Аналитика каналаMaxНедвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

Давайте зафиксируем количество квартир на рынке сегодня. И будем дальше наблюдать. Притом специально возьмем как весь Московский регион, так и Москву отдельно. Еще возьмем отдельно новостройки и вторичку. А еще отдельно вторичку от 2017 года - более свежий фонд. Раз в месяц будем с вами наблюдать как меняется экспозиция. Интересно❓ Делаем - 👍🏻 Мой Telegram / MAX

Я против риска, поэтому люблю недвижимость как основной защитный актив для относительно крупных капиталов в России. Но всегда ли квартира является таким активом и где начинается риск? Всем известно, что лекарство может лечить, а может навредить, если употреблять его без меры. На консультацию пришла клиентка (пишу этот пост с ее согласия), которая хочет квартиру больше, потому что родился второй ребенок. Дети разнополые, мужу нужен кабинет, живут они на юго-западе, поэтому остановились на Калужском кластере и выбрали лучший (по их мнению) проект в локации - Стоун Грейн. Тем более, рассрочка очень удобная. Сейчас семья живет в обычном советском доме - в трехкомнатной и хорошо отремонтированной квартире. При этом есть еще 2 евро-двушки в известном нам с вами ЖК, купленные по 10 и 12 млн в семейку несколько лет назад. Сейчас их стоимость 19.5 и 21 млн. Общий остаток по ипотекам - 13 млн. А их трешка стоит сейчас 25 млн. Люди хотят все продать и купить 4-х комнатную квартиру в Стоун Грейн в рассрочку, а жить в аренде до получения ключей. Спросили как я отношусь к этому ЖК. А я плохо отношусь. Но не к Грейну, хотя запрос на короткой консультации был именно о нем. К ЖК и данной квартире я как раз без особых претензий и считаю Грейн реально лучшим домом в этом месте, уже объяснял почему тут: https://t.me/Kharyb/8629 Он стоит не дешево, но уровень проекта мне нравится. Просто продав все, клиент получит чистыми чуть более 50 млн. Остальное необходимо брать в рассрочку. Скорее всего я смогу еще добиться дополнительной личной скидки в Стоуне в размере 1-2%, как на подборе, но это все. Еще 20 млн придется выплачивать застройщику. У клиента нормальный доход, выплатить скорее всего получится. Но это «скорее всего» меня и пугает, так как наличие хорошего дохода сегодня не гарантирует, что через год все будет также в нынешней нестабильности и покупатель в этом тоже призналась. А еще нужно будет платить за аренду. А ключи люди получат только в 2029 году - это тоже риск, пусть и небольшой, но все-таки. Новости каждый день выходят по геополитике не самые успокаивающие. А тут все продать надо и купить дорогую квартиру, да еще с ключами через 3 года… По-моему риск высокий, я бы так не делал. Вот если бы на свободные средства брали, тогда - да, но не так! Еще и на ремонт этой квартиры надо где-то много денег найти. В общем удивляюсь я смелости и решительности наших граждан. Отважные люди! В общем посоветовал глянуть что-то с нужным метражом в ЖК попроще за имеющиеся деньги. В идеале уже построенный дом. Надо вам расширяться - ну продайте сначала инвестиционные однушки, закиньте деньги на накопительный счет, выставьте свою трешку на продажу и одновременно подберите себе нужную квартиру за свои деньги. Ведь бюджет нормальный. Мы такие сделки много раз проводили - поможем и пропадать и купить, все документы на квартиру и продавца проверим как под микроскопом - все сделаем. Никогда не пытайтесь объять необъятное. Обеспечьте сначала надежный тыл себе и всей семье, а потом уже заходите в сложные и дорогие проекты, если можете себе позволить. Никогда не рискуйте на последнее, да еще и единственным жильем. Особенно, если в этом нет никакой необходимости. Так и сказал. Большинство таких разговоров оканчивается похожим образом. Люди уже видят себя в классной дорогой квартире, в премиальном ЖК, картинка в уме уже сформирована и мозг получает дофамин и ничего менять не хочет. Прям по голосу это ощущается каждый раз. Но я, по крайней мере, постарался людей уберечь от возможной ошибки. Риск - дело нужное, но тут он совершенно лишен смысла, как считаете? Мой Telegram / MAX

