Аналитика каналаMaxСвой Гектар

🟢 Как построить дом с минимальными затратами Друзья, если вы мечтаете о своём доме, путей по большому счёту три. 1️⃣ Купить готовый дом. Самый быстрый путь и самый дорогой. 2️⃣ Купить участок и построить дом самому. 3️⃣ Взять участок у государства и построить дом на нём. Между вторым и третьим путём по времени обычно 3-4 месяца разницы. А по деньгам разница - это рыночная цена участка минус льготный выкуп. Рядом с большими городами это часто миллион рублей и больше. Как забрать эту разницу себе - по шагам. Шаг 1. Найдите свободный участок в населённом пункте, там, где разрешено строить жильё. Шаг 2. Оформите его в аренду, а не в собственность. Вы подаёте заявление со схемой участка, администрация публикует извещение на сайте торгов, и начинаются 30 дней ожидания. Если за это время больше никто не подал заявку, с вами заключают договор аренды без торгов. Если заявка пришла - участок уходит на аукцион. Аренда без торгов считается от кадастровой стоимости - от 0,6% в год. Участок с кадастровой стоимостью миллион рублей обходится примерно в 6 000 рублей в год. Шаг 3. Стройте дом на арендованной земле. Договор аренды под ИЖС обычно заключают на 20 лет, времени на стройку хватает. Шаг 4. Зарегистрируйте дом и выкупите участок по льготной цене. Процент устанавливает регион, и разброс большой: где-то 1,5-3% кадастровой стоимости, во многих субъектах 15-30%, а в Подмосковье для ИЖС уже 60%. Ставку своего региона и вида использования лучше узнать до подачи заявления. Где ещё сэкономить? На самой стройке. Разберитесь, как строится дом, и нанимайте бригаду напрямую, а не через фирму. По сравнению с покупкой готового дома это экономия в несколько миллионов рублей. Пройдёте весь путь от заявления до своего дома - получите не только жильё дешевле рынка. Появится навык, который работает и дальше: помогать с землёй другим или оформлять участки под продажу. Быть тем, кто зарабатывает, или тем, на ком зарабатывают, - выбор всегда за нами. Всем Гектаров. Егор. 👉 Пройти этот путь по шагам в практикуме - место в предзаписи ЗДЕСЬ

🟢 Одиннадцать участков у человека, который мечтал хотя бы об одном Это Татьяна, участница практикума. Вот что она написала в чате: «До начала курса читала кейсы участников практикума прошлых потоков и думала, ну вот хоть с одним бы участком уйти после обучения. А у меня их уже 11» Шесть из них она показала в канале кейсов с документами: протоколами и итогами торгов. Я выписал цифры. - Кировская область, Лебяжье, берег Вятки. 14,82 сотки под ИЖС. Заявку подала она одна, аренда 2 813 рублей в год. - Челябинская область, 33 км от Магнитогорска. Два участка под ИЖС, 13,44 и 14,81 сотки. Итоги торгов - 9 420 и 7 452 рубля в год. - Алтайский край, Камень-на-Оби. 9,67 сотки. Единственная заявка, 2 600 рублей в год. - Новосибирская область, Татарск. 7,12 сотки под ИЖС. Единственный заявитель, 9 629 рублей в год. - Хабаровский край, посёлок Дуки. Почти 16 соток под ИЖС. Аукцион не состоялся, 2 601 рубль в год. Шесть участков в пяти регионах, от Кировской области до Хабаровского края. Аренда всех шести вместе - около 34,5 тысячи рублей в год. Посмотри, сколько раз в списке повторяется «одна заявка», «единственный заявитель», «не состоялся». Четыре раза из шести. Это не везение одного человека. По итогам 2025 года 63% аукционов не состоялись - на лоты никто не пришёл. Ещё в 10-15% случаев приходил один участник и забирал лот по начальной цене. Татьяна раз за разом оказывалась этим одним участником. Второе, что мне нравится, - как она считает. Планы переуступки она называет сама, и скромно: 60 тысяч за хабаровский участок, по 90 за каждый челябинский, около 120 за алтайский. Это её расчёт, деньги ещё не получены. Но в нём нет миллионов на каждом участке - есть цена, по которой право реально купят. Третье - география. Жить в пяти регионах одновременно невозможно, и не нужно. Торги электронные, с 2023 года полностью онлайн: участвовать можно из любой точки, нужна электронная подпись. Земля лежит там, где её никто не забрал. Когда-то она читала чужие кейсы и сомневалась, будет ли у неё хоть один. Теперь её кейсы читают другие. Протоколы по каждому участку - в канале кейсов. Место в предзаписи даёт гарантию попасть в предобучение - программу, которая идёт до старта практикума. Всем Гектаров. Егор. 👉 Занять место в предзаписи на новый набор - ЗДЕСЬ

