Аналитика каналаMaxНедвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

В целом по аренде все хорошо, наниматели есть, квартиры есть - паритет на рынке в новых домах. В хрущевках все грустнее, но с хорошим ремонтом уходят тоже нормально. Если нужно эфир сделать про настоящее и будущее аренды, что будет с ценами - ставьте 👍🏻 Наберём 500 лайков - сделаю.

Это штош такое получается? Пригород лесное, которое мы годами не уважали теперь получит метро под боком? Прикольно, очень рад за людей, осталось лет 7-10 подождать. Но вы еще учитывайте тот факт, что там огромная конкуренция и в аренде и в продаже, поэтому губу лучше закатать до поры. Отдельно рад за Мытищи и проекты КИТ и Яузу и другие. Изумрудные холмы тоже ждут, а Восточный - не то слово с их пробками, как и Путилково конечно же, да и Куркино станет краше... А уж как я рад за Развилку - не передать, она заслужила... Троицк с метро - это что-то с чем-то. Если Собянин ещё побудет мером, так и до условной Калуги дотянет. А что? За Филимонковский отдельное Спасибо. Надо об этом снять видео или даже эфир провести. Где инвест может быть, а где может не быть? Если наберём 1000 лайков - сделаю и расскажу все... А если нет - значит не интересно и сосредоточусь на бизнес-классе в Москве, это приносит больше удовольствия. Мой Telegram / MAX

Вчера подбирал клиенту варианты студий, скину сюда понравившиеся мне, которые мы отклонили по своим причинам. Я эти квартиры ещё не проверял и не прозванивал, так что дальше сами: https://www.cian.ru/sale/flat/330225428 - хорошая цена, локация, дом лучше обычного ПИК, на мой взгляд. https://www.cian.ru/sale/flat/332030071 - хорошая цена, локация скромнее первого варианта, однако студия неплохая. https://www.cian.ru/sale/flat/329653678 - Вайтбокс, но мы вам его доделаем и меблируем быстро и без вашего участия за 1,5 млн примерно под ключ. Выходит ценник очень приличный за свой ремонт, а не отделку от застройщика и студия дешевле 13 млн в Матвеевском кластере (пусть и самой дальней его части), рядом с МЦД до Сити. Если вам нравятся такие подборки - поставьте 👍, буду делать ещё. Мой Telegram / MAX

Александр, здравствуйте. Хочу выразить Вам огромную благодарность! Благодаря Вам и Вашему чату мы смогли купить квартиру в Саларьево в ноябре 24г. Кроме того, отдельная благодарность за ХС. Нам сделали всё как и договаривались. Потом сдали её снова с Вашей помощью. Олег нашёл хорошего арендатора. Олегу тоже благодарность, всегда был на связи. В августе 26г. дочка закончила учёбу и сама заехала в эту студию. Мы с мужем к ней приехали и впервые увидели квартиру. ( сами живём в Сибири). И вот тут мы ещё раз убедились в правильности нашего решения доверить мебелировку Вашей команде. Всё в квартире сделано удобно, функционально, мест для хранения очень много, диван классный, большой. При этом всё стильно, эстетично. Сколько времени бы нам потребовалось чтобы мебелировать самим! Где искать шкафы, магазины, и т.д., делать на заказ, ждать? Это у себя в городе мы знаем где заказать, что купить, на своей машине можем что-то привезти, а в Москве..... Прибавить сюда ещё деньги на авиабилеты, на посуточная аренду, и т.д. Короче, только спустя год мы в полной мере осознали наше счастье от знакомства с Вами, сколько времени и нервов мы сэкономили благодаря Вам. Желаем Вам и всей Вашей команде успехов, процветания, хороших и благодарных клиентов! С уважением и благодарностью Лариса и Максим.