Когда я пишу про риск, то для семьи с детьми это обычно выглядит так: Муж потерял работу на несколько месяцев. Бизнес просел на 30-50%. Заболел кто-то из близких. Застройщик перенес срок сдачи на год и тд. Пришлось потратить несколько миллионов на непредвиденные расходы. Главный вопрос всегда один: что будет с вашей сделкой, если следующие 2-3 года пройдут не идеально? Если ответ: "Ничего страшного" - риск разумный. Если ответ: "Тогда придется срочно искать деньги, продавать активы или занимать" - значит вы уже живете не по средствам. Надо не загонять себя в долги, а наоборот - отложить свободные деньги на пару лет жизни, если есть хороший доход сегодня. Это даст спокойствие и уверенность. Я давно заметил: большинство финансовых проблем возникают не потому, что люди мало зарабатывают, а потому, что берут на себя обязательства в расчете на то, что завтра обязательно будет лучше, чем сегодня. А бывает по-разному. Мой Telegram / MAX

✅ Из любопытства давайте посчитаем доходность этой квартиры за 5 лет: ☝🏻Именно пять лет назад она была куплена за 11 млн рублей. Сегодня её реальная рыночная стоимость - около 22 млн. Квартира изначально была с отделкой от застройщика, поэтому на ремонт тратиться не пришлось. Меблировка обошлась примерно в 1 млн рублей три года назад. За последние 3 года квартира приносила по 90 000 рублей в месяц аренды грязными. Если вычесть коммунальные платежи, налоги и небольшие расходы на доработки, то чистыми оставалось около 75 000 рублей в месяц. Это даёт 900 000 рублей в год. За 3 года - 2 700 000 рублей. Итого 11 млн превратились в 24 700 000 рублей. Но нужно вычесть меблировку, тогда остаётся 23 700 000 рублей. Теперь сравним это с депозитом. Если взять среднюю ставку по вкладам за последние 5 лет по данным ЦБ и считать грубо, без привязки к конкретному банку, сроку и условиям, то ориентир получается около 14% годовых. Да, в разные периоды ставки сильно отличались: в 2021-2023 они были ниже, а в 2024-2025 заметно выросли. Но для общего сравнения такой ориентир допустим. Если бы 11 млн рублей лежали на вкладе с капитализацией 5 лет, получилось бы около 21,2 млн рублей. То есть недвижимость в этом кейсе дала результат выше: 23,7 млн против 21,2 млн. И это без главного преимущества недвижимости - осязаемый актив-убежище, который приносит аренду и сохраняет стоимость в конкретной локации без ежедневной нервотрёпки. А если класть ежемесячную аренду на вклад, то итог тоже вырастет примерно на 880.000. Ведь по справедливости так и надо считать, мы же вклады считали с капитализацией. Да, кто-то покупал менее удачные квартиры и получил хуже результат. Но мы же говорим именно о тех лотах, проектах и локациях, которые я подбирал людям. И еще аренда может доставлять хлопоты, могут быть проблемы с арендатором или что-то еще... Ну тогда сдавайте через нас квартиры в Москве. Через управление и все. Хотя… мы и без управления стараемся всегда помочь бесплатно в случае конфликта или спорной ситуации, которых, к слову, у нас почти не бывает, ибо умеем выбирать хороших жильцов. Приходите сдавать квартиры к нам, условия тут: https://t.me/Kharyb/5368 За 5 лет я разобрал очень много таких кейсов в Telegram и YouTube, и многие люди благодаря этим разборам смогли купить квартиру. Если вам был полезен мой контент, напишите об этом в комментариях мне будет очень приятно. Спасибо. Мой Telegram / MAX