🟢 Календарь земли: почему октябрь - это ещё не «поздно» Каждую осень я слышу одно и то же: «Посмотрю всё спокойно, а начну с января. С нового года, с чистого листа». Звучит разумно. Год на излёте, дел полно, зачем затевать что-то новое в октябре. Только январь начинается с праздников, когда администрации не работают вообще. Потом ещё неделю-другую они разгребают накопившееся. А к концу месяца просыпаются все, кто решил «с нового года», и приходят с заявлениями на те самые участки, которые ты присмотрел осенью. То есть «начну с чистого листа» на практике значит «встану в общую очередь, только позже». Как устроена процедура, если брать землю без торгов по статье 39.18. Это участки под ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта, садоводство, КФХ. Первое. Ты подаёшь заявление со схемой участка. Второе. Администрация его рассматривает и публикует извещение: вот участок, кто ещё хочет - подавайте. Третье. Тридцать дней ждут, придёт ли кто-то ещё. Четвёртое. Никто не пришёл - с тобой заключают договор аренды или продают участок без аукциона. Пришёл хотя бы один - участок уходит на торги. По кодексу сроки на каждом шаге короткие. По факту у каждой администрации свой темп: где-то извещение выходит через три недели, где-то через два месяца, потому что заявлений много, а специалист один. Положи это на календарь. Заявление, поданное в первой половине октября, при нормальной администрации успевает пройти извещение и тридцать дней до конца года. Январь ты встречаешь уже с решением администрации или с назначенными торгами. Заявление, поданное в декабре, почти наверняка ляжет под ёлку. Никто не против тебя лично: в декабре администрации закрывают год и живут отчётами, в январе отдыхают. К весне у одного участок уже в работе, у другого только вышло извещение. А если на твой участок подаст кто-то ещё и он уйдёт на торги - это не конец истории, а следующий этап той же процедуры. Всё начинается с заявления. Формулировки для него мы собрали в подборку «Пять заявлений, которые открывают землю» - чтобы ты не искал тексты по форумам. Октябрь - как раз то время, когда в этом году ещё можно успеть. Всем Гектаров. Егор. 👉 Забрать «Пять заявлений, которые открывают землю» - ЗДЕСЬ

0 рублей. Столько стоит попытка получить землю у государства. Большинство уверено в обратном: что заявка на участок - это юристы, пошлины и деньги на кону. Поэтому люди годами собираются с силами, как перед прыжком. А прыгать не с чего: заявление о предварительном согласовании предоставления участка подаётся бесплатно. Через Госуслуги или МФЦ. Из любого региона в любой регион. И столько раз, сколько захочешь. Госпошлина в этой истории появляется один раз - в самом конце, при регистрации права, когда земля уже фактически твоя. Все попытки до этого стоят ноль. Отказали? Ты не потерял ничего, кроме пары вечеров. Отказ - это не штраф и не чёрная метка, а письмо с причиной, которую можно устранить и подать снова. Сергей из наших учеников получил участок после семнадцати отказов - потому что каждый отказ был бесплатным уроком, а не счётом. Анна из прошлого потока поняла эту арифметику буквально: за первый месяц подала больше ста заявлений. Большинство - согласованы. Администрация пригласила её на встречу как земельного