Снимать или покупать❓️ Грубый честный расчёт. Еще один вопрос, который я иногда слышу на консультациях и часто в интернете: «У меня есть условно 20 миллионов наличными. Зачем мне морозить их в бетоне и брать ответственность? Я положу их на вклад, буду спокойно снимать за 100 тысяч в месяц квартиру и еще деньги останутся на жизнь». Берем два сценария. На старте у двух людей по 20 млн рублей. ✅️ Сценарий 1: Человек покупает квартиру за 20 млн Живет в ней 10 лет. Смотрим историю московского рынка: качественная недвижимость в нормальных локациях на дистанции 10 лет спокойно удваивается в цене (а многие проекты делают Х2 и за 3–5 лет, примеров я приводил много, во вчерашнем посте рассказал про ЖК, которые подорожали в 4 раза за 11 лет со ссылками тут: https://max.ru/Kharyb/AaCj4G_wFhc Но мы будем скромнее и возьмем рост за ближайшие 10 лет всего лишь в 2 раза 👇 Через 10 лет квартира в 1 сценарии стоит 40 млн рублей (а может и 50-60, если выбрать перспективную локацию). При этом покупатель 10 лет ни за кем не переезжал, не зависел от настроения собственника и не выкинул ни рубля на чужую ипотеку. ✅️ Сценарий 2: Человек идет в аренду. Он снимает квартиру за 100.000 рублей в месяц. В год это 1,2 млн. За 10 лет (даже без учета того, что аренда постоянно дорожает и скорее всего удвоится и будет по 200 тысяч к концу этого срока) он просто отдает чужому человеку минимум 12 миллионов рублей. Чистыми из своего кармана. Безвозвратно. «Но у меня же 20 млн работают на депозите!» - скажет арендатор. Возьмем среднюю доходность вклада на длинной дистанции (с учетом небольшого снижения ставок) около 9-10% годовых. И это очень хороший прогноз. А еще за 10 лет может случиться и девальвация и кризисы как были в прошлые годы и тд, но верим что все будет хорошо и деньги не сгорят. Если вынимать из процентов деньги на аренду и жизнь, тело капитала практически не прирастает. А если даже реинвестировать остаток - за 10 лет на руках останется около 30-32 млн рублей. 👆 Итог через 10 лет: У первого на руках квартира за 40+ миллионов, которая защищена от девальвации. И это самый скромный сценарий, на мой взгляд, потому что прошлые 10 лет дали гораздо больше владельцам правильного бетона в Москве. Мы сейчас не про хрущевки. У второго - остаток денег, на который он ту же самую квартиру уже КУПИТЬ НЕ СМОЖЕТ. Поезд ушел. А 12-15 миллионов просто подарены арендодателю. Аренда хороша как временный инструмент, пока вы копите или выбираете проект. Но делать стратегией жизни вечный съем при наличии капитала - это добровольное пожертвование семейного капитала в пользу чужого дяди. А потом старость и увольнение с работы. Если нет собственной квартиры, что тогда будет? Если согласны поставьте лайк, не согласны - пишите ваши мысли в комментариях. Мой Telegram / MAX

В целом по аренде все хорошо, наниматели есть, квартиры есть - паритет на рынке в новых домах. В хрущевках все грустнее, но с хорошим ремонтом уходят тоже нормально. Если нужно эфир сделать про настоящее и будущее аренды, что будет с ценами - ставьте 👍🏻 Наберём 500 лайков - сделаю, а если нет - значит не нужно 🤗

✅️ Я часто слышу на консультациях: "Мне брокер сказал покупать вот этот проект в стройке, ключи в 2030 году, потому что стройка по мере готовности будет расти, а вторичка не будет". Стройка и правда растет, если вы покупаете перспективный проект в недооценной локации по низкой цене. А вот если вы залезли в распиаренный ЖК, который у всех на слуху и с котлована продается по цене подобной вторички рядом, то он будет расти только вместе с рынком и если рынок вдруг пойдет вниз - он тоже пойдет за ним. Ключевое тут - не стройка или вторичка, нет. Ключевое здесь: недооценность и перспективность проекта и локации. Новая вторичка - это недавняя стройка, только уже построенная и в этом ее огромный плюс. Из-за этого она может стоить дороже стройки и, если разница существенная, то есть смысл брать строящийся проект, тем более нет расходов на эксплуатацию, на коммунальные платежи, на ежегодный налог. А если свежая вторичка находится в перспективной и еще недооцененной локации (Павелецкая, ЗИЛ, Матвеевский кластер, Бутырская и многие другие) и стоит как стройка, то почему она должна вырасти меньше, чем новостройка? Особенно когда ЦБ постепенно снижает ставку и рыночная ипотека становится доступнее? Наоборот - вторичка может даже обогнать стройку за ближайшие пару лет, потому что есть много людей, желающих купить себе построенную квартиру, а не новостройку в рыночную ипотеку. И они будут покупать, как только рыночная ипотека будет становиться все доступнее и доступнее. Там сейчас большой отложенный спрос сформирован. Никогда не меряйте все одной линейкой, под одну гребенку не ровняйте, как это делают новички в недвижимости и не только. Всегда смотрите в корень, ведь деньги зарабатывают профессионалы на рынке, которые понимают нюансы и копаются в деталях, а теряют их те, кто где-то что-то услышал и строит на этом прогноз и лезет без разбора куда не нужно. Поставьте лайк пожалуйста, если понятно объяснил. Мой Telegram / MAX

