Аналитика каналаMaxНедвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

⭕️ Сейчас делаю подбор для клиента. Ищем пентхаус за 70-80 млн с высокими потолками и вторым светом, можно без ремонта, от 60-70 метров внизу и чтобы можно было приличную антресоль сделать, то есть потолки от 5 метров минимум, а лучше от 6 найти. Парень молодой, хочется близости к центру, движения, но деловые районы вроде Сити не любит: «Бездушные они какие-то, Александр!» Ждать долго стройку не хотим, максимум до года, плюс время на ремонт, а в идеале найти квартиру с ремонтом. Для жизни берём за наличные, если будет рассрочка как бонус - совсем хорошо. Сейчас вообще стало больше подборов для жизни с чеком выше среднего. Многие перемещают капиталы в осязаемые активы - так спокойнее, ведь фондовый рынок снова падает, а все эти взрывы в Туапсе и не только не добавляют уверенности в будущем. Это я со слов клиентов с крупными деньгами пишу, даже молодых, люди постарше давно об этом мне пишут в личку. Понравился этот лот, он очень приятный и район замечательный, но в бюджет не проходим, к сожалению. Вообще люблю Соколиное гнездо, это уже лирика пошла. Я давно слежу за этой квартирой, год назад ее предлагали за 100 миллионов. Еще один из вариантов, который сейчас рассматриваем - Level Академическая, локация тут. Квартира 85,5 м², если учитывать будущую антресоль, а так - 64.3 м2. 19 этаж из 19, без отделки. Потолки 6,45 м. Остекление на оба яруса снизу доверху, и так на двух уровнях. Метро Академическая - 2 минуты пешком. Дом сдан. Цена - 66 748 711 руб Первое что бросается в глаза зачёркнутая цена 108 млн и скидка 35%. Это маркетинг, не обращайте внимания. Никто не продавал её за 108 млн никогда. Сейчас цена нормальная, рыночная, без вау-эффекта, но неплохая. По закону (СП 54.13330.2022) антресоль в квартире можно делать до 40% от площади, больше не согласуют. Застройщик, кстати, сам рисует планировки с антресолью именно так - всё в рамках норматива, согласуется официально. Плюс окна идут на оба уровня - второй ярус со светом и видом, а не тёмная полка под потолком. Из минусов - шумно. Дом стоит на перекрёстке Профсоюзной и Дмитрия Ульянова. Кто хоть раз там был, знает что это такое, вот мы видео делали в 2024 году: https://t.me/Kharyb/5948 и https://t.me/Kharyb/5949 Но 19 этаж частично гасит шум, а вид из окон неплохой. Метро Академическая мелкого заложения - теоретически могут быть вибрации. Но опять же, на 19 этаже это нечувствительно. Ремонт в такой квартире выйдет дорого. Нестандартная высота удорожает всё. Миллионов 15 минимум, 20 - максимум надо закладывать с мебелью, если делать красиво. А по-другому нет смысла. Еще от полумиллиона за согласование. Сдавать этот пентхаус никто не планирует, но для интереса могу сказать, что аренда будет около 250-350 т.р./мес, зависит от начинки. В общем пока что не будем покупать, есть еще варианты к рассмотрению, но вам, надеюсь, было интересно. Поставьте 👍🏻, если хотите продолжения этой истории. Мой Telegram / MAX

Давайте зафиксируем количество квартир на рынке сегодня. И будем дальше наблюдать. Притом специально возьмем как весь Московский регион, так и Москву отдельно. Еще возьмем отдельно новостройки и вторичку. А еще отдельно вторичку от 2017 года - более свежий фонд. Раз в месяц будем с вами наблюдать как меняется экспозиция. Интересно❓ Делаем - 👍🏻 Мой Telegram / MAX