инвестора, развивающего район. Принцип, который переворачивает картину: земля у государства распределяется не между богатыми и не между своими. Она распределяется между подавшими заявления. Все остальные в очереди не стоят - они стоят в стороне и рассказывают друг другу, что «всё куплено». Теперь практика. Главное приложение к заявлению - схема расположения участка: документ, в котором ты буквально рисуешь свой будущий участок на кадастровом плане территории. Звучит как работа для кадастрового инженера, а инженер здесь не нужен: сама схема не стоит ничего, в неё вложено только твоё время. Весь путь я разложил по шагам, со скриншотами каждого экрана - от входа в НСПД «Земля просто» до готового PDF, который принимают Госуслуги. И в следующий раз, когда кто-то скажет «землю простым людям не дают», - у тебя будет что ответить. Простым не дают. Подавшим - дают. Всем Гектаров. Егор. 👉 Нарисовать первую схему по шагам - ЗДЕСЬ

🟢 Проверяю живой лот до задатка: пять шагов Взял лот, который прямо сейчас выставлен на ГИС Торги. Номер не называю: заявки ещё принимают, и рекламировать конкретный участок я не хочу. Но всё, что ниже, ты можешь повторить на любом лоте. Владимирская область, деревня в Кольчугинском округе. 19 соток, земли населённых пунктов, ЛПХ, приусадебный участок - то есть дом строить можно. Аукцион на право аренды на 20 лет. Стартовая цена 16 494 рубля в год, задаток 3 299. Заявки принимают до 8 октября. На первый взгляд - бери. Теперь по шагам. 1. Зона по правилам землепользования. НСПД показывает жилую зону, для ЛПХ это нормально. А вот самого регламента - что именно можно строить, какие отступы, сколько этажей - во ФГИС ТП по этой деревне нет. Значит, иду на сайт администрации округа и ищу правила там. Часть параметров есть в документации аукциона: застройка не больше 20% площади, отступ от границ не меньше 3 метров. 2. Зоны с особыми условиями. Открываю слой ЗОУИТ в НСПД - пусто, ни одной зоны. Открываю документацию аукциона, а там прямым текстом: участок в охранной зоне ЛЭП 10 кВ, по участку проходят электросети. Карта молчит, документ говорит. Посмотри я только карту - узнал бы про провода, когда приехал ставить забор. Охранная зона не закрывает участок, но решает, где на нём может стоять дом. Поэтому следующий вопрос - где именно идёт линия и хватит ли остальной площади под дом с отступами. 3. Подъезд и сети. По адресу участок примерно в сотне метров от жилого дома на той же улице, так что проезд, скорее всего, есть. Но «скорее всего» - не ответ: смотрю спутник, а при сомнениях прошу кого-то съездить. И ещё строка из документации: подключения к сетям, кроме электричества, нет. Ни газа, ни воды, ни канализации. Для дачи терпимо, для дома на круглый год это расходы, которые надо заложить сразу. 4. Цена против кадастровой. Кадастровая стоимость участка 329 878 рублей. Стартовая аренда 16 494 в год - это 5% кадастровой ежегодно. Без торгов аренда начинается от 0,6%, то есть здесь старт уже в восемь раз выше. Каждый шаг аукциона добавит ещё 495 рублей в год, и платить их двадцать лет. 5. Рынок рядом. В самом кадастровом квартале сделок за два года нет ни одной. По Кольчугино сделок сотни, медиана около 570 рублей за метр. Кадастровая у этого участка - 174 рубля за метр, рынок выше примерно втрое. Хороший знак, но с оговоркой: деревня - не город, и медиана по округе не гарантирует такую же цену за этот участок. И ещё одно, о чём часто забывают. В проекте договора слова «уступка» нет вообще - ни разрешения, ни запрета. Если моя стратегия - переуступка, этот вопрос я задаю организатору торгов письменно, до задатка. Итог. Лот ни плохой, ни хороший. Это 19 соток с линией электропередачи, без газа и воды, со стартом выше обычного и рынком втрое выше кадастровой. Под одну задачу подойдёт, под другую нет. Решение принимается после этих пяти проверок, а не по картинке в объявлении. Порядок проверок и где смотреть каждую, я собрал в чек-лист «Как проверить участок и не потерять деньги». Всем Гектаров. Егор. 👉 Забрать чек-лист проверки участка - ЗДЕСЬ

