Рейтинг ХУДШИХ новостроек Москвы по шуму от железной дороги 💩
Мы подробно изучили 197 жилых комплексов внутри МКАД и собрали, кажется, первый такой рейтинг.
Сохраните. И лучше не покупайте здесь, пока не проверите окна и корпус:
🥇 Мираполис — 100 баллов, худший из худших. Комплекс зажат между Ярославкой, МСД и железной дорогой, все поезда ярославского направления проходят рядом с домом, шум 24/7.
🥈 Амбер Сити — 91,8. Электрички, поезда белорусского направления и станция МЦК прямо под окнами.
🥉 Квартал Домашний — 83,4. Всего 80-100 метров до МЦК и большого ж/д узла Люблино/Перерва.
В файле — все 197 ЖК, от самых шумных до почти безопасных.
Используйте этот рейтинг как шпаргалку перед покупкой или арендой квартиры.
В Москве построят дом-матрёшку 😳
И снова минутка странной архитектуры. Stone решил построить бизнес-центр в форме стеклянной матрёшки около метро «Мнёвники». Архитектура уже согласована.
Мало жителям Острова было цирка с безумной архитектурой по соседству, теперь ещё и матрёшка. Как вам проект: 🔥 или 💩?
Октябрьский топ самых дешевых студий в пределах МКАД ✍️
Шок: в некоторых ЖК бюджетные студии подорожали на 1 000 000 руб. за месяц. В остальных проектах цены также продолжают расти.
В подборке только новостройки в пределах МКАД, без учёта апартаментов.
✅ Клинская, 2А от Московские кварталы
Студия (23,3 кв. м) от 11,7 млн руб. −1,1 млн руб. за месяц.
Комфорт-класс без отделки, на ключах.
САО, Ховрино. ЖК в локации с сформированной инфраструктурой. До станции МЦД-3 «Грачёвская» 8 мин. пешком, до метро «Ховрино» — около 20 мин.
🔺 РУСИЧ Кантемировский от РУСИЧ
Студия (20 кв. м) от 12 млн руб. +600 тыс. руб. за месяц.
Бизнес-класс без отделки, ключи в конце 2026 года.
ЮАО, Царицыно. Окружение на любителя: МСД и кладбище по соседству. До метро «Кантемировская» идти порядка 17 мин.
🔺 Люблинский парк от ПИК
Студия (19,8 кв. м) от 13,1 млн руб. +800 тыс. руб. за месяц.
Комфорт-класс, готовая отделка, ключи в октябре 2028 года.
ЮВАО, Люблино. Большой ЖК, где вся инфраструктура создаётся внутри проекта. Соседство с Курьяновскими очистными и железной дорогой — главный минус локации. До «Братиславской» 20 мин. пешком, до МЦД «Перерва» — чуть больше 10 мин.
🔺 2-й Иртышский от ПИК
Студия (21,6 кв. м) от 13,5 млн руб. +1 млн руб. за месяц.
ПИК + с готовой отделкой, ключи в июне 2027 года.
ВАО, Гольяново. ЖК окружён промзонами, но на территории комплекса появятся школа и детский сад. До «Щёлковской» добираться на транспорте около 25 мин.
🔺 Страна.Заречная от Страна Девелопмент
Студия (18,7 кв. м) от 13,5 млн руб. +400 тыс. руб. за месяц.
Комфорт-класс с готовой отделкой, ключи в конце 2028 года.
ЮВАО, Марьино. Большой проект со своей инфраструктурой, но рядом жд-пути и очистные сооружения. До МЦД-2 «Перерва» 8 мин. пешком, до метро «Марьино» — 15–20 мин.
🔺 Амурский парк от ПИК
Студия (20,2 кв. м) от 13,8 млн руб. +1,1 млн руб. за месяц.
ПИК+ с готовой отделкой, ключи в апреле 2029 года.
ВАО, Гольяново. В проекте будет детский сад. До метро «Черкизовская» 10 мин. пешком.
