Аналитика каналаMaxНедвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

Хочется написать: "На комфорт класс не смотрите, берите бизнес в бетоне - там нет такого беспредела сейчас", но лавры Марии-Антуанетты снискать не желаю 🫢🙂 Мой Telegram / MAX

Продолжение: Давайте включим голову и подумаем, вместо того, чтобы поддаваться эмоциям. Если практически все уже воспользовались семейкой на сегодняшний день, то как это ударит по рынку? Почти никак. Вместо льготной ипотеки рынком уже несколько лет правит другой основной и ряд вытекающих из него факторов, которые я уже много раз вам перечислял. Последний раз писал здесь: https://max.ru/Kharyb/AaDIQxx3a7g А те оставшиеся 10% перекрываются другими семьями с несколькими детьми, которым раньше не хватало бюджета на покупку квартиры в силу ограниченности лимита в 12 миллионов и выросших цен. А сейчас как раз лимит подняли и 15-18 млн вполне помогут относительно небольшой группе людей теперь купить квартиру. Примерно тем же самым 10%... Только спрос немного сместится со студий на однушки и двушки. Итого мы можем увидеть временную небольшую и приятную коррекцию цен на студии и однушки уже в октябре и ноябре и этим нужно будет пользоваться. Потом эту коррекцию быстро выкупят люди с наличными. Бизнес - класс скорее всего никак не ощутит эти перемены, а тем более премиум. Здесь скрытая коррекция уже идёт пару месяцев и мы подбираем клиентам хорошие квартиры со скидками. Таким образом новость интересная, но ее влияние я бы не приувеличивал. Сильный эффект от таких изменений мог быть в 23-24 году, однако сейчас уже рынок изменился и льготная ипотека не оказывает существенное влияние на спрос, уступая другим фактором с начала 2026 года. Мой Telegram / MAX

Вот у кого сегодня косьба-молотьба. Ценники подняли так, как еще никогда не поднимали. Спасибо МИНФИН.

⭕️ Семейная ипотека для многих закончилась. Вот и все. Уходит эпоха. Сегодня, 24 сентября 2026 года в 17:00 МИНФИН опубликовал изменения в программу «Семейная ипотека» для более адресной помощи семьям. Основная интрига для нас с вами была в том, сохранят ли возрастной ценз или нет. И его сохранили: чтобы воспользоваться семейной ипотекой необходимо чтобы хотя бы одному ребёнку было менее 7 лет до заключения договора. ⭕️ Для столичных регионов (г. Москвы, г. Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей) будут действовать следующие условия: 4% годовых, 18 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с пятью и более детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора. 6% годовых, 18 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с четырьмя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора; 8% годовых, 18 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с тремя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора; 10% годовых, 15 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с двумя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора; 12% годовых, 12 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с одним ребенком, не достигшим 7 лет на момент заключения договора. ⭕️ На всей территории Российской Федерации (за исключением четырех столичных регионов) будут действовать следующие условия: 2% годовых, 10 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с пятью и более детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора; 4% годовых, 10 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с четырьмя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора; 6% годовых, 10 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с тремя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора. 8% годовых, 8 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с двумя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора; 10% годовых, 6 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с одним ребенком, не достигшим 7 лет на момент заключения договора. МИНФИН справедливо считает, что новые условия сделают СИ более адресной, но как это повлияет на рынок? Лично я вижу, что 90+% людей, котрые могли и хотели воспользоваться этой программой - ей воспользовались. Даже по подборам видно, что с наличными с весны приходит около 80% людей и только 20% - семейная ипотека. Год назад было значительно больше людей с семейкой, два года назад пропорции были обратными. Продолжение 👇

