закончатся деньги у людей и развернется ли экономика в сторону роста в тот момент? Потому что если не развернется, а деньги закончатся - цены пойдут вниз. Но радоваться не стоит, в этом случае никто ничего особо не купит, даже ждуны. А если развернется и будет работа и все будет в порядке - цены продолжат расти. Наверное 2027 год покажет что будет дальше… Мой Telegram / MAX

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

Купил за 9 млн! За 9, Карл! Сейчас 36 метров за 16 с лишним на вторичке ставят и за 14.4 млн за 33 метра на лотах с обычной кухней или без стены… Говорил же много раз: не продавайте на переуступке. Нет, накрутили год назад миллион и продали радостно. Зря. Нужно уметь ждать.

Упс. Пока писал - уже забронили первую евро-2 в МОДе. Но там были еще…

Подобрал для вас интересные евро-2 и однокомнатные квартиры для жизни и инвестиций со скидками на сегодняшний день❗️ ✅ ЖК MOD в моменте дал хорошие цены на свои ГОТОВЫЕ квартиры с высокими потолками (4.8 метра): ТУТ или с обычными ЗДЕСЬ МОД находится рядом с метро Марьина роща, тут вам и БКЛ и обычное метро и 2 МЦД (2 и 4) и до центра близко, Цветной бульвар недалеко, Фестивальный парк, Екатерининский парк чуть поодаль, приятная дорога в центр - пешком можно за часовую прогулку дойти, а вернуться на метро. Инфраструктура хорошо развита в районе. Минус - хрущевки и панельки рядом, можно встретить разный контингент, все-таки это скорее точечная застройка, нежели новый город в городе, но мне нравится. Считаю, что район недооценен, а взять евро-2 в бизнес-классе с высокими потолками за 26 млн в построенном доме очень неплохо. Только есть минус: с высокими потолками в основном виды на ЖД, а на город - с обычными 3-х метровыми продают со скидкой. Правда за ЖД подальше видно Сокольники, так что на высоком этаже нормальный вид. Если сделать хороший ремонт, эти квартиры можно сдать от 120 до 150 тысяч сейчас. Но главное тут - будущие перспективы района. Марьина роща хорошо развивается и будет расти в цене, о районе хорошо написал у себя в ТГ ранее: https://t.me/Kharyb/7772 ✅ Селигер Сити сейчас дает хорошие скидки тоже. Можно купить евро-2 с небольшой террасой в построенном доме бизнес-класса дешевле 20 миллионов, что на сегодняшнем рынке - редкость, вот пример квартиры. Новый хороший сформированный район без старого фонда со всей инфраструктурой, рядом метро, небольшой, но приятный парк-сквер Святослава Федорова и до центра не очень далеко. Эти квартиры вы сдадите от 80 до 100 тысяч в месяц. Район остается перспективным и цены продолжат расти. Я еще в 2024 году писал, как мы покупали в Селигер Сити клиентам квартиры тут: https://t.me/Kharyb/6489 и подробно описал преимущества. ✅ Третью строчку давайте отдадим Москварталам в Измайлово. Вот такая квартира с лоджией и полной отделкой в 15 минутах от метро Измайлово за 15 млн! Если бы тут строил ПИК, то такие лоты продавали бы по 20 миллионов точно, ведь площадь здесь 41 метр. Важно помнить, что в районе не так уж много новых домов, а любителей локации хватает. До центра недалеко, огромный парк Измайлово рядом, развитая инфраструктура старого прекрасного московского района. Ключи, по моему мнению, выдадут в 2028 году, хотя на сайте указан 27. Мы тут студии 30м2 с лоджиями покупали в ноябре всего по 9 млн с клиентами в семейку и однушки дешевле, о чем писал здесь: https://max.ru/Kharyb/AZqIxLE-TPE Самое хорошее, что в этих проектах еще и семейная ипотека действует. Я мог бы для вас и больше накидать классных лотов и интересных ЖК, сейчас они есть и скидки хорошие, но в один пост все не поместится и нужно еще купить клиентам на подборе. Telegram / MAX

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

Уверен, что когда проект реализуется, он станет довольно модным местом в Москве. Погулять в локацию будет приезжать много нерезидентов. Конечно, это не добавит спокойствия жителям, но с другой стороны, Бадаевский люди выбирают явно не консервативные. Мой Telegram / MAX