🟢 Вчера разложили процедуру по датам. Вот что получается, если начать на этой неделе Вчера на мастер-классе мы прошли путь от найденного участка до договора: заявление, извещение, тридцать дней, договор или торги. Покажу этот путь на одном примере, чтобы было видно, где здесь время. Допустим, ты подаёшь заявление 15 октября. Рассмотрение и извещение. По кодексу сроки короткие, по факту у каждой администрации свои. Возьмём три недели - извещение выходит в начале ноября. Тридцать дней. Ждём, придёт ли кто-то ещё. Это начало декабря. Дальше. Никто не пришёл - администрация готовит решение. Потом межевание, постановка на учёт и договор. Это ещё недели, и здесь всё зависит от инженера и от того, как работает конкретная администрация. Получается, что при старте в октябре к новому году главное уже позади: извещение вышло, тридцать дней прошли, остаётся оформление. Теперь тот же путь с заявлением в середине декабря. Три недели на рассмотрение попадают на январские праздники, тридцать дней сдвигаются на февраль. До договора доходишь весной. Вся разница в том, на каком шаге ты встретишь новый год: с извещением, с готовым решением или ещё без заявления. Перед заявлением есть ещё схема. Её готовят самостоятельно, например в бесплатной программе Арго-7, по кадастровому плану территории. А КПТ заказывается через Росреестр: стоит 110 рублей и приходит от нескольких часов до суток. Это тоже время, которое лучше потратить сейчас. Если хочешь пройти этот путь с разбором каждого шага, практикум начинается раньше первого урока. Место в предзаписи даёт гарантию попасть в предобучение - программу, которая идёт до старта практикума. Всем Гектаров. Егор. 👉 Занять место в предзаписи на новый набор - ЗДЕСЬ

🟢 Лоты, на которые никто не пришёл. Где они лежат «На торгах всё куплено». Эту фразу я слышу чаще, чем вопрос, как на эти торги попасть. Хорошо, допустим, куплено. Тогда объясни мне одну цифру. По итогам 2025 года 63% земельных аукционов не состоялись - на лот не пришёл вообще никто. Ещё в 10-15% случаев приходил один участник и забирал лот по начальной цене. Если всё куплено, то кем? Покупатели почему-то не явились. Причин, почему лот остаётся без заявок, много. Где-то участок действительно никому не нужен. Где-то цена выше, чем готов платить местный рынок. А где-то лот просто никто не прочитал: извещение выглядит как юридическая простыня, слова «обременение» и «зона с особыми условиями» отпугивают, и человек закрывает вкладку. Вот за этими последними лотами и стоит охотиться. Найти их руками можно, но это часы листания: регион, вид использования, стартовая цена, сравнение с кадастровой стоимостью, история переуступок рядом. Поэтому мы сделали «Сотку» - сервис аналитики торгов. В нём больше 15 000 лотов, фильтры по цене, назначению и по тому, как стартовая цена соотносится с кадастровой. Сервис показывает, где искать. Решение, идти на лот или нет, всё равно принимаешь ты: зона, ограничения, подъезд, сделки рядом. Об этом я писал в разборе живого лота до задатка. Хочешь посмотреть, как выглядят несостоявшиеся торги, - открой «Сотку» сам. Даём три дня доступа к демоверсии по Московской области. Всем Гектаров. Егор. 👉 Получить три дня доступа к «Сотке» - ЗДЕСЬ