Снимать или покупать❓️ Грубый честный расчёт. Еще один вопрос, который я иногда слышу на консультациях и часто в интернете: «У меня есть условно 20 миллионов наличными. Зачем мне морозить их в бетоне и брать ответственность? Я положу их на вклад, буду спокойно снимать за 100 тысяч в месяц квартиру и еще деньги останутся на жизнь». Берем два сценария. На старте у двух людей по 20 млн рублей. ✅️ Сценарий 1: Человек покупает квартиру за 20 млн Живет в ней 10 лет. Смотрим историю московского рынка: качественная недвижимость в нормальных локациях на дистанции 10 лет спокойно удваивается в цене (а многие проекты делают Х2 и за 3–5 лет, примеров я приводил много, во вчерашнем посте рассказал про ЖК, которые подорожали в 4 раза за 11 лет со ссылками тут: https://max.ru/Kharyb/AaCj4G_wFhc Но мы будем скромнее и возьмем рост за ближайшие 10 лет всего лишь в 2 раза 👇 Через 10 лет квартира в 1 сценарии стоит 40 млн рублей (а может и 50-60, если выбрать перспективную локацию). При этом покупатель 10 лет ни за кем не переезжал, не зависел от настроения собственника и не выкинул ни рубля на чужую ипотеку. ✅️ Сценарий 2: Человек идет в аренду. Он снимает квартиру за 100.000 рублей в месяц. В год это 1,2 млн. За 10 лет (даже без учета того, что аренда постоянно дорожает и скорее всего удвоится и будет по 200 тысяч к концу этого срока) он просто отдает чужому человеку минимум 12 миллионов рублей. Чистыми из своего кармана. Безвозвратно. «Но у меня же 20 млн работают на депозите!» - скажет арендатор. Возьмем среднюю доходность вклада на длинной дистанции (с учетом небольшого снижения ставок) около 9-10% годовых. И это очень хороший прогноз. А еще за 10 лет может случиться и девальвация и кризисы как были в прошлые годы и тд, но верим что все будет хорошо и деньги не сгорят. Если вынимать из процентов деньги на аренду и жизнь, тело капитала практически не прирастает. А если даже реинвестировать остаток - за 10 лет на руках останется около 30-32 млн рублей. 👆 Итог через 10 лет: У первого на руках квартира за 40+ миллионов, которая защищена от девальвации. И это самый скромный сценарий, на мой взгляд, потому что прошлые 10 лет дали гораздо больше владельцам правильного бетона в Москве. Мы сейчас не про хрущевки. У второго - остаток денег, на который он ту же самую квартиру уже КУПИТЬ НЕ СМОЖЕТ. Поезд ушел. А 12-15 миллионов просто подарены арендодателю. Аренда хороша как временный инструмент, пока вы копите или выбираете проект. Но делать стратегией жизни вечный съем при наличии капитала - это добровольное пожертвование семейного капитала в пользу чужого дяди. А потом старость и увольнение с работы. Если нет собственной квартиры, что тогда будет? Если согласны поставьте лайк, не согласны - пишите ваши мысли в комментариях. Мой Telegram / MAX

Налог с продажи квартиры могут повысить до 22%❗️ Сейчас - с 1 января 2025 года в России действует пятиступенчатая прогрессивная шкала на доходы физилиц: 13% для доходов до 2,4 млн рублей, 15% — от 2,4 до 5 млн, 18% — от 5 до 20 млн, 20% — от 20 до 50 млн и 22% для сумм свыше 50 млн рублей. Однако эти ставки применяются к основной налоговой базе - зарплате, арендным платежам и иным «активным» доходам. Пассивные доходы - дивиденды, проценты по вкладам, поступления от операций с ценными бумагами, от продажи имущества пока облагаются по отдельной, более мягкой шкале 13–15% и все. Минфин предлагает устранить это разделение. Как поясняют в ведомстве, ставка налога должна зависеть от размера дохода, а не от способа и источника его получения. Это в большей степени соответствует целеполаганию введения прогрессивной шкалы. В случае одобрения инициативы пассивные доходы будут суммироваться с остальными поступлениями гражданина, и для высокодоходных получателей ставка может составить не 13-15%, а 18%, 20% или 22%. Если примут, то налог с продажи квартиры может достигнуть 22%, если вы превысили 50 млн от всех своих инвестиций и доходов за год и 18% свыше 5 миллионов 🙂 и если не подождать 5 лет с момента полной оплаты и рассрочка тут не считается, только ипотека. Зато можно существенно и законно снижать налоговую базу, благодаря открытию компаний. У нас еще народ массово не научился таким вещам, но научится. В общем жизнь будет становиться дороже. Причем для всех. Одна надежда остаётся на ИИ-шный коммунизм 😃. Мой Telegram / MAX