🔺 Полар от ПИК
Студия (25,2 кв. м) от 13,9 млн руб. +400 тыс. руб. за месяц.
ПИК+ с предчистовой отделкой, ключи в августе 2027 года.
СВАО, Северное Медведково. До метро «Медведково» около 20 минут пешком.
✅ Квартал на воде от Самолет
Студия (29,5 кв. м) от 14,6 млн руб. Не было в прошлой подборке.
Бизнес-класс без отделки, ключи в середине 2029 года.
ЮВАО, Печатники. ЖК с детсадом и школой на первой линии Москвы-реки. Рядом находятся МСД, СИЗО и очистные сооружения. До станции МЦД-2 «Перерва» около 10 мин. пешком.
Всё, решено: высоченный дом-молоток построят на Шаболовке 🤦♂️
Завершилось голосование по выбору проекта ЛСР для строительства рядом с метро «Шаболоская».
Пишут, что поначалу в голосовании лидировал дом со скай-мостом (он же победил и в нашем голосовании), но потом вперёд вырвался фаворит мэрии. Совпадение?
Признаем неизбежное: Шаболовка из тихого центра превратится в очередной шумный и людный район с высоченными новостройками. А Шуховская башня совсем потеряется на фоне таких построек.
Зил накачивают инфраструктурой. Новая автотрасса соединит полуостров с юго-западом Москвы 🔥
Удобная альтернатива ТТК — через новый мост дорогу протянут до Севастопольского проспекта. Новость очень кстати — сейчас съезд на Трёшку регулярно стоит в пробках (а ведь многие ЖК и офисы ещё только строятся). Магистраль запустят в 2029 году, проезд будет платным.
Фиксируем все инфраструктурные стройки на Зиле:
— Метро. Уже работает станция «Зил» Троицкой линии, с которой можно пересесть на МЦК. Также в 2028 году тут откроют станцию Бирюлевской линии, которая позволит быстро доехать в центр через пересадку на станции Технопарк Замоскворецкой линии.
— Модный разводной мост через затон Новинки для сокращения дороги к метро «Технопарк».
— Закрученный пешеходный мост, который соединит ЗИЛ с Нагатинской набережной, сокращающий путь к «Нагатинской».
— От причала «Зил» уже ходят 2 маршрута речных трамвайчиков - до Печатников и Павелецкой.
Начинка мощная — весь район полностью новый, инфраструктура свежая и центр близко. Потенциал роста цен здесь ещё не исчерпан.
Дубай на ЗИЛе. Согласовали супер-футуристичный ЖК от Sminex, скоро старт 👀
Снова необычная (и видимо, очень дорогая) архитектура. Основное жилое здание в дубайском стиле и два офиса в форме яиц. Чем-то напоминает Бадаевский — тоже необычно и тоже у воды... заявка на новую знаковую стройку Москвы.
Участок противоречивый. Первая линия у воды, да и до Тульской недалеко. Классная инфраструктура свежего района ЗИЛа. Но эта часть полуострова — самая неуютная: рядом шумная и пыльная трёшка и остатки промзоны. Парки отсутствуют.
Sminex — это всегда качественно, но дорого. В районе ЗИЛа ещё не было таких застройщиков. Похоже, район постепенно дрейфует в сторону премиум-класса с соответствующими ценниками?
Почему квартиры не дешевеют, хотя покупателей стало меньше?
Обсуждаем цены на недвижимость сегодня и в перспективе со Светланой Наумовой, экспертом по недвижимости и автором ТГ-канала “Недвижимость Москвы от Светланы Наумовой”.
Сегодня многие ждут снижения цен на квартиры. Ведь логично: ипотека дорогая, спрос упал. Почему этого не происходит?
На первый взгляд действительно кажется, что цены должны были снизиться. За первые пять месяцев 2026 года количество сделок с новостройками в Москве сократилось почти на 36%, а в массовом сегменте продажи за полугодие упали почти на 49%. Но при этом средняя стоимость квадратного метра выросла на 20%.
