Аналитика каналаMaxНедвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

Небольшой ЖК и офисник построят рядом с метро Окружная. Тут же и МЦК и диаметр. Отличная транспортная доступность. Но шум от дороги и пыль идут в нагрузку. Присмотрюсь обязательно, под аренду может быть интересно. Мой Telegram / MAX

Еще там же: МР продолжит стройку рядом с ЖК Сэт и Веер. Сейчас в этих проектах есть скидки, кстати. Если кому-то нужно. Лично мне эта локация пока не очень понятна. Метро должно быть, но его финансирование перенесли на 2027 год, тут писал: https://t.me/Kharyb/8885 Да, это Запад, да недалеко Кутузовский, но тут еще очень много и долго нужно приводить район в порядок. С другой стороны, если вложить небольшую часть капитала на будущее… Когда-то же метро все-таки построят? Но зачем, если я знаю места гораздо лучше и подбираю клиентам сейчас? Вам нравится Сет и Веер? Мой Telegram / MAX

Недавно завершили подбор нового офисного помещения.   Задача стояла следующая:    · Помещение под офис - порядка 200 м².  · Готовая отделка, чтобы не вкладываться в ремонт и не зависеть от потенциального арендатора.  · Покупка в рассрочку, чтобы максимально эффективно вернуть НДС.   Основная цель покупки - потенциальный переезд компании. Сейчас сотрудники снимают помещение 300 м² в старом бизнес-центре. Многие перешли на гибридный формат, поэтому большие площади больше не нужны. При этом есть желание повысить класс самого БЦ.   Локация - преимущественно западная часть города. Приветствуется шаговая доступность до метро (в текущем помещении её нет).   Если локация не подойдёт или планы изменятся, объект должен оставаться ликвидным для перепродажи или сдачи в аренду.   В процессе анализа вариантов выявили ключевые требования:    · Нужен строящийся объект, чтобы получить хорошую рассрочку.  · Нужен ДКПБВ (договор купли-продажи будущей вещи) для эффективного возмещения НДС.  · Офисы с полной отделкой от застройщика — очень редкий формат, но спрос на них есть. Это существенно ограничивает поиск.   Последнее время появилось много стартов продаж новых БЦ, так как застройщикам начали давать льготы по МПТ. Однако сразу возникают вопросы к локациям, надёжности стройки и самому продукту. Видно, что многие БЦ либо переоценены, либо под них сделан неправильный продукт.   Как и с квартирами, нет смысла переплачивать за стройку и ждать ключи три года, если есть варианты с ключами по той же цене, которые будут сопоставимо сдаваться и расти в стоимости.   Финансовые условия текущей аренды клиента:   Сейчас компания снимает офис по тарифу 26 000 руб. за 1 м² в год. В следующем году обещают повышение. Для помещения 300 м² это ставка около 700 000 руб. в месяц. Для офиса, который мы планируем, достойная аренда - 450 000 руб. в месяц на 2026 год. На самом деле эта сумма даже выше, так как текущее помещение относится к классу Б, а мы рассматриваем класс А.   Оценка стоимости для сдачи в аренду:   Для офисного помещения хороший результат сейчас - около 8-9% годовых. Следовательно, разумная цена за лот - 60-65 млн руб. С одной стороны, пока идёт стройка, мы не будем получать ежемесячный доход. С другой стороны, рассрочка позволит вернуть НДС (клиент сможет его полностью реализовать) и даст потенциальную доходность от самой рассрочки.   Итоги подбора:   Когда мы объединили все параметры, из всего многообразия вариантов остался по сути только один объект - это ЛЕЙКС² от FORMA workplace. В этом проекте ранее уже покупали помещение: тогда это был старт продаж, и мы приобрели как раз 200 м², но в бетоне, за полную оплату - 40 млн руб.   Также от FORMA worplace были варианты в ДЖЕНГА около Щукинской, и ЛАВИН на Селигерской. Цена за метр с отделкой у них выходила даже дешевле. При этом локацию ДЖЕНГА считаю даже более универсальной и под инвест скорее бы смотрел ее. Но основная задача была покупка офиса для собственного пользования и м. Озерная была ближе к текущему месту работы, более привычная для сотрудников.   Сейчас цены заметно выросли в связи с началом стройки. Застройщик вывел в продажу этажи с полной отделкой. Цену за лот согласовали - 77 млн руб. Он несколько больше купленного ранее и лучше расположен. Цена за метр вышла 380 тыс. руб.   С одной стороны, это заметно дороже, но ремонт 200 м² по ценам 2026 года составляет 10–15 млн руб., а в 2029-м будет явно больше. Плюс всё это оформляется в рассрочку на два года с первоначальным взносом 30%.   В итоге получилось несколько дороже, чем планировали, но клиенту понравилось. К тому же продукт у застройщика должен получиться достойным, а транспортная доступность (даже в отрыве от нужд клиента) - очень хорошая.   Для порядка посмотрели, есть ли готовые сравнимые офисы в данном бюджете, или с ключами в этом году. Выбор оказался очень компромиссным, явно уступающим вариантам от застройщика. Естественно, без рассрочки, такой вариант нам не подходил. Мой Telegram / MAX