✅️ Дом высоты, Capital Group, построят здесь. Уже многие каналы написали о предстарте продаж первого небоскреба в долгожданной локации бывшего завода МиГ. Но далеко не все так радужно, давайте разберем первый домик на 48 этажей и 420 квартир: ✅️ Для себя. Я бы покупал только в том случае, если бы хотел переехать сюда через 10 лет. Но тогда зачем брать себе квартиру тут, если есть тот же Прайм парк? При заявленных средних ценах свыше 700.000 тысяч за метр ждать ключей до 31 года? Мы в Прайм парке недавно смотрели с клиентом готовую квартиру за эти деньги. А тут не просто ЖК будет строиться 5 лет, тут всю промку будут кртшить еще лет 10 минимум и я не понимаю зачем жить посреди стройки все это время по ценам готовых домов не хуже рядом. То же самое было и с Серегина, 5. Брокеры за уши тащили в него за комиссию всех подряд, а МР радостно поднимал цены. Тут будет тоже самое - разгонят вокруг проекта пафос и будут продавать активно с криками: Покупай торопись, не скупись живопись! Проект будет хорошим, но я пока что не могу ответить себе на вопрос: "Зачем мне покупать тут квартиру?" А еще риски в геополитике, высокая ставка, дорогие кредиты, трудности у девелоперов. Чтобы брать на себя все эти риски - нужно чётко понимать ради чего. ✅️ Под аренду. Ну вот допустим купили мы с вами однушку за 40 млн. Наверное потому, что в рассрочку захотели, ведь без рассрочки за эти деньги полным полно готовых квартир в проектах не хуже и рядом. Стоимость аренды сейчас была бы порядка 120-140 тысяч в этом доме. Еще нужен подходящий ремонт и меблировка, а это будет стоить в 31 году около 7 миллионов рублей минимум. Но тогда и аренда может быть около 200.000, если ставку ЦБ за это время снизит. 200.000 умножаем на 12, делим на 47 миллионов и умножаем на 100 и получаем 5.1% грязными. Если вычесть коммунальные и прочие налоги - будет около 4%, но это с условием, что аренда до 200.000 подрастет. Тот же ПП даст за 5 лет вам более 7 миллионов чистыми только от аренды и вырастет не хуже этого ЖК. Поэтому надо прибавить 7 миллионов к цене этой однушки и получим тогда 54 миллиона примерно 😃 С учетом того, что здесь на 2 квартиры одно машиноместо, некоторые автолюбители квартиру не снимут - машину негде будет поставить. Евро3 нормальная будет с ремонтом стоить минимум 60 миллионов и в аренду вы бы ее сдали сейчас от 220.000 до 260.000, в зависимости от ремонта. Хорошо, если будет 340-360 в 31 году… Не интересно. ✅️ Инвестиции: Они есть, особенно если в рассрочку брать, но слишком на это не рассчитывайте. По тем ценам, которые я вижу сейчас - это чисто рыночный рост без какой-либо недооцененности. Выше объяснил почему - перечитайте. Вырастет рынок - вы выиграли, а если что-то пойдет не так - проиграли. Поэтому НЕ ВЗДУМАЙТЕ ПОКУПАТЬ В РАССРОЧКУ БЕЗ ДЕНЕГ! Если рассчитываете спекульнуть и продать уступку через пару лет, если у вас есть деньги только на первоначальный взнос - не рискуйте. Можно в этой позиции потерять больше. Рассрочка только для тех, у кого деньги есть, но нужны они для другого. 👆 PS Локация интересная, но я буду ждать и смотреть и сейчас знаю минимум несколько проектов в высокой стадии готовности или даже построенных по этой цене не хуже. Именно их и подбираю клиентам, не вижу смысла сюда заходить. Разве что в рассрочку, если квартира сейчас не нужна и очень хочется, потому что рассрочки тут нормальные на несколько лет. Пишите в личку - поможем выбрать и лучший лот и лучшие условия, раз уж решились. Тут комиссия есть от девелопера, поэтому за подбор платить не нужно. Мой Telegram / MAX