На первый взгляд это выглядит нелогично, но рынок недвижимости давно перестал зависеть только от спроса. Сейчас на цену гораздо сильнее влияет предложение. И если посмотреть, сколько нового жилья выходит на рынок, всё становится понятно.
Что происходит с новым предложением?
Если сравнить количество новых проектов, которые выходили на рынок Москвы, то в 2024-м стартовали продажи в 63 жилых комплексах, в 2025-м — в 40, а за семь месяцев 2026 года — всего в 22 проектах. Причём из них большинство относится к премиальному и элитному сегментам. Массового жилья становится всё меньше.
Почему так? Потому что строить стало значительно дороже. Застройщикам сегодня приходится работать в условиях дорогого проектного финансирования, роста стоимости земли, материалов, логистики, рабочей силы. Поэтому они осторожнее выводят новые очереди и всё чаще делают ставку на более дорогие форматы.
Но ведь высокая ставка всё равно должна была сильно ударить по рынку?
Она действительно повлияла на рынок, но не так, как многие ожидали.
Во-первых, почти половина сделок в Москве сегодня проходит без ипотеки. За январь-май около 35 тысяч квартир были приобретены полностью за собственные средства.
Во-вторых, деньги никуда не исчезли. Значительная часть капитала некоторое время находилась на депозитах благодаря высоким ставкам, а сейчас люди постепенно начинают возвращаться к покупке недвижимости.
Поэтому зависимость между ипотечной ставкой и ценами сегодня уже не такая прямая, как несколько лет назад.
Как всё это влияет на вторичный рынок?
Новостройки всегда становятся ориентиром для вторичного рынка.
Если рядом появляется новый современный ЖК по более высокой цене, собственник готовой квартиры тоже не готов продавать своё жильё значительно дешевле. Поэтому рост цен в новостройках постепенно влияет и на стоимость вторичной недвижимости.
Конечно, это касается не всех объектов одинаково. Современные квартиры в хороших районах сохраняют стоимость лучше, чем морально устаревшее жильё.
Что бы вы посоветовали тем, кто планирует покупать квартиру сегодня?
Я бы не пыталась угадать, когда ставка станет ниже или рынок начнёт дешеветь. Намного важнее правильно выбрать сам объект. Например, уже сейчас вы можете купить свою квартиру в готовом доме за 120 тысяч в месяц.
Сегодня главный вопрос при покупке звучит так: кто захочет купить или снять эту квартиру через пять лет и почему выберет именно её?
Рынок становится всё более избирательным. Хорошие проекты в сильных локациях продолжат пользоваться спросом и сохранять ликвидность, а вот жильё без выраженных преимуществ может всё заметнее отставать и от инфляции, и от качественных новостроек.
Реклама. ИП Наумова С.В. ИНН 645301501989. Erid: 2SDnjeP3ZfZ
Подарки к новоселью от Яндекс Недвижимости
Яндекс Недвижимость открыла в MAX канал для риелторов и агентств. В нём выходят прогнозы на сезон, разборы сделок и рыночных ситуаций, кейсы и рабочие лайфхаки.
В честь запуска среди подписчиков канала разыгрывают четыре приза:
– два сертификата на Яндекс Маркет по 2000 ₽,
– две Яндекс Станции Лайт 2 с Алисой на YaGPT.
Как участвовать:
1. Быть подписанным на канал Яндекс Недвижимости для бизнеса в MAX на момент определения победителя.
2. Нажмите «Участвовать» под конкурсным постом.
3. Дождитесь итогов 21 октября. Победителей выберут случайным образом.
Подробные правила. Срок проведения конкурса 28.09.26-21.10.2026. Срок направления призов 21.10.2026-21.11.2026, 0+, Организатор ООО «Яндекс.Вертикали». Отправка Яндекс Станции осуществляется только на территории РФ.
