MaxСвой Гектар

🟢 Чтобы продать что-то ненужное, надо сначала купить что-то ненужное И на эти деньги купить то, что нужно. Или закрыть ипотеку. Или оплатить ребёнку образование. Или наконец поехать в отпуск. Одна из законных манипуляций с земельными участками - изменение вида разрешённого использования. Вид разрешённого использования, ВРИ, - это то, что на участке можно делать. Есть ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» - значит, можно построить дом. Есть «для размещения магазина» - понятно, что можно поставить магазин. Есть «ведение огородничества» - грядки и некапитальные постройки, жилой дом не зарегистрировать. ВРИ напрямую влияет и на кадастровую, и на рыночную стоимость. Поле, пригодное только под ромашки, стоит дешевле участка под сад, участок под сад дешевле участка под дом, а земля под автосервис - ещё дороже. Разница иногда доходит до десяти раз. При этом каждый участок лежит в какой-то территориальной зоне, а у зоны есть список основных видов использования. Менять ВРИ внутри этого списка можно без согласования и бесплатно - за исключением Московской области, где эта услуга платная. Отсюда рычаг. Путей к хорошему участку три. 1. Купить готовый участок под дом на рынке - по рыночной цене. 2. Идти на торги за самым привлекательным лотом вместе со всеми, кто тоже его заметил. 3. Купить на торгах участок с «ненужным» ВРИ, на который никто не смотрит, и без проволочек сменить вид использования на востребованный. Был огород за 60 000 рублей, стало приусадебное хозяйство стоимостью 700 000. Как это делается. Смотришь зону. Правила землепользования и застройки лежат на сайте администрации; там у зоны участка перечислены основные виды. Проверяешь, что нужный вид - в основных. Если «ведение ЛПХ» или «ИЖС» в списке основных, рычаг работает. Если нет - это другая история: перевод полевого ЛПХ в приусадебное - перенос границы населённого пункта, генплан, слушания, годы и чаще всего отказ. Обещание продавца «переведём легко» в таком случае - ложь. Оформляешь участок в собственность, потом меняешь ВРИ. Заявление через МФЦ или Госуслуги, без согласований. Продаёшь или держишь то, что стало стоить в разы больше. Поэтому не обязательно разбивать лоб, пытаясь взять самые, как кажется, привлекательные участки. Самые привлекательные - те, которые ещё никто не прочитал. Как читать территориальные зоны и что в них менять - одна из тем предобучения. Место в предзаписи даёт гарантию попасть в предобучение - программу, которая идёт до старта практикума. Всем Гектаров. Егор. 👉 Занять место в предзаписи на новый набор - ЗДЕСЬ

🟢 18 октября, 11:00 по Москве. Мастер-класс «Разбор торгов на живых лотах» По итогам 2025 года 63% земельных аукционов не состоялись: на лот не пришёл никто. Ещё в 10-15% случаев приходил один человек и забирал участок по начальной цене. Когда я говорю это вслух, в ответ почти всегда звучит одно и то же: «так это где-то в глуши». В воскресенье проверим. Не на слайдах, а на живом экране. Что будет Несостоявшиеся торги по регионам из чата. Открою «Сотку», сервис аналитики торгов, и покажу лоты, на которые никто не пришёл. Напиши в чате свой регион - посмотрим и его. Как читать лот. Шесть вещей в извещении и проекте договора, которые я проверяю до заявки. Пройдём по ним на реальном извещении, а не по списку. Потолок ставки. Как по сделкам рядом с участком заранее решить, до какой суммы торговаться, чтобы не выиграть лот, который потом некому отдать. Полтора часа, онлайн, в конце отвечу на вопросы из чата. Для тех, кто досидит до конца, будет подарок. Участие бесплатное. Ссылка на эфир придёт на почту за час до начала. И заранее: если собираешься на торги, займись ключом электронной подписи. Земельные торги идут в электронной форме, без ключа заявку не подать. Всем Гектаров. Егор. 👉 Зарегистрироваться на мастер-класс 18 октября - ЗДЕСЬ