Мы с вами знаем, что по-настоящему льготная ипотека влияла на рынок недвижимости в 2019-2023 годах. Сначала была поддержка во время пандемии, потом 0.01% в начале СВО. Потом основным драйвером рынка недвижимости и всего остального стали просто деньги. Денежная масса. Впервые я об этом начал писать в 2023 году тут: https://t.me/Kharyb/2531 и потом написал штук 50 постов 🙄 Долгое время многие мне не верили, критиковали, смеялись и верили в падение рынка с отменой льготной ипотеки - сначала в июне 24 года, потом в 25, теперь вот в 26 году. Ну теперь вы видите как все обстоит на самом деле. Люди не понимают, что сначала в пандемию, а тем более во время СВО государство вливает колоссальные деньги в экономику через поддержку и оборонку, а потом эти деньги расходятся по всей стране и людям и сильно растет денежная масса. Вот тут об этом писал: https://max.ru/Kharyb/AaDIQxx3a7g А когда денег много - они обесцениваются и растет инфляция. После моих постов в 2023 году это заметила и Эльвира Набиуллина, прониклась и стала поднимать ставку ЦБ, в попытках не дать этим деньгам пойти на рынок благодаря высоким депозитам. Для людей с отсутствием чувства юмора хочу сообщить, что я не страдаю манией величия и это была шутка. Однако шутки - шутками, но все происходит именно так: денег много и поэтому цены растут на все, а сами деньги обесцениваются. Это видит ЦБ и не снижает ставку, опасаясь инфляции. А теперь вишенка на торте: оборонный бюджет планировался еще в 2025 году и был в районе 13.5 трлн, об этом я предупреждал заранее - еще в 2024 году и писал, что деньги пойдут в рынок и цены могут расти тут: https://t.me/Kharyb/6479 В 2027 году планировалось потратить 13.5 трлн, а теперь распространяется информация про то, что потратят 17.1 трлн. Вы правда считаете, что в таких условиях что-то не будет расти? Тем более альтернатив для относительно крупных денег кроме московского бетона немного. Нет, коллеги, если новый бюджет примут, то денег станет ещё больше и цены на все будут еще выше. Я надеюсь, что в октябре - ноябре таки будет хоть небольшая коррекция и получится что-то людям купить дешевле. А вот потом уже цены могут снова расти. Мой Telegram / MAX

Ого, в августе было продано на 13% процентов меньше квартир чем в июле на вторичном рынке в Москве - 10916 против 12573 в июле. Абсолютный рекорд был в декабре 2025 года - почти 17 тысяч квартир было куплено, так что дело было не только в семейной ипотеке. Вы же помните, как в конце прошлого года люди боялись что условия по семейке изменятся и покупали активно квартиры и цены росли? Так вот, сильная динамика была и на вторичке, хотя там семейной ипотеки нет. Знаете почему? Потому что так работает ажиотаж. Продавцы на втьричке видели как растут цены на новостройки и поднимали цены на свои квартиры, а покупатели с наличными все скупали и цены росли везде. Весной рост продолжился. И вот даже сейчас, казалось бы продажи упали на 13%, а на самом деле это просто сезон отпусков. Кстати! Если сравнить с прошлым годом, то продано на 3% больше квартир, чем в августе 2025! Недавно на консультации размышляли с клиентом о том, что будет с ценами на квартиры дальше. Факторы за рост остаются теже: ✅️ Большое количество денег у населения. В августе денежная масса продолжает расти, смотрите отчет ЦБ и на скрине покажу. ✅️ Отсутствие альтернатив для вложения крупных капиталов. ✅️ Инфляция, ЦБ не зря держит ставку. ✅️ Дорогое строительство, кредиты, зарплаты, нехватка рабочих рук, повышение требований к проектам. ✅️ Нестабильная ситуация в экономике, непонятно куда пойдет курс рубля - это всегда подталкивало людей вкладывать деньги в осязаемые активы, такие как недвижимость. ✅️ Если ЦБ таки будет снижать ставку, то существует большой отложенный спрос в среде тех людей, которые хотят поменять свои квартиры на другие для жизни. За снижение цен на квартиры пока факторов значительно меньше: ⭕️ Возможный кризис, правда неизвестно откуда он может прийти и будет ли в ближайшие годы. Но в этом сценарии лучше иметь бетон, чем деньги, на мой взгляд - так спокойнее. ⭕️ Желание ждунов и вера. 👆 В сентябре посмотрим на динамику продаж на вторичке, возможно она не будет сильно выше, ведь часть спроса оттягивают на себя новостройки по личным ощущениям. По крайней мере подборов у нас сейчас много и консультации каждый день по семейной ипотеке и за наличные. Наличных больше в два раза. Мой Telegram / MAX