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

Все-таки мы избалованы 🙂 В Европе часто стандарт потолков в новостройках в районе 2.5 метров. Чтобы отапливать было легче. Поэтому новые дома покупают в основном ради налоговых льгот, как у нас НДС возмещают. В старых домах высокие потолки, а в новых - 2.5 метра. При этом ценник выше в 1.5-2 раза… Мой Telegram / MAX

Спасибо MR Group за приглашение. Посетили Luce недавно. Мне нравится этот проект, я писал о нем ранее: https://t.me/Kharyb/7433 Полезно побывать на на самих объектах, когда они еще находятся на стадии стройки, чтобы оценить качество. А заодно и локацию еще раз и виды из окон. Редко такое пишу, но… Продукт высочайшего класса, который, в принципе, должен быть в этой локации. Стоит отметить, что все квартиры сдаются с отделкой Whitebox, и застройщик сейчас ввел возможность дозаказать полную чистовую отделку, которую обещает сделать качественно. Думал, что будет шумно, ведь недалеко крупные улицы, но внутри это совершенно не ощущается. Довольно зелено, хорошо, тихо. Открытые виды из окон, по крайней мере с верхних этажей. Если вам нужно подобрать тут квартиру - пишите в личные сообщения, этот проект не стыдно рекомендовать. Мой Telegram / MAX

Эскроу-счета тормозят стройку? Любопытное мнение услышал в интервью, которое дал Эмин Агаларов Светлане Опрышко: «По мнению Эмина, эскроу-счета стагнируют девелопмент, особенно с высокой процентной ставкой. Например, в Узбекистане и Азербайджане нет эскроу — и это позволяет строить быстрее и больше. А в России надо либо доработать систему эскроу, либо отменить её». Я думаю, что Эмин говорит не совсем про сами эскроу-счета, а про связку “эскроу + высокая ставка ЦБ”. Именно она сегодня сильно мешает запускать новые проекты. Что мы с вами отчетливо видим Вот как работал рынок раньше: До 2019 года застройщик продавал квартиру на котловане. Покупатель платил 10 млн. Застройщик сразу получал эти деньги и строил на них дом. То есть покупатели фактически кредитовали стройку. Классно, но риски были огромные: банкротства; обманутые дольщики; замороженные стройки. После этого ввели эскроу, ибо государству нужно было защитить людей и избавиться от проблем и сегодня рынок работает так: Покупатель платит 10 млн, но деньги лежат в банке на эскроу-счёте. Застройщик их не получает до ввода дома в эксплуатацию. Чтобы строить, он должен взять кредит у банка. Схема выглядит так: Покупатель - деньги на эскроу - банк. Банк - кредит застройщику - стройка. После сдачи дома банк раскрывает эскроу и деньги получает застройщик. Почему это тормозит девелопмент❗️ 1. Дорогие кредиты Главная проблема именно сейчас, ведь когда ставка ЦБ была 7-8%, проектное финансирование работало отлично. Когда ставка стала 18-21%, экономика многих проектов перестала сходиться - кредиты стали очень дорогими. Это уменьшает прибыль и (или) требует повышения цен на квартиры. 2. Банки стали главным фильтром Раньше девелопер мог начать строить почти любой проект, а теперь банк сначала оценивает место, спрос, финансовую модель, темпы продаж. Если банк считает проект рискованным - денег не даст. В результате некоторые проекты вообще не запускаются. Это особенно заметно у небольших региональных застройщиков. 3. Концентрация рынка Эскроу усилили позиции крупнейших игроков, таких как ПИК, ЛСР, ФСК и тд. Ведь у них есть доступ к банковскому финансированию, огромный капитал, высокая узнаваемость. Небольшим компаниям получить кредит намного сложнее, а раньше они деньги с людей собирали и строили один свой домик. Правда потом могли прогореть и люди оставались с недостроем. Поэтому сейчас рынок постепенно укрупняется. 4. Деньги покупателей “заморожены” С точки зрения экономики страны деньги лежат на счетах и не участвуют напрямую в строительстве. Да, банк использует их как обеспечение, но это уже не тот прямой денежный поток, который был раньше. Из-за этого скорость оборота капитала ниже. Почему многие эксперты не согласны с Эмином? Есть важный контраргумент. Если отменить эскроу, Россия может снова получить массовые недострои, банкротства, тысячи обманутых дольщиков. Для покупателей нынешняя система гораздо безопаснее. Именно поэтому государство вряд ли когда-либо полностью отменит эскроу. Что реально можно изменить? О чем речь? На мой взгляд, наиболее вероятны не отмена, а доработка системы: Льготное проектное финансирование для отдельных проектов. Более быстрое раскрытие части средств эскроу по мере готовности объекта. Спецпрограммы для небольших застройщиков. Снижение требований банков по отдельным проектам. Снижение ставки ЦБ - это автоматически оживит проектное финансирование. Сейчас проблема №1 для девелоперов - не сами эскроу. Если завтра ставка ЦБ станет 8-10%, то большинство застройщиков перестанут жаловаться. Именно поэтому в Узбекистане и Азербайджане, на которые ссылается Эмин, дело не только в отсутствии эскроу, а ещё и в совершенно другой стоимости финансирования и уровне регулирования рынка. Мой Telegram / MAX