Друзья, всех поздравляю с праздником Пасхи ❤️ Важный нюанс. Пасха - это не про яйца и куличи, хотя они придают празднику вкусную и добрую атмосферу, а про Светлое Христово Воскресенье. Во времена исхода из Египта Бог дал евреям очень строгие правила и допуск к Нему был только у главных священников. Если кто-то еще смел прийти в Святое Святых - он умирал. Чтобы очиститься от грехов люди были обязаны приносить жертвы за грех и жертвы повинности и тд. И так продолжалось сотни лет. Однако потом Господь заключил с людьми Новый Завет. Отсюда и появилось будущее христианство. Суть Нового завета была в том, чтобы отказаться от постоянных жертвоприношений и открыть всем людям доступ к Отцу Небесному. Нужна была Одна Жертва, которая искупит всех, кто верит от страшного суда и ада, от грехов и даст возможность каждому приходить с молитвой и прощением к Богу. Но сначала об этом необходимо было людям рассказать. Как написано в Библии: "Но как им призывать Того, в Кого они не поверили? Как поверить в Того, о Ком не слышали? И как услышать, если никто им не будет возвещать?" (Рим.10:14) Это и называется Евангелие, Благая весть, Радостная весть о том, что больше нет нужды приносить жертвы для прощения грехов и каждый может приходить к Богу с благодарностью, прошением и молитвой, а не только священники. Молитва стала разговором с Богом. И каждому открыт путь в Царство Небесное. Есть лишь одно условие - необходима искренняя вера. Об этом тоже написано в Библии: "Без веры же Богу угодить невозможно, потому что каждый, кто приходит к Нему, должен верить в то, что Он есть и что Он вознаграждает тех, кто Его ищет." (Евр.11:6) Поэтому Иисус Христос сначала учил всех, кто его слушал три года, а потом принёс себя в жертву и на третий день Воскрес. А дальше уже трудились Его ученики. Кстати, интересный факт, их тогда хотели уничтожить, но фарисеи из Высшего совета решили что если христианство от Бога - никто его не остановит, а если не от Бога - само закончится и апостолов отпустили, предварительно избив и запретив проповедовать. Вот как это звучало, отрывок из Библии: "Поэтому в данном случае вот вам мой совет: оставьте этих людей. Отпустите их. Если их начинание от людей, то оно обречено на провал. Если же оно от Бога, то вы не сможете их остановить, а лишь сами окажетесь противниками Бога. Его речь убедила присутствующих." (Деян.5:38-39) Именно этот поступок Иисуса Христа и Его воскресенье мы с вами сегодня празднуем. Это событие и положило начало Новому Завету и будущему Христианству. Именно это есть Праздник Пасхи, с которым я каждого сердечно поздравляю 🤗 ХРИСТОС ВОСКРЕС, дорогие! Мой Telegram / MAX

На недавней консультации обсуждали с клиентом евро-3 в Кронштадтском 9 Речь шла об этой квартире, решили ее не брать и поэтому показать можно. В целом квартира неплохая, ценник на сегодняшний день очень приятный - 23.279.930 рублей со скидкой. Таких цен нет на вторичке свежей. Изначально вопрос был: хороший объект или нет? Может вместо нее рассмотреть вторичный фонд и не ждать? Купить ее клиенты хотели для жизни. Сейчас они живут в ближнем Подмосковье, в однушке. Детей нет, но планируют. Я ничего не имею против этой евро-трешки, продать ее на ключах дороже труда не составит. Сейчас бы она в Вайтбоксе ушла за 26.5 млн, а в 2028 году, скорее всего, будет стоить не меньше 30 млн. То есть у застройщика квартира значительно дешевле, чем на вторичке. На вторичке такие квартиры продают от 27 млн и выше, поэтому хоть для жизни, хоть под умеренный инвест, даже под аренду смотрится нормально. Аренда такой в 2028 году должна быть 130-150.000 рублей в месяц, а