⭕️ А вот картина гораздо хуже, про неё обязательно стоит рассказать справедливости ради. В 2007 году зимой был бум в недвижимости. Цены росли как на дрожжах из-за первой, только-только появившейся валютной ипотеки под 11% годовых. Такого еще не было, до этого ипотека была редким зверем и проценты были заградительными. Тогда доллар падал несколько лет и курс был ниже 25 рублей, насколько я помню. Даже знакомый банкир видя доллары морщился в разговоре и называл именно рубли настоящими деньгами. Именно в те времена россияне перешли на расчёты в рублях за квартиры и машины, до этого все считали в долларах... Так вот, тогда и ввели повсеместно долларовую ипотеку в среднем под 11%. Причем раздавали ее всем, достаточно было просто  принести справку о доходах по форме банка - никто не проверял доходы и риэлторы впервые стали еще и ипотечными брокерами. Из-за этого квартиры росли невероятно вплоть до начала сентября 2008 года. А потом случился обвал. Цены на квартиры в Москве упали в среднем на 30%, а в регионах иногда в 2-3 раза... Поэтому я в московские метры инвестирую и в регионы не хочу. Я тогда, в середине августа продал двушку клиента в фасадном красивом сталинском доме возле метро Ленинский проспект. Там еще на кухне был мусоропровод, что очень удобно. А деньги мы вынимали в середине сентября и подсчитали, что теперь можно на них купить уже такую же трехкомнатную квартиру. Цены упали резко, потому что  перестали выдавать долларовую ипотеку. А доллар сразу подорожал до 32 рублей и ипотечникам стало плохо. Но уже к 2009 году цены на квартиры в среднем восстановились в Москве, в отличие от регионов и стала появляться рублевая ипотека. Но это все была прелюдия. Я вот что хочу вам показать. Мы зимой 2007 года, когда за каждую квартиру была нешуточная борьба, сумели с клиентами вырвать из цепких лап рынка, перебив чужой аванс двушку в девятиэтажном советском доме в городе Долгопрудный за 4.6 млн рублей и были счастливы. Это было порядка 185.000 тысяч долларов. Сегодня это 15.5 миллионов рублей❗️ Знаете сколько сейчас стоит такая квартира, спустя 19 лет? 12 миллионов. Примерно вот такая была: https://www.cian.ru/sale/flat/333245708 Получается, что в Подмосковье старый советский фонд вырос за 19 лет менее чем в 3 раза. А в долларах он стоит дешевле чем тогда. Держатели таких квартир потеряли значительную часть капитала, если учитывать меновую стоимость такой недвижимости. Поэтому правы и те люди, которые говорят что в бетоне можно похоронить деньги. Просто мы с ними о разном бетоне говорим. Все графики, которые показывают вам средний рост цен на недвижимость легко вводят в заблуждение обычных людей. Самое важное всегда кроется в деталях. Все-таки важно уметь выбирать недвижимость. Это тоже инструмент, который при неправильном использовании ничего вам не даст и может принести убытки. И как любой инструмент его нужно со временем менять и обновлять. Мой Telegram / MAX