Аналитика каналаMaxНедвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

Автора не знаю, скачал в интернетах, но гениально! Мой Telegram / MAX

Продолжение: Кто покупает трешку в нормальном районе в старом фонде? Конечно семья, у которой нет суммы в два раза больше на новый дом. А в такой семье, как правило, есть дети. А дети - это коляски, велосипеды, сумки всякие и прочее. Без лифта пятый этаж для семьи когда-то был ОК, но сейчас мало кто готов идти на такие неудобства. Тем более, в доме с высокими потолками 5 этаж превращается в девятый по сложности подъема. Зачем это покупателю? А еще бывает и так, что крыша в старых домах течет и не всегда такие вопросы легко решаются. Особенно зимой, когда много снега, всякое возможно. Я лично помню как в одной арендой квартире на последнем этаже из-за снега провалилась крыша и ремонт пришлось переделывать. В общем объяснил клиенту, что его вариант - неликвид и нет там никакого инвест-потенциала. Решение тут одно: купить ликвидную евро-2 за 20-23 млн вроде тех, как мы многим клиентам подбирали за июнь-июль-август на вторичке или в стройке, например в Барклая 6, Павелецкой сити, Марке и Спарке, Сезар сити, Твелв, Преображенской площади, Апсайд Тауэрс, Матвеевском и Мичуринском парке и многих других построенных и строящихся хороших проектах. Далее эту квартиру сдаём за 80-100-120 тысяч и снимаем за 120-150 тысяч трешку в сталинском доме, в хорошем районе с ремонтом из нулевых - добротным, но не модным нынче, оттого и ценник на аренду такой низкий, при этом стоимость такой квартиры при продаже 50 миллионов вполне может быть. Вышеупомянутая однушка будет обгонять рынок ростом цены, легко сдаваться в аренду и легко продастся в случае необходимости. А жить можно в хорошей, просторной, при этом дешёвой в аренде, но дорогой при покупке квартире в старом доме в отличном районе. Сейчас рынок аренды в основном состоит из молодых нанимателей, которые такие квартиры снимать не хотят и предпочитают однушки в новых ЖК, так давайте же этим пользоваться 🙂 Владельцы сталинок с уставшим ремонтом боятся их продавать, хотя для жизни они им не нужны, и сдают за копейки. Взрослые семьи в Москву из регионов ещё с начала нулевых на заработки не едут, а те, которые живут в Москве, уже купили себе в прошлые доступные ипотеки и за наличные квартиры. А молодёжь хочет новый дом и маленькую инстаграмную квартирку. И стоят в аренде неплохие уставшие просторные семейные квартиры в разных хороших районах Москвы почти по цене красиво меблированных однушек в новых домах, которые можно купить в 2-3 раза дешевле и не могут найти арендатора месяцами! Владельцы не решаются их продать и купить 2-3 таких однушки под аренду и сдают за копейки. Да что там говорить, в центре Москвы можно много таких квартир арендовать. Там стоимость продажи доходит до 70-100 миллионов, а сдают их по 120-150-200 тысяч! С друзьями приехали, стены подкрасили, по мелочи в разных местах порядок навели и живите. Если с умом этим фактом пользоваться, то можно очень хорошо устроиться, уж я то видел таких квартир не мало и сдавали и продавали мы их - знаю о чем пишу. Мой Telegram / MAX

Типичное заблуждение в провинции, когда своим впарить недвижку не вышло - начинают искать покупателей в Москве. Почему-то решив, что москвичи все богатые и глупые и купят дороже. На вопрос: "Зачем москвичам ваша недвижимость по заоблачной цене?", ответ будет: "Ну как же, они же хотят себе домик на море!" А дальше вообще весело. Когда спрашиваешь зачем вам покупатели из Москвы, если местным продать можно быстрее, то ответ: "У местных на наш домик денег нет, надо искать богатых из Москвы". Когда объясняешь, что москвичи умеют пользоваться Авито и ЦИАНом, видят ваш домик в рекламе тоже прекрасно, если он им нужен и сравнивают с другими предложениями, что сейчас не 90-е и даже не нулевые с их дефицитом информации, люди почему-то не верят и считают свое предложение уникальным и лучшим. Мой Telegram / MAX

В ЖК Малевич плохо работает менеджер. Прошу Крост выйти на связь, надоело уже ждать. Бардак какой-то, месяц купить квартиру не можем. Мой Telegram / MAX