🟢 Извещение о торгах читают так же, как лицензионное соглашение. Проматывают до кнопки Человек открывает лот, смотрит на цену, на снимок со спутника, иногда на площадь. Остальные страницы - приложения, проект договора, перечень ограничений - пролистывает. Потом вносит задаток и только после победы узнаёт, что именно выиграл. Я читаю каждый лот в одном и том же порядке, по шести пунктам. 1. Вид разрешённого использования и категория. Что на этой земле можно делать: строить дом, вести хозяйство, косить траву. Одно слово в извещении меняет и цену участка, и то, кому ты его потом сможешь передать. 2. Что продаётся. Право аренды или собственность. Если аренда - на какой срок. Двадцать лет и три года - это разные участки, даже если на карте они соседи. 3. Начальная цена, шаг и задаток. Сколько денег придётся заморозить на время процедуры. Задаток проигравшим возвращается, победителю засчитывается в оплату. Теряет его только тот, кто выиграл и отказался подписывать договор. 4. Сроки. Когда заканчивается приём заявок и когда сами торги. Между этими датами есть время, за которое участок можно успеть проверить. Или не успеть, если взяться за день до конца. 5. Проект договора. Условия, которые ты подпишешь после победы. В том числе пункт о передаче прав: можно ли будет уступить аренду другому человеку. Если запрет стоит уже в проекте, после торгов обойти его чаще всего не получится, и лот под переуступку не подходит, сколько бы он ни стоил. 6. Сам участок на карте. Границы, соседи, охранные зоны. Это уже не извещение, а НСПД «Земля просто», и разговор отдельный. Пять из шести лежат в самом лоте, открытом у тебя на экране. Их не нужно искать по сайтам администраций. Нужно только дочитать до конца. В воскресенье, 18 октября, в 11:00 по Москве покажу в «Сотке» несостоявшиеся торги по регионам из чата и пройдём по этим шести пунктам на живом извещении. И посчитаем, до какой суммы по такому лоту вообще стоит торговаться. Всем Гектаров. Егор. 👉 Зарегистрироваться на мастер-класс 18 октября - ЗДЕСЬ

🟢 Выкуп участка из аренды Во многих регионах работает льготный выкуп земли из аренды: построил дом - выкупаешь участок под ним за проценты от кадастровой стоимости. Процент у каждого региона свой и зависит ещё от вида разрешённого использования: где-то полтора-три процента, в значительной части субъектов пятнадцать-тридцать, а кое-где уже сто, и там выкуп теряет смысл. Поэтому ставку своего региона смотришь до стройки, а не после. При кадастровой стоимости в миллион рублей выкуп в льготном регионе обходится в пятнадцать-тридцать тысяч. Это выгодно и когда берёшь землю для себя, и когда готовишь участок к продаже. Во втором случае зарабатываем на трёх вещах. На разнице между ценой выкупа и ценой продажи. Кадастровая в глубинке часто отстаёт от рыночной в разы, а выкуп считается от кадастровой. На самом доме. Готовый дом, как правило, стоит дороже, чем обошлось его строительство. В зависимости от проекта и степени готовности - двадцать-шестьдесят процентов сверх вложенного. На ценности участка. Подключаем электричество или хотя бы получаем технические условия на присоединение, выбираем участки, где возможна газификация. Одно дело продавать поле, другое - участок, где уже есть свет и дом, в котором можно жить, пока строишь большой. Я предпочитаю дома высокой заводской готовности: каркасно-панельные, модульные, из бруса. Дом пять на пять собирается на участке за несколько дней, и у строителей меньше шансов ошибиться, чем на стройке с нуля. Каким должен быть дом, чтобы выкупить землю? Прежде всего законченным и зарегистрированным: выкупают участок под домом, право на который записано в реестре. Одного фундамента или коробки без окон недостаточно. Требования к минимальной площади устанавливает местная администрация, как правило это восемнадцать-двадцать четыре квадратных метра. Иногда требований к площади нет вовсе, но это не значит, что получится поставить сарайчик и выкупить участок по льготной цене. Исключение - Московская область: там застройка должна занимать минимум пять процентов площади участка, на десяти сотках это дом от пятидесяти квадратов, и ставка выкупа под ИЖС там уже шестьдесят процентов. Состав помещений: кухня-гостиная, спальня, санузел, прихожая. Это минимум, чтобы ни у кого не возникло вопросов. И да, всё это умещается в двадцать квадратных метров. Как строить удалённо? Заказывать у проверенных исполнителей. В клубе «Гектары» состоят подрядчики с географией от Калининграда до Камчатки. Я получаю от строителей фото- и видеоотчёты и вижу, как идёт стройка, не выезжая на участок. Если берёшь участок для себя, дом на арендованной земле можно построить и в ипотеку. Как найти участок под такую схему и посчитать её до первого заявления, разбираем в практикуме с предобучения. Место в предзаписи даёт гарантию попасть в предобучение - программу, которая идёт до старта практикума. Всем Гектаров. Егор. 👉 Занять место в предзаписи на новый набор - ЗДЕСЬ