Рейтинг ХУДШИХ новостроек Москвы по шуму от железной дороги 💩
Мы подробно изучили 197 жилых комплексов внутри МКАД и собрали, кажется, первый такой рейтинг.
Сохраните. И лучше не покупайте здесь, пока не проверите окна и корпус:
🥇 Мираполис — 100 баллов, худший из худших. Комплекс зажат между Ярославкой, МСД и железной дорогой, все поезда ярославского направления проходят рядом с домом, шум 24/7.
🥈 Амбер Сити — 91,8. Электрички, поезда белорусского направления и станция МЦК прямо под окнами.
🥉 Квартал Домашний — 83,4. Всего 80-100 метров до МЦК и большого ж/д узла Люблино/Перерва.
В файле — все 197 ЖК, от самых шумных до почти безопасных.
Используйте этот рейтинг как шпаргалку перед покупкой или арендой квартиры.
В Москве построят дом-матрёшку 😳
И снова минутка странной архитектуры. Stone решил построить бизнес-центр в форме стеклянной матрёшки около метро «Мнёвники». Архитектура уже согласована.
Мало жителям Острова было цирка с безумной архитектурой по соседству, теперь ещё и матрёшка. Как вам проект: 🔥 или 💩?
Октябрьский топ самых дешевых студий в пределах МКАД ✍️
Шок: в некоторых ЖК бюджетные студии подорожали на 1 000 000 руб. за месяц. В остальных проектах цены также продолжают расти.
В подборке только новостройки в пределах МКАД, без учёта апартаментов.
✅ Клинская, 2А от Московские кварталы
Студия (23,3 кв. м) от 11,7 млн руб. −1,1 млн руб. за месяц.
Комфорт-класс без отделки, на ключах.
САО, Ховрино. ЖК в локации с сформированной инфраструктурой. До станции МЦД-3 «Грачёвская» 8 мин. пешком, до метро «Ховрино» — около 20 мин.
🔺 РУСИЧ Кантемировский от РУСИЧ
Студия (20 кв. м) от 12 млн руб. +600 тыс. руб. за месяц.
Бизнес-класс без отделки, ключи в конце 2026 года.
ЮАО, Царицыно. Окружение на любителя: МСД и кладбище по соседству. До метро «Кантемировская» идти порядка 17 мин.
🔺 Люблинский парк от ПИК
Студия (19,8 кв. м) от 13,1 млн руб. +800 тыс. руб. за месяц.
Комфорт-класс, готовая отделка, ключи в октябре 2028 года.
ЮВАО, Люблино. Большой ЖК, где вся инфраструктура создаётся внутри проекта. Соседство с Курьяновскими очистными и железной дорогой — главный минус локации. До «Братиславской» 20 мин. пешком, до МЦД «Перерва» — чуть больше 10 мин.
🔺 2-й Иртышский от ПИК
Студия (21,6 кв. м) от 13,5 млн руб. +1 млн руб. за месяц.
ПИК + с готовой отделкой, ключи в июне 2027 года.
ВАО, Гольяново. ЖК окружён промзонами, но на территории комплекса появятся школа и детский сад. До «Щёлковской» добираться на транспорте около 25 мин.
🔺 Страна.Заречная от Страна Девелопмент
Студия (18,7 кв. м) от 13,5 млн руб. +400 тыс. руб. за месяц.
Комфорт-класс с готовой отделкой, ключи в конце 2028 года.
ЮВАО, Марьино. Большой проект со своей инфраструктурой, но рядом жд-пути и очистные сооружения. До МЦД-2 «Перерва» 8 мин. пешком, до метро «Марьино» — 15–20 мин.
🔺 Амурский парк от ПИК
Студия (20,2 кв. м) от 13,8 млн руб. +1,1 млн руб. за месяц.
ПИК+ с готовой отделкой, ключи в апреле 2029 года.
ВАО, Гольяново. В проекте будет детский сад. До метро «Черкизовская» 10 мин. пешком.