Продолжая предыдущую тему: Просто ради интереса зашёл в ЦИАН. Двушка 86 метров на Тверской-Ямской за 160.000 в месяц: https://www.cian.ru/rent/flat/332551635 Сдайте свою однушку в Первом Дубровском и доплатите 80000) Поменьше: https://www.cian.ru/rent/flat/332555876 Побольше на Маяковской: https://www.cian.ru/rent/flat/332391435 Еще Патрики: https://www.cian.ru/rent/flat/332808932 Тверская: https://www.cian.ru/rent/flat/331982150 За 125 тысяч двушка на Тверской: https://www.cian.ru/rent/flat/305276705 Сдать не могут! 🫢 И таких квартир СОТНЯ только в центре, а если чуть в сторону - тысяча. Поэтому под аренду покупать и сдавать надо новое. А самим снимать на Тверской условно. Раз молодеж нос воротит и жаждет Матвеевский парк 🙂 Не, ну если у вас 50-80 млн есть на квартиру на Тверской, то лучше купите, я никого не заставляю жить в аренде) Мой Telegram / MAX

✅️ На днях консультировал клиента, у которого есть 28 миллионов и желание решить свой жилищный вопрос. У меня как раз есть формат таких получасовых консультаций, на которых мы не просто один - два лота разбираем, а вопросы поглубже. Все 28 миллионов клиент тратить не готов, хочет что-то оставить как подушку безопасности и при этом желает приобрести как минимум двушку, а лучше трехкомнатную квартиру для жизни, да еще чтобы был потенциал будущего роста стоимости. За 20-23 млн сейчас можно купить в Москве из двушек - трешек в основном старый хрущевский советский фонд, либо что-то приличнее в дешёвых районах. Но клиенту нужен инвестиционный потенциал, которого в таких вариантах нет. Я не против старого фонда для жизни, особенно в хорошем районе и в кирпичном доме, но растут в цене такие квартиры гораздо хуже новых домов - тут уж приходится выбирать что вам важнее. Клиент мне скинул просторную квартиру в нормальном районе, в доме с высокими потолками, но на последнем пятом этаже, да еще без лифта. Думал, что там может быть какой-то инвестиционный потенциал, но его там нет. Продолжение 🔻

И вам еще владелец спасибо скажет. Они их сдать не могут часто месяцами. Ремонт, видите ли не модный. Вообще, мы сейчас такие квартиры продаём и покупаем в новых домах клиентам евро-3 и сдаем дороже в два раза и быстро. Но многие боятся/не хотят продавать свои сталинки, поэтому такая ситуация - доходность от аренды минусовая у них. Мой Telegram / MAX

А это уже для царей и всего за 200.000 в месяц: https://www.cian.ru/rent/flat/305839094 Дешевле: https://www.cian.ru/rent/flat/326971446 Еще: https://www.cian.ru/rent/flat/331475708 Вау: https://www.cian.ru/rent/flat/332415226 Нет 200 миллионов на покупку? Не беда, заплатите 200.000, котрые получаете с двух однушек в ПИКе и все. Так у вас в ПИКовках коммуналка за обе квартиры тысяч 15, а тут наверное в 2-3 раза выше. Мой Telegram / MAX

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

✅️ ЖК Вейв неплохо подрос. 2 года назад писал вам, что купили клиентке небольшую евро2 там за 11,7 млн со сдачей в 2026 году вот тут: https://t.me/Kharyb/5212 Вот теперь цены на скрине... И люди берут, альтернатив особо и нет. Просто раньше был у людей ПВ 3 миллиона, они за два года подсобирали ещё и на вкладе пытались заработать в надежде купить дешевле. Не вышло. Теперь покупают дороже. Я о том, что так заработать и купить подешевевшую недвигу не получится объяснял и в 23 и в 24 и в 25 годах, говорил что все богатыми быть не могут. В других постах объяснял тогда, что рынок на юге Москвы не избалован новостройками и местные будут брать ближе к ключам этот ЖК. На ЦИАНе вроде бы есть переуступки дешевле, но большинство - фейки с попыткой получить контакты покупателя. Вот так хорошие и перспективные проекты обгоняют рынок. Сейчас я уже другие квартиры подбираю клиентам и вам могу, условия тут: https://t.me/Kharyb/5241 Вообще, сейчас реально много подборов стало. Как-то все пришли, причем не с семейкой, нет, с наличными! Люди скупают недвижку активно. Наверное это осень и тревожные события в геополитике и много денег на счетах без каких-то альернатив кроме бетона для инвестиций. Мой Telegram / MAX