На мой взгляд, на Калужской формируется тот самый 15-ти минутный город, кстати. ГСС получает вторую жизнь, да еще какую❗️ Офисы и не только - Геолог 1 и 2, Левел Ворк, Стоун Калужская, большой деловой кластер. Там же Стоун Грейн, Татум, Эвер, Обручева 30, Архитектор и тд. Коммерческая инфраструктура первых этажей: пункты выдачи заказов, продуктовые магазины, кафе и пекарни, салоны красоты, аптеки, зоомагазины, службы быта и детские досуговые центры. Вот вам и КРТ. А еще Воронцовский парк недалеко, две удобные ветки метро, рядом вся советская инфраструктура. И все это в любимом многими юго-западе Столицы. В общем я за такие КРТ. Люди действительно будут жить и работать рядом с домом и найдут все необходимое в шаговой доступности. А для нас с вами это значит, что Калужская еще лет 10 будет расти в цене. Минимум. Мой Telegram / MAX

✅ Давайте еще поговорим про стрит-ритейл? Люди продолжают спрашивать: «Что лучше купить, коммерцию или квартиру?» Отвечу один раз и сразу всем и буду давать ссылку на этот пост. Мой блог про сохранение крупного капитала. Обычная жилая недвижимость в столице спокойно переносит любые кризисы, предсказуемо доставляя деньги в будущее вам и вашим детям. Это понятный и относительно пассивный инструмент. Иногда цены на нее снижаются, потом отрастают, но она ликвидна в любое время. С ритейлом история другая. Да, правильная коммерция может приносить доход от аренды примерно в два раза больше жилья! Но и риски тут совсем другие. Коммерческая недвижимость – это уже полноценный бизнес. Здесь нужно просчитывать шаги наперед, ловить тренды и понимать, куда дует ветер. А главное - иметь связи и знать, кому подойдет ваше помещение и кому сделать предложение! Схожесть с квартирами есть: готовое стоит, как правило, дороже, но приносит доход от аренды сразу, а котлован можно найти дешевле, но надо ждать. При этом цена готового арендного бизнеса напрямую зависит от его доходности от аренды. Критерии выбора лота в ритейле жесткие и они кардинально отличаются от жилья. Ошибок коммерция не прощает. В первую очередь изучите трафик и видимость вашего объекта с улицы. Пешеходные и автомобильные потоки, близость к метро и остановкам. Помещение должно хорошо просматриваться: важен внешний контур дома и большие витрины. Технические параметры. Хватает ли электрической мощности и получится ли согласовать вывеску или вытяжку с УК. Окружение и конкуренты. Сколько жилых домов вокруг, какая плотность застройки, кто уже открылся рядом. Планы развития. Новые станции метро, дороги, офисные центры – все это в будущем приведет к вам клиентов. А главное - вы должны знать КТО СНИМЕТ У ВАС ПОМЕЩЕНИЕ и КАК ЭТИМ КОМПАНИЯМ ЕГО ПРЕДЛОЖИТЬ. В общем нужны связи по-хорошему или опытный брокер со связями. Может быть и так, что в первой очереди ЖК коммерцию уже расхватали и открыли там все, что можно, а во второй очереди найти арендаторов уже сложнее. Есть у меня знакомый, который купил помещение во второй очереди одного ЖК и долго не мог сдать, но это не значит, что везде так. И по мере заселения бизнес придет. Мы с клиентами периодически находили интересные лоты у ПИКа, особенно в больших проектах. Я об этом не распространялся, потому что хороших вариантов мало и они - штучный товар. Да и стоят они значительно дороже однушек. ПИК вообще часто появляется в разговорах про стрит-ритейл. У часто грамотное соотношение нежилых помещений на первых этажах к количеству квартир. Не лепят коммерцию ради галочки. Площадей часто столько, чтобы не создавать внутреннюю мясорубку между арендаторами, но чтобы каждую кофейню, ПВЗ, аптеку или салон обеспечивали жильцы соседних корпусов. А достаточное количество жильцов – это стабильный трафик на первом этаже. Но это не значит, что можно брать все подряд. Ни в коем случае! Сначала проанализируйте все внимательно. Многие инвесторы покупают через открытую продажу или на аукционах этого застройщика лоты (всё онлайн, из любой точки мира) . У формата аукциона есть плюсы и минусы: прозрачные правила, доступ к лотам в нормальных локациях, которые при кулуарных продажах часто уходят «своим», и шанс поймать объект по адекватной цене при слабой конкуренции. Но бывает и так, что цену разгоняют выше рынка, нужно быть в курсе рыночной стоимости, прежде чем участвовать. Раз уж заговорили о ПИК, то нормальные варианты в разное время я видел в «Саларьево парке», «Яуза парке», «Бунинских лугах», «Белая Дача Парке», «Середневском лесу», «Ильинских лугах», «Ярославском квартале», «Томилинском бульваре» и других. Там масштабные территории современных микрорайонов, реально тысячи заселенных и заселяющихся прямо сейчас квартир, а значит, большой спрос на ПВЗ, аптеки, кафе на первых этажах и прочие варианты коммерции. И самое важное - рядом часто отсутствует советская застройка с уже сложившейся инфраструктурой, а значит и конкуренции меньше. Людям