🔺 Полар от ПИК
Студия (25,2 кв. м) от 13,9 млн руб. +400 тыс. руб. за месяц.
ПИК+ с предчистовой отделкой, ключи в августе 2027 года.
СВАО, Северное Медведково. До метро «Медведково» около 20 минут пешком.
✅ Квартал на воде от Самолет
Студия (29,5 кв. м) от 14,6 млн руб. Не было в прошлой подборке.
Бизнес-класс без отделки, ключи в середине 2029 года.
ЮВАО, Печатники. ЖК с детсадом и школой на первой линии Москвы-реки. Рядом находятся МСД, СИЗО и очистные сооружения. До станции МЦД-2 «Перерва» около 10 мин. пешком.
Всё, решено: высоченный дом-молоток построят на Шаболовке 🤦♂️
Завершилось голосование по выбору проекта ЛСР для строительства рядом с метро «Шаболоская».
Пишут, что поначалу в голосовании лидировал дом со скай-мостом (он же победил и в нашем голосовании), но потом вперёд вырвался фаворит мэрии. Совпадение?
Признаем неизбежное: Шаболовка из тихого центра превратится в очередной шумный и людный район с высоченными новостройками. А Шуховская башня совсем потеряется на фоне таких построек.
Зил накачивают инфраструктурой. Новая автотрасса соединит полуостров с юго-западом Москвы 🔥
Удобная альтернатива ТТК — через новый мост дорогу протянут до Севастопольского проспекта. Новость очень кстати — сейчас съезд на Трёшку регулярно стоит в пробках (а ведь многие ЖК и офисы ещё только строятся). Магистраль запустят в 2029 году, проезд будет платным.
Фиксируем все инфраструктурные стройки на Зиле:
— Метро. Уже работает станция «Зил» Троицкой линии, с которой можно пересесть на МЦК. Также в 2028 году тут откроют станцию Бирюлевской линии, которая позволит быстро доехать в центр через пересадку на станции Технопарк Замоскворецкой линии.
— Модный разводной мост через затон Новинки для сокращения дороги к метро «Технопарк».
— Закрученный пешеходный мост, который соединит ЗИЛ с Нагатинской набережной, сокращающий путь к «Нагатинской».
— От причала «Зил» уже ходят 2 маршрута речных трамвайчиков - до Печатников и Павелецкой.
Начинка мощная — весь район полностью новый, инфраструктура свежая и центр близко. Потенциал роста цен здесь ещё не исчерпан.
Дубай на ЗИЛе. Согласовали супер-футуристичный ЖК от Sminex, скоро старт 👀
Снова необычная (и видимо, очень дорогая) архитектура. Основное жилое здание в дубайском стиле и два офиса в форме яиц. Чем-то напоминает Бадаевский — тоже необычно и тоже у воды... заявка на новую знаковую стройку Москвы.
Участок противоречивый. Первая линия у воды, да и до Тульской недалеко. Классная инфраструктура свежего района ЗИЛа. Но эта часть полуострова — самая неуютная: рядом шумная и пыльная трёшка и остатки промзоны. Парки отсутствуют.
Sminex — это всегда качественно, но дорого. В районе ЗИЛа ещё не было таких застройщиков. Похоже, район постепенно дрейфует в сторону премиум-класса с соответствующими ценниками?
Почему квартиры не дешевеют, хотя покупателей стало меньше?
Обсуждаем цены на недвижимость сегодня и в перспективе со Светланой Наумовой, экспертом по недвижимости и автором ТГ-канала “Недвижимость Москвы от Светланы Наумовой”.
Сегодня многие ждут снижения цен на квартиры. Ведь логично: ипотека дорогая, спрос упал. Почему этого не происходит?
На первый взгляд действительно кажется, что цены должны были снизиться. За первые пять месяцев 2026 года количество сделок с новостройками в Москве сократилось почти на 36%, а в массовом сегменте продажи за полугодие упали почти на 49%. Но при этом средняя стоимость квадратного метра выросла на 20%.
