Аналитика каналаMaxНедвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

Давайте зафиксируем количество квартир на рынке сегодня. И будем дальше наблюдать. Притом специально возьмем как весь Московский регион, так и Москву отдельно. Еще возьмем отдельно новостройки и вторичку. А еще отдельно вторичку от 2017 года - более свежий фонд. Раз в месяц будем с вами наблюдать как меняется экспозиция. Интересно❓ Делаем - 👍🏻 Мой Telegram / MAX

Надо ли покупать детям квартиру❓ Я часто слышу этот вопрос и хочу озвучить свое мнение, потому что не все так однозначно. Сначала предупрежу вас, чтобы не случилось трагедии. Примерно 12 лет назад на просмотр квартиры под аренду пришла очень приятная и интеллигентная семья. Они хотели снять однушку для сына-студента, которому было 20 лет. Район писать не буду и вообще обойдусь без подробностей. Я сдал им квартиру, поскольку ничего не предвещало беды. Родители приятные, а я уже тогда неплохо разбирался в людях. Сын спокойный, молчаливый, вежливый. Единственное, что меня тогда немного напрягло, это слова родителей, что они решили сына отселить, пора ему уже жить самостоятельно. Но тут же пообещали присматривать за ним и помогать во всем. Парень выглядел взрослым, разговаривал немного, но адекватно. Договор подписали. Через месяц или два мне позвонил собственник и сообщил что случилась трагедия. Парень вышел из окна и разбился. Приехали с полицией, запрещенных веществ не обнаружили, был лишь алкоголь и откуда-то информация что его бросила девушка (уже подробностей не помню). Мы подписали с собственником документы для полиции и они все ушли. На родителей было страшно смотреть. Квартиру я пересдал тогда не сразу, а недавно мы ее продали чтобы купить новостройку. Та история почти забылась. Я это рассказал вам к тому, что далеко не всем детям, даже взрослым, нужно собственное жилье. Многим, но есть исключения. И, если ребенок пока не готов к самостоятельной жизни, его не стоит никуда переселять. Это может плохо закончиться. Не спешите, успеете еще. Присмотритесь к своим детям, что у них в голове? В остальном, если есть возможность, купите ребенку квартиру. Но только на избыточные средства, без значимых усилий. Не нужно для детей покупать жилье с потерями, дорогими кредитами, класть свою жизнь на плаху обеспечения потомков. Родитель не менее ценный человек и заслуживает достойной, спокойной и обеспеченой жизни. Пахать на деток до глубокой старости не правильно. Детям это не нужно, им вы нужны свободные, здоровые, счастливые, самостоятельные. Нормальным детям, конечно. Они сами не захотят, чтобы вы ради них убивались. Если они адекватные. Дети захотят вам помогать и денег подкинут, в случае необходимости, если правильно воспитаны. В первую очередь детям нужно дать удочку - нормальное (в идеале правильное) воспитание, мировосприятие, научить ценить других и себя, любить жизнь и помочь определиться с профессией или делом. Дать образование, которое им действительно необходимо. Таким образом они сами себя обеспечат жильем без особых проблем и вам помогут в старости. А если вы можете легко купить детям квартиру - купите обязательно, почему нет? Это даст им больше ответственности, мира и покоя, а еще свободы выбора во всем. Мой Telegram / MAX