Ко мне часто приходят люди на подбор недвижимости с бюджетом 50-80 млн. Хотят приобрести семейную квартиру для жизни с детьми или родными. Буквально позавчера было 2 консультации с бюджетами 100 и 70 млн, а вчера - 40. У всех наличные. На первых двух консультациях рассказал на что примерно можно рассчитывать, дома каких годов и проектов можно смотреть, их плюсы и минусы, стройку покупать или готовое и тд. А вот на третьей посоветовал не то, чего хочет клиент. У людей есть 40 млн и трое деток, им нужен определённый район, в котором можно купить за эти деньги трешку в старом нормальном доме, а они хотят новый. Причем бизнес-класс. Новый бизнес-класс стоит от 70 млн в этом районе и его надо ждать несколько лет, а людям необходимо жить сейчас. Клиенты зачем-то готовы ждать эти несколько лет, брать кредит или покупать в рассрочку ради будущего роста цен. Меня спросили - что бы я сделал на их месте? А я бы для жизни пошёл и купил то, на что хватает и жил бы. А именно - удобную квартиру в обычном доме. А уже потом думал про инвестиции. Мое правило всегда одно: закрыть базовые потребности, а потом спокойно вкладывать свободные средства в интересные долгосрочные проекты. Да, новое жилье хорошего класса вырастет сильнее в будущем, но если у вас нет хорошей квартиры для жизни, зачем нести деньги в стройку с ключами в 30 году и еще брать под это дело кредиты? Жить надо здесь и сейчас нормально и комфортно, а не будущим. Не говоря уже о рисках. Мой Telegram / MAX

Продолжение: Кто покупает трешку в нормальном районе в старом фонде? Конечно семья, у которой нет суммы в два раза больше на новый дом. А в такой семье, как правило, есть дети. А дети - это коляски, велосипеды, сумки всякие и прочее. Без лифта пятый этаж для семьи когда-то был ОК, но сейчас мало кто готов идти на такие неудобства. Тем более, в доме с высокими потолками 5 этаж превращается в девятый по сложности подъема. Зачем это покупателю? А еще бывает и так, что крыша в старых домах течет и не всегда такие вопросы легко решаются. Особенно зимой, когда много снега, всякое возможно. Я лично помню как в одной арендой квартире на последнем этаже из-за снега провалилась крыша и ремонт пришлось переделывать. В общем объяснил клиенту, что его вариант - неликвид и нет там никакого инвест-потенциала. Решение тут одно: купить ликвидную евро-2 за 20-23 млн вроде тех, как мы многим клиентам подбирали за июнь-июль-август на вторичке или в стройке, например в Барклая 6, Павелецкой сити, Марке и Спарке, Сезар сити, Твелв, Преображенской площади, Апсайд Тауэрс, Матвеевском и Мичуринском парке и многих других построенных и строящихся хороших проектах. Далее эту квартиру сдаём за 80-100-120 тысяч и снимаем за 120-150 тысяч трешку в сталинском доме, в хорошем районе с ремонтом из нулевых - добротным, но не модным нынче, оттого и ценник на аренду такой низкий, при этом стоимость такой квартиры при продаже 50 миллионов вполне может быть. Вышеупомянутая однушка будет обгонять рынок ростом цены, легко сдаваться в аренду и легко продастся в случае необходимости. А жить можно в хорошей, просторной, при этом дешёвой в аренде, но дорогой при покупке квартире в старом доме в отличном районе. Сейчас рынок аренды в основном состоит из молодых нанимателей, которые такие квартиры снимать не хотят и предпочитают однушки в новых ЖК, так давайте же этим пользоваться 🙂 Владельцы сталинок с уставшим ремонтом боятся их продавать, хотя для жизни они им не нужны, и сдают за копейки. Взрослые семьи в Москву из регионов ещё с начала нулевых на заработки не едут, а те, которые живут в Москве, уже купили себе в прошлые доступные ипотеки и за наличные квартиры. А молодёжь хочет новый дом и маленькую инстаграмную квартирку. И стоят в аренде неплохие уставшие просторные семейные квартиры в разных хороших районах Москвы почти по цене красиво меблированных однушек в новых домах, которые можно купить в 2-3 раза дешевле и не могут найти арендатора месяцами! Владельцы не решаются их продать и купить 2-3 таких однушки под аренду и сдают за копейки. Да что там говорить, в центре Москвы можно много таких квартир арендовать. Там стоимость продажи доходит до 70-100 миллионов, а сдают их по 120-150-200 тысяч! С друзьями приехали, стены подкрасили, по мелочи в разных местах порядок навели и живите. Если с умом этим фактом пользоваться, то можно очень хорошо устроиться, уж я то видел таких квартир не мало и сдавали и продавали мы их - знаю о чем пишу. Мой Telegram / MAX