На первый взгляд это выглядит нелогично, но рынок недвижимости давно перестал зависеть только от спроса. Сейчас на цену гораздо сильнее влияет предложение. И если посмотреть, сколько нового жилья выходит на рынок, всё становится понятно.
Что происходит с новым предложением?
Если сравнить количество новых проектов, которые выходили на рынок Москвы, то в 2024-м стартовали продажи в 63 жилых комплексах, в 2025-м — в 40, а за семь месяцев 2026 года — всего в 22 проектах. Причём из них большинство относится к премиальному и элитному сегментам. Массового жилья становится всё меньше.
Почему так? Потому что строить стало значительно дороже. Застройщикам сегодня приходится работать в условиях дорогого проектного финансирования, роста стоимости земли, материалов, логистики, рабочей силы. Поэтому они осторожнее выводят новые очереди и всё чаще делают ставку на более дорогие форматы.
Но ведь высокая ставка всё равно должна была сильно ударить по рынку?
Она действительно повлияла на рынок, но не так, как многие ожидали.
Во-первых, почти половина сделок в Москве сегодня проходит без ипотеки. За январь-май около 35 тысяч квартир были приобретены полностью за собственные средства.
Во-вторых, деньги никуда не исчезли. Значительная часть капитала некоторое время находилась на депозитах благодаря высоким ставкам, а сейчас люди постепенно начинают возвращаться к покупке недвижимости.
Поэтому зависимость между ипотечной ставкой и ценами сегодня уже не такая прямая, как несколько лет назад.
Как всё это влияет на вторичный рынок?
Новостройки всегда становятся ориентиром для вторичного рынка.
Если рядом появляется новый современный ЖК по более высокой цене, собственник готовой квартиры тоже не готов продавать своё жильё значительно дешевле. Поэтому рост цен в новостройках постепенно влияет и на стоимость вторичной недвижимости.
Конечно, это касается не всех объектов одинаково. Современные квартиры в хороших районах сохраняют стоимость лучше, чем морально устаревшее жильё.
Что бы вы посоветовали тем, кто планирует покупать квартиру сегодня?
Я бы не пыталась угадать, когда ставка станет ниже или рынок начнёт дешеветь. Намного важнее правильно выбрать сам объект. Например, уже сейчас вы можете купить свою квартиру в готовом доме за 120 тысяч в месяц.
Сегодня главный вопрос при покупке звучит так: кто захочет купить или снять эту квартиру через пять лет и почему выберет именно её?
Рынок становится всё более избирательным. Хорошие проекты в сильных локациях продолжат пользоваться спросом и сохранять ликвидность, а вот жильё без выраженных преимуществ может всё заметнее отставать и от инфляции, и от качественных новостроек.
Реклама. ИП Наумова С.В. ИНН 645301501989. Erid: 2SDnjeP3ZfZ
Подарки к новоселью от Яндекс Недвижимости
Яндекс Недвижимость открыла в MAX канал для риелторов и агентств. В нём выходят прогнозы на сезон, разборы сделок и рыночных ситуаций, кейсы и рабочие лайфхаки.
В честь запуска среди подписчиков канала разыгрывают четыре приза:
– два сертификата на Яндекс Маркет по 2000 ₽,
– две Яндекс Станции Лайт 2 с Алисой на YaGPT.
Как участвовать:
1. Быть подписанным на канал Яндекс Недвижимости для бизнеса в MAX на момент определения победителя.
2. Нажмите «Участвовать» под конкурсным постом.
3. Дождитесь итогов 21 октября. Победителей выберут случайным образом.
Подробные правила. Срок проведения конкурса 28.09.26-21.10.2026. Срок направления призов 21.10.2026-21.11.2026, 0+, Организатор ООО «Яндекс.Вертикали». Отправка Яндекс Станции осуществляется только на территории РФ.