✅ Вчера была интересная консультация, на которой обсуждали евро-3 в Амурском парке. Мы ее как сдали 3 года назад хорошим арендаторам за 90000, так люди и живут. Куплена она была за 11 миллионов, как раз прошло 5 лет с момента полной оплаты и можно продать без налога сейчас за 22 миллиона. Вот собственник и спросил меня что делать, стоит ли перекладываться в новый объект? Квартира единственная. Может купить коммерческую недвижимость - ГАБ или другую квартиру на этапе стройке чтобы больше зарабатывать? Насчет коммерции за 20 млн у меня много вопросов. Дело в том, что многие сети сейчас поставили на стоп развитие бизнеса и не только не открывают новые точки, но и закрывают низкомаржинальные. Найти хорошего арендатора сложно, часто нужны откаты и тд и тп. Да и за 20 млн найти что-то хорошее в Москве не просто. Да и когда я смотрю на рост цен в подобранных нами клиентам квартирах, их ликвидность, складываю доходность от аренды и роста цены и сравниваю с ГАБами, то… То не всегда коммерция в выигрыше, а рисков там значительно больше, все сложнее - это уже бизнес, а не относительно пассивный доход. Нужны связи для всего - купить, сдать, продать. Люди вляпываются так, что лучше бы не лезли без большого опыта и нужных знакомств. Что же касается стройки, то я не хочу продавать единственную квартиру клиента, которая приносит небольшой, но стабильный доход от аренды и продолжает постепенно расти в цене ради котлована, пусть и более перспективного. Да, я знаю сейчас хорошие проекты в этом бюджете, которые дадут гораздо лучший финансовый результат, и вырастут в цене сильнее, чем эта квартира. В спокойные времена советовал бы перекладываться, но сейчас не буду. У нас прямо сейчас достаточно подборов идет и закончено за 20-35 млн и расти они должны лучше, но продавать единственную квартиру, чтобы вложиться в стройку не хочу. Были бы деньги или семейная ипотека - другое дело, а если неплохая свежая квартира уже есть, то смысла не вижу. Локация Амурского парка уже хорошо выросла и отработала большую часть потенциала, это факт. Но все равно район хороший, перспективы еще остались, пусть и не такие крутые, как 3-5 лет назад. Да и я отчетливо вижу, что у людей по-прежнему много денег на вкладах, недавно показывал тут: https://t.me/Kharyb/9186 Также я понимаю, что есть большой навес отложенного спроса в среде тех, у кого есть 5-7-10 млн и эти люди ждут более-менее доступную ипотеку, чтобы купить квартиру. Как только ЦБ снизит ставку хотя бы до 10-12%, такая свежая вторичка должна расти и вполне может соперничать через годик-другой с самыми перспективными стройками, потому что ее будут покупать те, кто ждёт нормальные ставки по ипотеке. Поэтому потенциал роста этой евро-3 не исчерпан и получит второе дыхание. Процесс уже идет. Тем более, она еще и по миллиону каждый год приносит арендой, а когда ставка ЦБ будет ниже, то часть квартир из аренды уйдет в продажу и аренда тоже должна подрасти. Купить же вместо этой квартиры другую вторичную недвижимость можно, но большого смысла это не имеет - шило на мыло получится. В общем сказал пока не дергаться и не спешить. Спокойно сдавать квартиру, не продавать, не перекладываться до лучших времен. Лучше синица в руке. Кстати, именно так и думают сейчас многие собственники и инвесторы, поэтому квартир в аренде вагон и тележка и доходность снижена. Баланс нарушен - в продаже квартир мало, а в аренде избыток. Это можно исправить только снижением ставки до разумных значений. В июне аналитики ждут 14%, до конца года - 12-13%, если не вмешается геополитика. Совет всем: держите сейчас свои метры, благодарите Бога что купили их, сдавайте и не рыпайтесь. Находиться в деньгах и электронных активах гораздо рискованнее. Сидите на заборе и ждите лучших времен, не пытаясь ловить иксы. Не то время. Главная задача сегодня не заработать, а сохранить. Мой Telegram / MAX