ЖК Бадаевский 📍 Локация Наверно, одна из самых обсуждаемых новостроек в Москве. Сложный, неоднозначный, но точно уникальный дизайн домов. Бадаевский трудно назвать красивым, планировки эффективными, МОПы и благоустройство — дорогим, но это ему и не надо. Уверен, когда дом достроят и люди смогут оценить его вживую, его востребованность только возрастет. В данный момент распроданность невысокая для его стадии готовности, лучшие планировки и виды уже куплены, но при этом можно найти хорошие квартиры по вполне адекватным ценам на фоне конкурентов. ⭕️ Где строят: Набережная Тараса Шевченко. Город начал активно развивать данную локацию. Строится пешеходная набережная, новый мост «Багратион». Формируется кластер элитного жилья. Уже построен достойный «Кутузовский, 12». В дополнение к Бадаевскому «Веспер» строит свой квартал на 2-й линии. Нужно аккуратно выбирать виды из окон в 1-й очереди Бадаевского, так как два ЖК расположены довольно близко. Район уже сейчас насыщен инфраструктурой, имеет великолепную транспортную доступность на автомобиле. Кому важно, до метро «Киевская» 12–15 минут пешком. Тут нужно иметь в виду, что дома стоят довольно близко к Кутузовскому проспекту. Буферную зону будут создавать фасадные сталинки и ЖК от «Веспер», но всё равно назвать место тихим и экологичным крайне сложно. Также спокойствия не прибавит будущий проект от «Киевской площади» со своими домами-парусами. ⭕️ Что строят: 2 очереди строительства. 1-я очередь — выдача ключей до 30.06.2027, хотя по всему городу висит реклама, что ключи уже в этом году. 326 квартир. 2-я очередь — выдача ключей до 31.05.2028. 545 квартир. Количество машиномест — 1344. Суммарно 1,5 паркинга на 1 квартиру. Всем бы такой коэффициент. Средняя площадь квартир около 100 метров, но многие берут квартиры под объединение, поэтому по факту квартирография вполне будет соответствовать премиум-уровню. Абсолютно все квартиры с открытыми балконами. Есть 2-этажные лоты. На последних этажах «небесные виллы», пентхаусы простыми словами. На этажах в среднем не более 4 квартир. Также в 2029 году планируется сдача комплекса апартаментов в историческом здании. Красивое лобби, центральная вентиляция, кондиционирование и прочие опции, которые уже стали стандартными в домах подобного уровня, конечно, будут реализованы. 💰 Цены и планировки: Стандартные лоты по цене от 1 до 1,4 млн за метр. При 100% оплате — скидки. Возможна рассрочка без удорожания до конца 2026 или 2027 в зависимости от очереди. Цены на однокомнатные квартиры начинаются от 55 млн за лоты от 45 метров. Цены на хорошие двухкомнатные квартиры — от 140 млн за лоты 110 метров. Квартирография в проекте ниже среднего. Найти хороший лот с кухней-гостиной и 2–3 спальнями довольно сложно. Очень большая наценка за вид на воду, подобные квартиры продаются уже по цене около 2 млн за метр. В итоге метр в однокомнатных квартирах стоит ниже, чем в двух- и трёхкомнатных. Большие лоты легче получить объединением, чем найти базовые от застройщика. Если нет цели купить квартиру с обязательным видом на реку, то 2-я очередь выглядит интереснее. Со стороны двора более открытое пространство, обзору не мешают будущие апартаменты и «Веспер Кутузовский». Есть хорошие виды в сторону центра и гостиницы «Украина». ✅ Выводы: Цены на квартиры в Бадаевском сейчас плюс-минус сравнимы с аналогично скоро сдающимся «Лайф Тайм». Дешевле, чем в «Лужниках», на «Тишинском Бульваре» и на «Татарской». В том, что конкуренты качественно реализуют свои проекты, у меня сомнений меньше, чем в Бадаевском, но они будут просто хорошими ЖК премиум-сегмента, а герой обзора станет одним из знаковых домов Москвы. Обычно в премиум-сегменте не очень ценятся маленькие площади, но именно здесь они вполне могут быть востребованы — как под аренду, так и для жизни.

Очень правильное замечание, давайте объясню почему так происходит. Для обычного здорового рынка все верно. Недвижимость, пусть и с инерцией должна немного снижаться, но у нас все необычное. Вы видели что вообще происходит? Беспилотники, взрывы, экономические риски. Фондовый рынок падал 12 недель подряд именно поэтому. В такие моменты крупные капиталы и даже относительно крупные всегда ищут безопасную гавань. А что у нас осталось? Только бетон и остался. И всем пофиг на аренду уже, им бы как-то сохранить заработанное, а больше негде. Поэтому в кризис вторичная недвижимость, а за ней и стройка вопреки всему растут. Вспомните начало СВО, начало пандемии и тд. Даже в 2014 сначала был рост, когда была неопределенность и только потом все упало - в 2015 году, потому что закончилась турбулентность, доллар с 70 упал на 50, референдум прошел успешно и тд. Но в 2015 у людей денег было намного меньше, мы уже много раз обсуждали здесь это: https://t.me/Kharyb/8558 С ростом ставки ипотека стала недоступной и все рухнуло. Сейчас денег много и их надо как-то сохранить: https://t.me/Kharyb/8558 Более того, на подходе большое количество людей со средним капиталом, которые тоже хотят его сохранить и купить квартиру, но не могут. Мне пишут часто с 3-5-7 миллионами и многие не могут ничего купить. Они ждут доступную ипотеку. Также падение аренды не связано до сих пор с падением уровня жизни. Основные причины другие и мы их недавно обсуждали тут: https://max.ru/Kharyb/AZ4CES29QUE Так что нужно сделать, чтобы квартиры перестали покупать и цены снизились? Нужно лишить людей денег и/или желания покупать квартиры. Именно это и произошло в 2015 году. Но сегодня есть и желание и деньги, причем в большом количестве. Не у всех, но у достаточного числа людей. Поэтому я и не верю в падение цен на квартиры в Москве. Похоже это сейчас единственный осязаемый актив и тихая гавань. Даже валюта перестала быть защитным активом на время. Людям просто не оставили альтернативы. Мой Telegram / MAX