это нормальная доходность для квартир. Место перспективное, метро близко, север Москвы многим нравится, инфраструктура вся и так есть, а будет еще лучше. Но почему решили не брать? В разговоре выяснилось, что клиент очень рассчитывает на снижение ставки ЦБ, ибо платить рыночную ипотеку он сейчас не сможет - все деньги уйдут на платежи. Будущего мы с вами не знаем, а вдруг ЦБ не снизит ставку, вдруг ипотека останется дорогой, годик он будет платить 0.1%, а что потом? Риск слишком велик, можно обанкротиться и лишиться квартиры. Да, еще момент. Клиент до конца года открыл депозит и накоплений на нем около 7 млн есть и уже полгода прошло. Я сказал чтоб спокойно дождался выплаты процентов, не терял их сейчас и не покупал эту квартиру. Потому что взять ношу, которая может оказаться неподъемной в будущем, при этом потерять проценты по банковскому вкладу из-за досрочного раскрытия, не стоит. Лучше в его случае дождаться новых окон возможностей - может ребенок появится и семейку оформят или появится новый какой-то вид льготки или в конце года ЦБ снизит ставку до 12-13%, а ПИК даст субсидированную ипотеку по 8% всем на 8-10 лет и тд. Вот тогда и надо покупать им. И да, тогда эта квартира может стоить уже 27-28 млн или дороже, ибо цены вырастут, но зато не будет рисков скатиться в банкротство, если вдруг будет кризис или высокая инфляция и ЦБ задерет ставку до 20%, например. Такой вариант маловероятен, но он возможен. А ребятам сейчас есть где жить, поэтому лучше не спешить и не брать на себя большие риски. Даже с продажей квартиры в Подмосковье сумма, которую они смогут внести, покроет немногим больше половины кредита… Согласны - поставьте 👍🏻 пожалуйста, а если нет, то напишите в комментариях что вам не понравилось. И, если вы сомневаетесь в выбранном объекте, лучше приходите на консультацию. Это стоит значительно дешевле подбора и точно дешевле многих миллионов, которые вы собираетесь вложить в недвижимость. Мой Telegram / MAX

Надо ли покупать детям квартиру❓ Я часто слышу этот вопрос и хочу озвучить свое мнение, потому что не все так однозначно. Сначала предупрежу вас, чтобы не случилось трагедии. Примерно 12 лет назад на просмотр квартиры под аренду пришла очень приятная и интеллигентная семья. Они хотели снять однушку для сына-студента, которому было 20 лет. Район писать не буду и вообще обойдусь без подробностей. Я сдал им квартиру, поскольку ничего не предвещало беды. Родители приятные, а я уже тогда неплохо разбирался в людях. Сын спокойный, молчаливый, вежливый. Единственное, что меня тогда немного напрягло, это слова родителей, что они решили сына отселить, пора ему уже жить самостоятельно. Но тут же пообещали присматривать за ним и помогать во всем. Парень выглядел взрослым, разговаривал немного, но адекватно. Договор подписали. Через месяц или два мне позвонил собственник и сообщил что случилась трагедия. Парень вышел из окна и разбился. Приехали с полицией, запрещенных веществ не обнаружили, был лишь алкоголь и откуда-то информация что его бросила девушка (уже подробностей не помню). Мы подписали с собственником документы для полиции и они все ушли. На родителей было страшно смотреть. Квартиру я пересдал тогда не сразу, а недавно мы ее продали чтобы купить новостройку. Та история почти забылась. Я это рассказал вам к тому, что далеко не всем детям, даже взрослым, нужно собственное жилье. Многим, но есть исключения. И, если ребенок пока не готов к самостоятельной жизни, его не стоит никуда переселять. Это