Евгений Коган говорит о том, что я с вами обсуждаю уже давно и сотню раз. Тут же вам ответ, почему рынок акций падает. Кто-то считает, что там есть манипуляции, но я знаю что всему виной нестабильность в экономике и геополитике. Именно поэтому московская недвижимость держится в цене и является защитным активом для капиталов. Мой Telegram / MAX

✅ ЖК Мыс, строят тут, МР групп. Захотелось сделать небольшой разбор этого проекта, так как по ряду каналов прошла реклама о скидках на квартиры. На самом деле, я давно пытаюсь понять ЦА и, если с домами и таунами все ясно, как мне кажется, то вот с квартирами пока затык. Я жил в Одинцово 6 лет и неплохо знаю округу. Природа там хорошая, но мы же Москву не за природу любим в первую очередь? Нет, ЖК мне нравится - невысокие дома, анонсируют красивое и современное благоустройство территории с дворцом спорта, набережной, школой, садами, но… По платке гонять в Сити не каждый владелец квартиры захочет, а Минка местами стоит… ✅ Для себя, если не нужно выбираться в Москву каждый день, проект хороший. Жить на природе, работать он-лайн, изредка наведываясь в офис - ок. Но каждый день гонять из области в город я бы не хотел за свои деньги. Цены ниже Москвы, сейчас можно взять однушку за 13 млн со сдачей в 2029 году. Такие в Москве стоят по 20+ Двушки от 18 млн тоже норм, в Москве такие цены были года два назад и то не везде. У меня друзья так живут и счастливы, но они не работают. В общем удачное приобретение для тех, кому изредка нужна Москва, а жить хочется на природе в классных невысоких домах с чистым воздухом и разнообразной спортивной инфраструктурой. ⭕️ Под аренду все сложно. Ну купил я евро-3 за 18 млн, дождался сдачи дома и сделал еще ремонт за 8-10 млн. Получилось 26-28 млн. За сколько я ее сдам? Примерно за 120.000… Очень средне и ждать надо 2030 год с ремонтом. Как-то трудно смотрится, проще за эти деньги ПИК взять и не искать приключений. ⭕️ Инвестиции. В кризис все стремятся в Москву, а премиальные проекты в Подмосковье - роскошь, от которой люди дистанцируются в сложные времена. Кстати, с Сочи та же петрушка. Если все будет хорошо - Мыс подрастет в цене, причем очень хорошо подрастет, а вот если плохо будет, то продажи встанут. Тогда зачем инвестировать в риск? Вопросы, вопросы… PS Жить за городом надо в своем доме, как мне кажется, а квартира нужна в первую очередь в Москве. Дома тут неплохо должны котироваться и даже тауны. По квартирам лично у меня масса вопросов. Ну и ждать долго, хотя цены сейчас хорошие… То чувство, когда от проекта в восторге, но практичный мозг сомневается 🙄 Что скажете? Мой Telegram / MAX