✅ Из любопытства давайте посчитаем доходность этой квартиры за 5 лет: ☝🏻Именно пять лет назад она была куплена за 11 млн рублей. Сегодня её реальная рыночная стоимость - около 22 млн. Квартира изначально была с отделкой от застройщика, поэтому на ремонт тратиться не пришлось. Меблировка обошлась примерно в 1 млн рублей три года назад. За последние 3 года квартира приносила по 90 000 рублей в месяц аренды грязными. Если вычесть коммунальные платежи, налоги и небольшие расходы на доработки, то чистыми оставалось около 75 000 рублей в месяц. Это даёт 900 000 рублей в год. За 3 года - 2 700 000 рублей. Итого 11 млн превратились в 24 700 000 рублей. Но нужно вычесть меблировку, тогда остаётся 23 700 000 рублей. Теперь сравним это с депозитом. Если взять среднюю ставку по вкладам за последние 5 лет по данным ЦБ и считать грубо, без привязки к конкретному банку, сроку и условиям, то ориентир получается около 14% годовых. Да, в разные периоды ставки сильно отличались: в 2021-2023 они были ниже, а в 2024-2025 заметно выросли. Но для общего сравнения такой ориентир допустим. Если бы 11 млн рублей лежали на вкладе с капитализацией 5 лет, получилось бы около 21,2 млн рублей. То есть недвижимость в этом кейсе дала результат выше: 23,7 млн против 21,2 млн. И это без главного преимущества недвижимости - осязаемый актив-убежище, который приносит аренду и сохраняет стоимость в конкретной локации без ежедневной нервотрёпки. А если класть ежемесячную аренду на вклад, то итог тоже вырастет примерно на 880.000. Ведь по справедливости так и надо считать, мы же вклады считали с капитализацией. Да, кто-то покупал менее удачные квартиры и получил хуже результат. Но мы же говорим именно о тех лотах, проектах и локациях, которые я подбирал людям. И еще аренда может доставлять хлопоты, могут быть проблемы с арендатором или что-то еще... Ну тогда сдавайте через нас квартиры в Москве. Через управление и все. Хотя… мы и без управления стараемся всегда помочь бесплатно в случае конфликта или спорной ситуации, которых, к слову, у нас почти не бывает, ибо умеем выбирать хороших жильцов. Приходите сдавать квартиры к нам, условия тут: https://t.me/Kharyb/5368 За 5 лет я разобрал очень много таких кейсов в Telegram и YouTube, и многие люди благодаря этим разборам смогли купить квартиру. Если вам был полезен мой контент, напишите об этом в комментариях мне будет очень приятно. Спасибо. Мой Telegram / MAX

Я против риска, поэтому люблю недвижимость как основной защитный актив для относительно крупных капиталов в России. Но всегда ли квартира является таким активом и где начинается риск? Всем известно, что лекарство может лечить, а может навредить, если употреблять его без меры. На консультацию пришла клиентка (пишу этот пост с ее согласия), которая хочет квартиру больше, потому что родился второй ребенок. Дети разнополые, мужу нужен кабинет, живут они на юго-западе, поэтому остановились на Калужском кластере и выбрали лучший (по их мнению) проект в локации - Стоун Грейн. Тем более, рассрочка очень удобная. Сейчас семья живет в обычном советском доме - в трехкомнатной и хорошо отремонтированной квартире. При этом есть еще 2 евро-двушки в известном нам с вами ЖК, купленные по 10 и 12 млн в семейку несколько лет назад. Сейчас их стоимость 19.5 и 21 млн. Общий остаток по ипотекам - 13 млн. А их трешка стоит сейчас 25 млн. Люди хотят все продать и купить 4-х комнатную квартиру в Стоун Грейн в рассрочку, а жить в аренде до получения ключей. Спросили как я отношусь к этому ЖК. А я плохо отношусь. Но не к Грейну, хотя запрос на короткой консультации был именно о нем. К ЖК и данной квартире я как раз без особых претензий и считаю Грейн реально лучшим домом в этом месте, уже объяснял почему тут: https://t.me/Kharyb/8629 Он стоит не дешево, но уровень проекта мне нравится. Просто продав все, клиент получит чистыми чуть более 50 млн. Остальное необходимо брать в рассрочку. Скорее всего я смогу еще добиться дополнительной личной скидки в Стоуне в размере 1-2%, как на подборе, но это все. Еще 20 млн придется выплачивать застройщику. У клиента нормальный доход, выплатить скорее всего получится. Но это «скорее всего» меня и пугает, так как наличие хорошего дохода сегодня не гарантирует, что через год все будет также в нынешней нестабильности и покупатель в этом тоже призналась. А еще нужно будет платить за аренду. А ключи люди получат только в 2029 году - это тоже риск, пусть и небольшой, но все-таки. Новости каждый день выходят по геополитике не самые успокаивающие. А тут все продать надо и купить дорогую квартиру, да еще с ключами через 3 года… По-моему риск высокий, я бы так не делал. Вот если бы на свободные средства брали, тогда - да, но не так! Еще и на ремонт этой квартиры надо где-то много денег найти. В общем удивляюсь я смелости и решительности наших граждан. Отважные люди! В общем посоветовал глянуть что-то с нужным метражом в ЖК попроще за имеющиеся деньги. В идеале уже построенный дом. Надо вам расширяться - ну продайте сначала инвестиционные однушки, закиньте деньги на накопительный счет, выставьте свою трешку на продажу и одновременно подберите себе нужную квартиру за свои деньги. Ведь бюджет нормальный. Мы такие сделки много раз проводили - поможем и пропадать и купить, все документы на квартиру и продавца проверим как под микроскопом - все сделаем. Никогда не пытайтесь объять необъятное. Обеспечьте сначала надежный тыл себе и всей семье, а потом уже заходите в сложные и дорогие проекты, если можете себе позволить. Никогда не рискуйте на последнее, да еще и единственным жильем. Особенно, если в этом нет никакой необходимости. Так и сказал. Большинство таких разговоров оканчивается похожим образом. Люди уже видят себя в классной дорогой квартире, в премиальном ЖК, картинка в уме уже сформирована и мозг получает дофамин и ничего менять не хочет. Прям по голосу это ощущается каждый раз. Но я, по крайней мере, постарался людей уберечь от возможной ошибки. Риск - дело нужное, но тут он совершенно лишен смысла, как считаете? Мой Telegram / MAX