может плохо закончиться. Не спешите, успеете еще. Присмотритесь к своим детям, что у них в голове? В остальном, если есть возможность, купите ребенку квартиру. Но только на избыточные средства, без значимых усилий. Не нужно для детей покупать жилье с потерями, дорогими кредитами, класть свою жизнь на плаху обеспечения потомков. Родитель не менее ценный человек и заслуживает достойной, спокойной и обеспеченой жизни. Пахать на деток до глубокой старости не правильно. Детям это не нужно, им вы нужны свободные, здоровые, счастливые, самостоятельные. Нормальным детям, конечно. Они сами не захотят, чтобы вы ради них убивались. Если они адекватные. Дети захотят вам помогать и денег подкинут, в случае необходимости, если правильно воспитаны. В первую очередь детям нужно дать удочку - нормальное (в идеале правильное) воспитание, мировосприятие, научить ценить других и себя, любить жизнь и помочь определиться с профессией или делом. Дать образование, которое им действительно необходимо. Таким образом они сами себя обеспечат жильем без особых проблем и вам помогут в старости. А если вы можете легко купить детям квартиру - купите обязательно, почему нет? Это даст им больше ответственности, мира и покоя, а еще свободы выбора во всем. Мой Telegram / MAX

Проще всего разобраться в каком-либо вопросе - расписать все на бумаге. Поэтому пишу скорее для себя, но может и вам будет интересно/полезно. Все написанное ниже НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ИНВЕСТИЦИОННОЙ РЕКОМЕНДАЦИЕЙ. Ваши деньги - ваши риски. Думаю: что лучше купить, ОФЗ или на квартиру насобирать? Моя жаба уже некоторое время не дает мне покоя, психология спорит с разумом и никак не хочет ему уступать. Жабка говорит: «Купи ОФЗ, ты же видишь доходность 13% на много-много лет вперед, зачем тебе квартира с ее арендой 4-5-6%, которую еще нужно сдавать и иметь дела с нанимателями?!» К примеру, есть «длинные» ОФЗ 26253 с фиксированным купоном 13%, если считать от номинала и др. Сегодня они стоят даже дешевле номинала и, если купить сейчас, то доходность купона будет 13.91% на 12 лет от этой цены. А потом их государство должно погасить и выплатить за каждую бумагу 1000 рублей, а сейчас они продаются по 934 рубля, поэтому если додержать до 2038 года, доходность получится 14.7%. Если не тратить КУПОНЫ, а реинвестировать (деньги, которые раз в полгода платит ОФЗ), то доходность может быть очень заманчивой. Предположим, что вместо покупки квартиры за 20 миллионов мы купили ОФЗ и реинвестируем купоны по этой же цене в эти же ОФЗ. Давайте откроем калькулятор ОФЗ, который я нашел. Что мы с вами видим? Купонный доход до 2038 года (дата погашения облигации) составит… 71 859 177, а прирост капитала составит 390%. Итоговый капитал получится 98 млн через 12 лет. При этом особо ничего делать не нужно. Но 12 лет - очень много. С 2014 года было как минимум 3 кризиса: 2014, 2020, 2022. И в каждый я бы чувствовал себя в ОФЗ неуютно или даже грустно. А с квартирами вообще никаких проблем не было, Слава Богу! Через 3 года ваш капитал таким же образом вырастет в ОФЗ на 51% и составит 30 млн. А через 5 лет - на 102% и составит 40.4 млн! Только вот квартиры 5 лет назад стоили в 3 раза дешевле, если брать новый приличный фонд. Расчеты выше верны, если вы продадите ОФЗ по цене покупки на сегодня - по 934 рубля грубо и будете их покупать также по 934 рубля. Чего не будет. Потому что если ставка ЦБ станет в два раза ниже, то скорее всего вы их продадите дороже номинала, заработаете