🟢 Администрация отказала в согласовании участка? Отказ в согласовании - не приговор, а один из этапов работы с землёй. Причём этап почти неизбежный. Если бы участок за несколько тысяч рублей в год давали с первой попытки и без усилий, у всех уже было бы по гектару. Поэтому главное: отказ не означает, что участок тебе не достанется, что ты чего-то не понял или с тобой что-то не так. С отказами можно и нужно работать, тем более что большинство из них формальные. ❓ Откуда вообще берутся отказы Представь рядового сотрудника администрации, который рассматривает твоё заявление. В администрацию люди приходят по разным причинам: кому-то удобно добираться, кто-то ценит стабильность, кому-то нравится быть при власти. А ждут от него, что он прекрасно знает законодательство, перелопатит архивы и, главное, возьмёт на себя ответственность за решение. За ошибки в администрациях принято пороть, и меры широкие - от выговора до лишения тринадцатой зарплаты. Много ты видел таких чиновников? Поэтому иногда проще написать отказ. А там либо суд разберётся, либо заявитель принесёт аргументы, и можно будет прикрыть тылы. А иногда мы их просто бесим 😉 - они работают за оклад, а мы за результат. Получил отказ - первым делом разбираешь причину и выбираешь, что делать дальше. Сценариев обычно четыре. Техническая ошибка в схеме. Исправляешь и подаёшь заново. Причина надуманная. Мне встречались отказы, потому что на месте участка складируют снег. Или потому что участок «будет мешать развороту транспорта». Такие отказы обжалуются в досудебном порядке. Участок уже согласовали кому-то раньше. Одна из самых частых причин. Запрашиваешь постановление и сверяешь координаты. Без суда не обойтись. Бывает и так. Однажды мне отказали с формулировкой, что на выбранном участке стоит здание. До этого администрация рассматривала заявление почти три месяца, а после моей досудебной жалобы в министерство имущества засуетилась, одним днём приняла заявление и отказала. Звонить и выяснять я уже не стал. Просто отправил иск. В суде нет ничего страшного. Самое важное, что надо знать: законность отказа обязана доказывать сама администрация. Жалобу и иск подают онлайн, а на заседание часто не нужно ехать: можно подключиться по видеосвязи или попросить рассмотреть дело без тебя. И второе: перечень оснований для отказа исчерпывающий, он записан в законе. Своих собственных причин у сотрудника администрации быть не может. Обещать, что любой отказ снимается, я не буду. Но чаще всего отказ - это требование сделать следующий шаг, а не закрытая дверь. Место в предзаписи даёт гарантию попасть в предобучение - программу, которая идёт до старта практикума. Кто приходит в последние дни набора, застаёт её уже начатой. Всем Гектаров. Егор. 👉 Занять место в предзаписи на новый набор - ЗДЕСЬ

🟢 Десять ошибок, на которых новички проигрывают торги Большинство провалов на торгах случается не в день аукциона. Они случаются раньше, когда человек решает участвовать и не задаёт себе нескольких вопросов. Вот десять ошибок, которые я вижу чаще всего. 1. Не понимать, зачем тебе участок. Стратегия нужна до заявки: переуступка права аренды, льготный выкуп или покупка со сменой вида разрешённого использования. От неё зависит всё остальное, включая предел цены. 2. Не иметь плановых цифр. Нет расчёта - нет понимания, до какой суммы торговаться. Тогда торгуешься на эмоциях и останавливаешься либо слишком рано, либо слишком поздно. 3. Сдаваться заранее. Узнал, что участок выставили на торги, и опустил руки. На них может никто не прийти. 4. Пугаться звонков. Перед торгами бывают звонки: «не подавайся», иногда с угрозами, иногда с деньгами за отказ. Чаще всего это блеф: позвонить дешевле, чем торговаться. Идти на торги или нет, решает твой расчёт, а не чужой звонок. 5. Не проверять рельеф. Овраг или крутой склон видно до торгов, онлайн. После - только на месте и уже за свои деньги. 6. Не знать ставку выкупа в своём регионе. Если стратегия - выкуп, ставка решает всё: где-то 1,5-3% кадастровой, где-то 15-30%, в отдельных регионах до 100%. Зависит она ещё и от вида разрешённого использования. 