Когда я пишу про риск, то для семьи с детьми это обычно выглядит так: Муж потерял работу на несколько месяцев. Бизнес просел на 30-50%. Заболел кто-то из близких. Застройщик перенес срок сдачи на год и тд. Пришлось потратить несколько миллионов на непредвиденные расходы. Главный вопрос всегда один: что будет с вашей сделкой, если следующие 2-3 года пройдут не идеально? Если ответ: "Ничего страшного" - риск разумный. Если ответ: "Тогда придется срочно искать деньги, продавать активы или занимать" - значит вы уже живете не по средствам. Надо не загонять себя в долги, а наоборот - отложить свободные деньги на пару лет жизни, если есть хороший доход сегодня. Это даст спокойствие и уверенность. Я давно заметил: большинство финансовых проблем возникают не потому, что люди мало зарабатывают, а потому, что берут на себя обязательства в расчете на то, что завтра обязательно будет лучше, чем сегодня. А бывает по-разному. Мой Telegram / MAX

✅ Сейчас готовлюсь к консультации и понял - есть один вопрос, который надо осветить. Некоторые наши клиенты фактически живут заграницей и часто возникает вопрос: «Как сдавать квартиру и не платить налог 30%?» Ведь налоговый нерезидент именно на такой налог от аренды попадает. Тут все просто. Оформите самозанятость и платите 4%. Либо оформите ИП и платите 6% на УСН, если у вас апартаменты или сумма превышает 2.4 млн в год. Сдавайте квартиру, занимайтесь бизнесом, продавайте недвижимость как ИП и будете платить налог такой же, как если бы вы жили в России и были налоговым резидентом. Нет никаких проблем. Оформить самозанятость можно через приложение «Мой налог», через банк, через налоговый кабинет. ИП тоже можно оформить дистанционно - разберетесь за один день. Также многие страны не выходили из соглашения о взаимном налогообложении с Россией, поэтому заграницей вы скорее всего тоже сможете оптимизировать налоги и не платить дополнительно ничего или платить немного. Многие наши клиенты являются самозанятыми или ИП, занимаются бизнесом, сдают квартиры, живя заграницей и платят дистанционно небольшой налог в России абсолютно законно так, как если бы жили в стране. Удивительно, но многие этого не знают. Конечно, бывают исключения, лучше заранее уточните все детали для себя. А мы можем не только сдать вашу квартиру, но и следить за ней и управлять ею, если вы далеко. Условия сотрудничества тут: https://t.me/Kharyb/5368 PS лучше платить немного, чем потом заплатить за годы сдачи 30% налог плюс штрафы и пени в огромном количестве. Мой Telegram / MAX

Надо же, буквально неделю назад общались со Светой Опрышко в личке и она говорила что собирается купить квартиру в Крыму после приобретения недвижки на Бали. Сегодня вижу, что квартира таки реально куплена. Причем купила Светлана ее во время обзора. Бывало такое - смотришь ЖК и загораешься и хочешь себе тоже купить. Редакция, в моем единственном лице, поздравляет Свету. Я умею искреннее радоваться за людей без намека на зависть. Пусть все будет хорошо! Мне нравится, когда коллеги покупают недвижимость. Сапожник без сапог выглядит странно в нашем бизнесе, согласны? Мой Telegram / MAX