на росте тела, но тогда купонная доходность будет падать. Если же будет кризис и ЦБ сильно поднимет ставку, то купленные по 934 рубля ОФЗ могут оцениваться рынком, например, по 700-800 рублей. Или вообще могут превратиться в пыль, как средства на книжке в 91 году. Риск по ОФЗ существует процентный, инфляционный, валютный, суверенный. В квартирах он больше налоговый) Еще были кризисы 98, 2008, 2014, 2020, 2022 года, когда купонная доходность для новых покупателей росла, но цена ОФЗ падала для тех, кто их уже держал, сливая предыдущие доходы. Да, можно их не продавать и не сливать, но выдержать такие просадки и страх немногие могут. Я бы не выдержал с большой вероятностью и зафиксировал бы убыток. А квартиры как были, так и есть и в цене растут. А если вам трудно ими управлять или сдавать их - доверьте нам весь процесс! В 2022 году я был рад своим студиям, когда биржу заморозили, а держатели иностранных акций до сих пор не могут забрать свои деньги. Мы не знаем с вами, что день грядущий нам готовит. В следующем посте я посчитаю доходность разных квартир, а то здесь очень длинно получилось. Ок? Только доходность от квартир многие считают неверно - они видят лишь 4-5% от нынешней аренды и забывают о росте цены самой квартиры, росте аренды за 12 лет и самое главное - не учитывают реинвестцию тех же арендных платежей, как мы считали в ОФЗ купоны. Почему так? Мой Telegram / MAX

Ого, ПИК выкатил шикарную рассрочку на 2 года без удорожания и с первоначальным взносом 30% на Строгино 360❗️ Ежемесячный платеж 100.000. Представим, что у вас 21.3 млн есть. Вы закидываете ПИКу 30%, а остаток кладете или в длинные ОФЗ под 13% или на вклад или в фонды ликвидности. За два года оставшиеся 15 млн принесут около 4 млн в ОФЗ. А если ЦБ снизит ставку - еще и тельце подрастет. 21 млн минус 4 млн равно 17 млн. Таким образом евро-3 в Строгино 360 вам обойдется в 17 млн! Это цена однушки в ПИКе на вторичке, причем на Востоке где-то и еще надо найти хорошую. Возможно я даже смогу для вас получить дополнительную скидку, но это уже для клиентов, которые покупают консультацию или подбор. Не гарантирую на 100%, но постараюсь. Как вам условия новые? Мой Telegram / MAX

Кстати, предложу вам интересный комментарий из нашего чата: «Александр, цены на хорошую недвижимость растут во всем мире и Москва не будет исключением. Причем в Москве ещё к мировой тенденции добавляются и свои, местечковые. Стройка дорожает, обрастает кучей ограничений и обязательств перед городом. Денег в стране становится все больше, но при этом они все дороже обходятся застрою. Вывоз капитала крайне низкий, практически весь он остаётся в стране и надёжно пристраивают его многие по старинке, в недвигу. На данный момент видно, что спрос стабильный и большой, любая просадка в цене выкупается быстро. При этом предложение снижается. На этом фоне предпосылок для снижения цен нет. Да, экономика себя неважно чувствует, но парадокс в том, что для цен самой недвижимости это плюс. Аренда, да, в минусе. Тут я бы хотел вот о чем задуматься. То, что мы сейчас в фазе роста цен и эта фаза ещё продолжается, это понятно. Но какая сейчас фаза роста? Начало? Середина? Или близко завершение? С удовольствием почитал бы ваш пост, где вы над этим размышляете. Я, например, думаю, что в интервале год-два будет рост, потом надо ждать какую то коррекцию». Заметьте, это уже не мои слова, хотя я об этом еще с 2023 года предупреждал. Согласны - 👍🏻 Не согласны - пишите в комментариях почему.