Заметьте, в апреле было на 8000 квартир меньше в экспозиции, чем в июне - 148.000. А сейчас 156.000. Май традиционно самый плохой месяц для продаж, июнь - тоже. Год назад статистика была похожая - в мае и июне рынок был на дне по продажам, а расти стал в июле и плавно рос до октября, а потом случился новый последний вагон. Кстати, в июне 2025 года были очень большие надежды у ждунов. И многие ждали повторение 2015 года (падения цен), но я объяснял что такого произойти не должно тут: https://t.me/Kharyb/7569 Интересно посмотреть, что будет этим летом 🙂 С учетом того, что в апреле продажи росли, а в мае снизились, можно сделать определенные выводы. Застройщики в феврале-марте-апреле давали хорошие скидки. Но эти скидки были с зимней накидки. Однако люди все равно выкупали Мичуринский парк, Левел, Сезар, Селигер сити, ЛСР и другие ЖК, где были хоть немного реальные предложения, пусть и дороже чем год назад процентов на 20. Может быть летом будет какое-то затишье, а осенью уже рост продаж? Посмотрим. Для того и разместил этот пост: https://max.ru/Kharyb/AZ6hS547Tdg Мой Telegram / MAX

больше некуда идти. В общем коммерцию важно изучать. Она сложнее квартир, но может приносить доход.

Вчера в чате развернулась дискуссия. Кто-то говорит что цены упадут, кто-то - нет. Смотрите. Чтобы поддерживать спрос на товар, нужны два условия: ✅ Желание покупать. ✅ Наличие денег. Пока оба эти условия сохраняются - на рынке будет спрос. С наличием денег все в порядке настолько, что даже пугает. Денежная масса за апрель выросла более чем на 1 трлн рублей, даже без учета счетов эскроу. Смотрите скрин. Во многом это проценты. А вот с желанием покупать квартиры временно вижу 2 проблемы: ⭕️ По большинству проектов цены выросли слишком сильно и люди не понимают зачем брать квартиры. ⭕️ Лето - пора отпусков. Многие уже купили что хотели и думают об отдыхе. Чемоданное настроение. Скидки и акции решают первую проблему, а вторая решится ближе к августу. ☝🏻Многие забывают о еще одной важной причине. Пока есть нестабильность, военные действия, угроза потерять заработанное - люди будут активно покупать квартиры в Москве чтобы сохранить деньги и перенести в будущее. Так было всегда. Тем более сейчас фондовый рынок выглядит плохо. PS Навес денег никуда не делся, как и большой отложенный спрос на квартиры после снижения доходности вкладов и достижения доступной ипотеки. Многие еще ждут. Мой Telegram / MAX

Делаю подбор, решил глянуть как поживают квартиры, которые раньше смотрел… Открываю подборку недельной давности - все забронировано. После этого мне говорят что нет продаж. Я не спорю, может где-то их нет, но хорошие варианты даже с ключами через 2-3 года уходят со свистом. А может просто на них были скидки приличные и люди берут только их? Хотя на вторичке вообще беда с предложением. Не хотят люди продавать, вот и берут стройку. Мой Telegram / MAX