✅ Вчера была интересная консультация, на которой обсуждали евро-3 в Амурском парке. Мы ее как сдали 3 года назад хорошим арендаторам за 90000, так люди и живут. Куплена она была за 11 миллионов, как раз прошло 5 лет с момента полной оплаты и можно продать без налога сейчас за 22 миллиона. Вот собственник и спросил меня что делать, стоит ли перекладываться в новый объект? Квартира единственная. Может купить коммерческую недвижимость - ГАБ или другую квартиру на этапе стройке чтобы больше зарабатывать? Насчет коммерции за 20 млн у меня много вопросов. Дело в том, что многие сети сейчас поставили на стоп развитие бизнеса и не только не открывают новые точки, но и закрывают низкомаржинальные. Найти хорошего арендатора сложно, часто нужны откаты и тд и тп. Да и за 20 млн найти что-то хорошее в Москве не просто. Да и когда я смотрю на рост цен в подобранных нами клиентам квартирах, их ликвидность, складываю доходность от аренды и роста цены и сравниваю с ГАБами, то… То не всегда коммерция в выигрыше, а рисков там значительно больше, все сложнее - это уже бизнес, а не относительно пассивный доход. Нужны связи для всего - купить, сдать, продать. Люди вляпываются так, что лучше бы не лезли без большого опыта и нужных знакомств. Что же касается стройки, то я не хочу продавать единственную квартиру клиента, которая приносит небольшой, но стабильный доход от аренды и продолжает постепенно расти в цене ради котлована, пусть и более перспективного. Да, я знаю сейчас хорошие проекты в этом бюджете, которые дадут гораздо лучший финансовый результат, и вырастут в цене сильнее, чем эта квартира. В спокойные времена советовал бы перекладываться, но сейчас не буду. У нас прямо сейчас достаточно подборов идет и закончено за 20-35 млн и расти они должны лучше, но продавать единственную квартиру, чтобы вложиться в стройку не хочу. Были бы деньги или семейная ипотека - другое дело, а если неплохая свежая квартира уже есть, то смысла не вижу. Локация Амурского парка уже хорошо выросла и отработала большую часть потенциала, это факт. Но все равно район хороший, перспективы еще остались, пусть и не такие крутые, как 3-5 лет назад. Да и я отчетливо вижу, что у людей по-прежнему много денег на вкладах, недавно показывал тут: https://t.me/Kharyb/9186 Также я понимаю, что есть большой навес отложенного спроса в среде тех, у кого есть 5-7-10 млн и эти люди ждут более-менее доступную ипотеку, чтобы купить квартиру. Как только ЦБ снизит ставку хотя бы до 10-12%, такая свежая вторичка должна расти и вполне может соперничать через годик-другой с самыми перспективными стройками, потому что ее будут покупать те, кто ждёт нормальные ставки по ипотеке. Поэтому потенциал роста этой евро-3 не исчерпан и получит второе дыхание. Процесс уже идет. Тем более, она еще и по миллиону каждый год приносит арендой, а когда ставка ЦБ будет ниже, то часть квартир из аренды уйдет в продажу и аренда тоже должна подрасти. Купить же вместо этой квартиры другую вторичную недвижимость можно, но большого смысла это не имеет - шило на мыло получится. В общем сказал пока не дергаться и не спешить. Спокойно сдавать квартиру, не продавать, не перекладываться до лучших времен. Лучше синица в руке. Кстати, именно так и думают сейчас многие собственники и инвесторы, поэтому квартир в аренде вагон и тележка и доходность снижена. Баланс нарушен - в продаже квартир мало, а в аренде избыток. Это можно исправить только снижением ставки до разумных значений. В июне аналитики ждут 14%, до конца года - 12-13%, если не вмешается геополитика. Совет всем: держите сейчас свои метры, благодарите Бога что купили их, сдавайте и не рыпайтесь. Находиться в деньгах и электронных активах гораздо рискованнее. Сидите на заборе и ждите лучших времен, не пытаясь ловить иксы. Не то время. Главная задача сегодня не заработать, а сохранить. Мой Telegram / MAX