✅ Вчера была интересная консультация, на которой обсуждали евро-3 в Амурском парке. Мы ее как сдали 3 года назад хорошим арендаторам за 90000, так люди и живут. Куплена она была за 11 миллионов, как раз прошло 5 лет с момента полной оплаты и можно продать без налога сейчас за 22 миллиона. Вот собственник и спросил меня что делать, стоит ли перекладываться в новый объект? Квартира единственная. Может купить коммерческую недвижимость - ГАБ или другую квартиру на этапе стройке чтобы больше зарабатывать? Насчет коммерции за 20 млн у меня много вопросов. Дело в том, что многие сети сейчас поставили на стоп развитие бизнеса и не только не открывают новые точки, но и закрывают низкомаржинальные. Найти хорошего арендатора сложно, часто нужны откаты и тд и тп. Да и за 20 млн найти что-то хорошее в Москве не просто. Да и когда я смотрю на рост цен в подобранных нами клиентам квартирах, их ликвидность, складываю доходность от аренды и роста цены и сравниваю с ГАБами, то… То не всегда коммерция в выигрыше, а рисков там значительно больше, все сложнее - это уже бизнес, а не относительно пассивный доход. Нужны связи для всего - купить, сдать, продать. Люди вляпываются так, что лучше бы не лезли без большого опыта и нужных знакомств. Что же касается стройки, то я не хочу продавать единственную квартиру клиента, которая приносит небольшой, но стабильный доход от аренды и продолжает постепенно расти в цене ради котлована, пусть и более перспективного. Да, я знаю сейчас хорошие проекты в этом бюджете, которые дадут гораздо лучший финансовый результат, и вырастут в цене сильнее, чем эта квартира. В спокойные времена советовал бы перекладываться, но сейчас не буду. У нас прямо сейчас достаточно подборов идет и закончено за 20-35 млн и расти они должны лучше, но продавать единственную квартиру, чтобы вложиться в стройку не хочу. Были бы деньги или семейная ипотека - другое дело, а если неплохая свежая квартира уже есть, то смысла не вижу. Локация Амурского парка уже хорошо выросла и отработала большую часть потенциала, это факт. Но все равно район хороший, перспективы еще остались, пусть и не такие крутые, как 3-5 лет назад. Да и я отчетливо вижу, что у людей по-прежнему много денег на вкладах, недавно показывал тут: https://t.me/Kharyb/9186 Также я понимаю, что есть большой навес отложенного спроса в среде тех, у кого есть 5-7-10 млн и эти люди ждут более-менее доступную ипотеку, чтобы купить квартиру. Как только ЦБ снизит ставку хотя бы до 10-12%, такая свежая вторичка должна расти и вполне может соперничать через годик-другой с самыми перспективными стройками, потому что ее будут покупать те, кто ждёт нормальные ставки по ипотеке. Поэтому потенциал роста этой евро-3 не исчерпан и получит второе дыхание. Процесс уже идет. Тем более, она еще и по миллиону каждый год приносит арендой, а когда ставка ЦБ будет ниже, то часть квартир из аренды уйдет в продажу и аренда тоже должна подрасти. Купить же вместо этой квартиры другую вторичную недвижимость можно, но большого смысла это не имеет - шило на мыло получится. В общем сказал пока не дергаться и не спешить. Спокойно сдавать квартиру, не продавать, не перекладываться до лучших времен. Лучше синица в руке. Кстати, именно так и думают сейчас многие собственники и инвесторы, поэтому квартир в аренде вагон и тележка и доходность снижена. Баланс нарушен - в продаже квартир мало, а в аренде избыток. Это можно исправить только снижением ставки до разумных значений. В июне аналитики ждут 14%, до конца года - 12-13%, если не вмешается геополитика. Совет всем: держите сейчас свои метры, благодарите Бога что купили их, сдавайте и не рыпайтесь. Находиться в деньгах и электронных активах гораздо рискованнее. Сидите на заборе и ждите лучших времен, не пытаясь ловить иксы. Не то время. Главная задача сегодня не заработать, а сохранить. Мой Telegram / MAX

Всех с Днём Победы❗️ Желаю мира, спокойствия, любви и радости, чтобы денег хватало с избытком на все. Берегите себя и своих близких. Мой Telegram / MAX