📌 Подобрать квартиру: Хочу рассказать вам условия подбора лучших квартир - как все происходит. Здравствуйте, очень важно обо всем договориться на берегу, поэтому прошу вас внимательно ознакомиться с условиями, спасибо! 🤗 Я подбираю самые лучшие жилые комплексы и конкретные квартиры в них на сегодняшнем рынке для инвестиций, сдачи в аренду или проживания. Очень важно понимать, что я выбираю из тех жилых комплексов и квартир, которые есть на рынке здесь и сейчас. Я не смогу достать кролика из шляпы, поэтому заказы: «Найдите мне квартиру со скидкой 50%, тогда я оплачу ваши услуги», - отклоняются. Заказы: «Вы будете мне год подбирать квартиру, пока я что-то не куплю», - отклоняются. Я подбираю в течение 5-10 дней лучшие объекты для вас на сегодняшнем рынке. Услуга подбора за 160.000 включает именно подбор. Оплата за подбор происходит непосредственно перед началом работы. Это именно выбор лучшего жилого комплекса и конкретной квартиры за ваши деньги и под ваши цели сейчас. Я выбираю лучшие объекты, не менее 5 комплексов, и конкретные квартиры в них. Дальше мы их обсуждаем и покупаем один из них. Разумеется, я напишу вам по каждому объекту понятное обоснование: почему выбрал этот ЖК, эту квартиру, насколько он может вырасти в цене и за сколько должен сдаваться. Какой доход вы будете получать. А если подбор для жизни, то напишу почему я советую именно этот район, какая инфраструктура, экология, школы, бизнес-центры и тд. Я постараюсь получить для вас максимальные скидки, если они есть, потому что самые лучшие квартиры продаются очень быстро и на них могут не давать дисконт. Куда я смотрю! Если у вас наличные - я выбираю и строящиеся объекты и готовые современные дома (если они достойны внимания). Если покупка будет у застройщика, то я беру 160.000 за подбор и больше ничего доплачивать не нужно. Мы поможем с бронированием, с изучением договора от застройщика (бывают разные неприятные неустойки, хитрости и прочие штрафы с обременениями) и будем консультировать на всех этапах сделки. Если мы покупаем квартиру по переуступке у физического лица, то здесь значительно больше рисков (банкротство, маткапитал, наследство, супруги), дорогие проверки и сложная сделка. Необходимо убедиться в безопасности, что квартиру в итоге никто не отберет, проверить досконально продавца. Поэтому мы берём за переуступку плюсом 1.5% (но не менее 150.000 рублей) от стоимости квартиры по факту сделки, если вы хотите чтобы мы и квартиру полностью проверили и сделку безопасно провели. Или вы все проверяете и покупаете сами без доплат. За сделку по проверке и покупке вторичной недвижимости (готовой квартиры) мы берем 2% от стоимости квартиры (но не менее 200.000 рублей) по факту самой сделки, плюсом к стоимости подбора. Либо вы сами ездите, смотрите, проверяете и покупаете квартиру без доплаты. 160.000 стоит именно подбор лучших объектов и оплачивается вперед. Остальное - поездки, проверки, аванс, сделка, это уже плюс 2% после сделки. Я никогда не настаиваю на покупке вторички у физлиц, это только если вы сами хотите приобрести готовый вариант или переуступку. Люди иногда продают дешевле застройщиков и ждать не нужно. Решать вам. Почему я беру такую сумму за подбор? Мы с командой зарабатываем и экономим людям гораздо больше. При вложениях от 10-20-30 миллионов - это не так уж много. Многие риэлторы берут 2-3-4% за подбор, а мы - 160.000, что часто равно 1% или даже меньше. Рынок я знаю лучше многих, годами не вылезаю из подборов, а время от времени бывают от нас и приятные скидки. Правильный выбор недвижимости окупает стоимость услуг в разы. За месяц выучить всю Москву невозможно - я потратил на это годы. Все рассказал, объяснил и обосновал. Спасибо за ваше внимание. Если у вас остались вопросы - задавайте. Давайте подберем вам лучшую квартиру! Контакты вверху - в описании канала.