Подобрал для вас интересные евро-2 и однокомнатные квартиры для жизни и инвестиций со скидками на сегодняшний день❗️ ✅ ЖК MOD в моменте дал хорошие цены на свои ГОТОВЫЕ квартиры с высокими потолками (4.8 метра): ТУТ или с обычными ЗДЕСЬ МОД находится рядом с метро Марьина роща, тут вам и БКЛ и обычное метро и 2 МЦД (2 и 4) и до центра близко, Цветной бульвар недалеко, Фестивальный парк, Екатерининский парк чуть поодаль, приятная дорога в центр - пешком можно за часовую прогулку дойти, а вернуться на метро. Инфраструктура хорошо развита в районе. Минус - хрущевки и панельки рядом, можно встретить разный контингент, все-таки это скорее точечная застройка, нежели новый город в городе, но мне нравится. Считаю, что район недооценен, а взять евро-2 в бизнес-классе с высокими потолками за 26 млн в построенном доме очень неплохо. Только есть минус: с высокими потолками в основном виды на ЖД, а на город - с обычными 3-х метровыми продают со скидкой. Правда за ЖД подальше видно Сокольники, так что на высоком этаже нормальный вид. Если сделать хороший ремонт, эти квартиры можно сдать от 120 до 150 тысяч сейчас. Но главное тут - будущие перспективы района. Марьина роща хорошо развивается и будет расти в цене, о районе хорошо написал у себя в ТГ ранее: https://t.me/Kharyb/7772 ✅ Селигер Сити сейчас дает хорошие скидки тоже. Можно купить евро-2 с небольшой террасой в построенном доме бизнес-класса дешевле 20 миллионов, что на сегодняшнем рынке - редкость, вот пример квартиры. Новый хороший сформированный район без старого фонда со всей инфраструктурой, рядом метро, небольшой, но приятный парк-сквер Святослава Федорова и до центра не очень далеко. Эти квартиры вы сдадите от 80 до 100 тысяч в месяц. Район остается перспективным и цены продолжат расти. Я еще в 2024 году писал, как мы покупали в Селигер Сити клиентам квартиры тут: https://t.me/Kharyb/6489 и подробно описал преимущества. ✅ Третью строчку давайте отдадим Москварталам в Измайлово. Вот такая квартира с лоджией и полной отделкой в 15 минутах от метро Измайлово за 15 млн! Если бы тут строил ПИК, то такие лоты продавали бы по 20 миллионов точно, ведь площадь здесь 41 метр. Важно помнить, что в районе не так уж много новых домов, а любителей локации хватает. До центра недалеко, огромный парк Измайлово рядом, развитая инфраструктура старого прекрасного московского района. Ключи, по моему мнению, выдадут в 2028 году, хотя на сайте указан 27. Мы тут студии 30м2 с лоджиями покупали в ноябре всего по 9 млн с клиентами в семейку и однушки дешевле, о чем писал здесь: https://max.ru/Kharyb/AZqIxLE-TPE Самое хорошее, что в этих проектах еще и семейная ипотека действует. Я мог бы для вас и больше накидать классных лотов и интересных ЖК, сейчас они есть и скидки хорошие, но в один пост все не поместится и нужно еще купить клиентам на подборе. Telegram / MAX

На фондовом рынке очень грустно все. А в недвижимости Москвы все хорошо) В хорошие времена люди готовы к риску и покупают роскошь, поэтому растет и фонда и Сочи, а недвижимость Москвы живет обычной жизнью. В сложные времена люди спасают деньги в Москве, а не в Сочи и тем более избегают фондового рынка. В сложные времена люди сокращают траты на путешествия, поэтому проигрывают и отели и сервисные апартаменты. Поэтому я почти всегда за квартиры - они ликвиднее и выйти в кризис из них значительно проще, ибо мало кто хочет продать хорошую квартиру когда трясет. А вот роскошь или апарты или номер в отеле продать сложнее. Пока все хорошо, летит вверх фонда, путешественники приносят доходы держателям аппартов, но стоит лишь приблизиться кризису, как спрос на все это падает, а хорошие квартиры нормально себя чувствуют в Москве. Потому что и жить и выживать проще в Столице. И безопаснее и спокойнее и сытнее. Так было и в 90-х и в сытых нулевых и в надцатых и сейчас. Мой Telegram / MAX