7. Игнорировать ЗОУИТ или, наоборот, их бояться. Одни не смотрят зоны с особыми условиями и потом узнают про ЛЭП над участком. Другие видят слово «ограничения» и не идут на торги вообще, хотя многие ограничения на их задачу не влияют никак. 8. Выбирать сердцем. «Нравится - не нравится» - плохой критерий. Участок оценивается цифрами: цена входа, сделки рядом, за сколько его купят у тебя. 9. Не читать правила землепользования. ПЗЗ решают, что на участке можно строить. Лот может называться как угодно: если зона не та, дома там не будет. 10. Не открывать аукционную документацию. Извещение и проект договора - там срок аренды, задаток, ограничения, условия договора. Всё, что потом станет твоими обязательствами. Ни одна из десяти ошибок не про деньги и не про связи. Все они проверяются до подачи заявки, дома, в открытых источниках. Место в предзаписи даёт гарантию попасть в предобучение - программу, которая идёт до старта практикума. Всем Гектаров. Егор. 👉 Занять место в предзаписи на новый набор - ЗДЕСЬ

🟢 Сколько денег нужно вложить в земли сельхозназначения? Мне как-то встретилось очередное предложение для инвесторов: вложиться на нулевом этапе в строительство дома, земля оформляется сразу на инвестора, а через 8 месяцев - и дом. Стартовые вложения 17,5 миллиона рублей, готовый дом обещают продать миллионов на 5 дороже. И всё это в Сочи. Подобные предложения, очарование локациями и искусственный ажиотаж («куда все - туда и я») создают впечатление, что земля и инвестиции в недвижимость большинству не по карману. Если задаться целью зарабатывать на земле, а не щеголять престижными локациями, то гораздо бОльшую рентабельность можно получить, вкладывая в землю гораздо меньшие суммы, доступные каждому. И не придётся толкаться локтями. Кто-то на ажиотаже точно заработает, но скорее всего не те, кто когда-то мчался покупать доллар по 150, «потому что к осени будет по 200». На деле начать можно с суммы 20-40 тысяч рублей в год. Оформление земель сельхозназначения - один из самых недорогих способов получить землю. Какие расходы тебя ждут? ✅ Найти свободный участок и нарисовать схему его расположения. Схему можно подготовить самому, например в бесплатной программе Арго-7, по кадастровому плану территории. КПТ заказывается через Росреестр: стоит 110 рублей и приходит от нескольких часов до суток. Если отдать схему кадастровому инженеру - 5-15 тысяч рублей. ✅ Когда схему утвердят, понадобится межевой план. Его делает только кадастровый инженер, это ещё 10-15 тысяч рублей. ✅ Дальше - заявление в администрацию о предоставлении участка в аренду. Без торгов землю сельхозназначения сразу в собственность не оформить, сначала аренда. Арендная ставка зависит от кадастровой стоимости, региона и вида разрешённого использования и может начинаться от 2-3 тысяч рублей в год. Что дальше - зависит от того, что ты решишь делать с участком. 📍 Если договор аренды разрешает переуступку, ты платишь аренду только до момента переуступки. Затем передаёшь участок другому арендатору и получаешь на этом доход. 📍 Если хочешь выкупить участок под сельхозпроизводство, сначала три года используешь его по назначению и платишь аренду, потом обращаешься в администрацию за выкупом без торгов. Ставка выкупа своя в каждом регионе: от 1,5 до 30% кадастровой стоимости, где-то уже 100%. После выкупа участок можно продать по рыночной цене, а она обычно выше выкупной. И частая ошибка новичков: думать, что сельхозземли надо обязательно переводить под застройку. Это не так. Фермеры платят отличные деньги за землю и даже за поиск земли. И совсем не обязательно вкладывать миллионы, чтобы зарабатывать на земле. Как найти такой участок и посчитать расходы до заявления, разбираем в практикуме с предобучения. Место в предзаписи даёт гарантию попасть в предобучение - программу, которая идёт до старта практикума. Всем Гектаров. Егор. 👉 Занять место в предзаписи на новый набор - ЗДЕСЬ