Как сделать землю дороже? Ну, например, у тебя луг для одуванчиков. А ты хочешь эту землю сдать в аренду под магазин и получать ежемесячно доход, тем более участок примыкает к трассе. Или хочешь повторить путь многих и разделить свои два гектара на 20 участков и продать как коттеджный поселок. Именно с этого вопроса и начинается процесс, который делает из обычной земли - - дорогую землю. Вот три пути, которые реально работают: 1. Смена вида разрешённого использования (ВРИ) ВРИ - это то, что можно на участке официально делать: строить дом, магазин, гостиницу или просто выращивать картошку. Чтобы изменить ВРИ, нужно: 📌 Открыть ПЗЗ - Правила землепользования и застройки 📌 Найти свою территориальную зону 📌 Проверить: нужный тебе ВРИ - входит в основные? ✅ Если да - достаточно подать заявление в Росреестр. ❗ Но только если ты собственник. Если земля в аренде - нужно договариваться с администрацией. Это возможно. Важно знать, как говорить и что просить. 2. Смена территориальной зоны Если нужного ВРИ нет - значит, нужно менять зону. Это уже другой уровень: — публичные слушания — согласования — обоснование изменений — аргументация под цели градостроительства Сложнее? Да. Но если речь идёт о десятикратном росте стоимости земли - игра стоит свеч. 3. Изменение категории и включение в границы населённого пункта Самый длинный путь. Но и самый мощный. Включаешь участок в населённый пункт - и открываются новые ВРИ, новые возможности, новый ценник. Что даёт всё это? Для собственника: ✅ Повышение стоимости земли ✅ Возможность построить ✅ Возможность сдать участок под бизнес ✅ Возможность продать в разы дороже Для земельного эксперта: 💰 Средний чек от 30 000 ₽ за простую смену ВРИ 💰 От 150 000 ₽ и выше — за смену зоны 💰 Доход с каждого этапа + постоянный спрос А еще можно сразу выбирать и оформлять участки, которые другим "неинтересны", и забирать их без конкуренции.

🟢 Выиграл торги, а в договоре запрет переуступки? Ты выиграл торги и уже прикидываешь, кому и за сколько продашь право аренды. Приходит договор. Открываешь, а там запрет переуступки. В документации к аукциону такого пункта не было. Первая мысль - всё, тупик. Но администрация - не последняя инстанция. Договор по итогам торгов заключается на условиях, которые были в извещении и проекте договора. Если в присланном договоре появилось то, чего в проекте не было, это повод для жалобы в ФАС, Федеральную антимонопольную службу. Это работает для участков под ИЖС, ЛПХ и садоводство - их дают и без торгов. Если же участок по закону можно получить только на торгах, уступку ограничивает сам Гражданский кодекс (п. 7 ст. 448), и запрет в договоре уже не самодеятельность администрации. Собери всё, что есть: проект договора из документации, протокол торгов и договор, который тебе прислали. Сроки на обжалование короткие и зависят от ситуации, поэтому проверь их сразу и, если получится, подай жалобу до того, как подпишешь договор. Жалоба подаётся онлайн, рассматривают её часто по видеосвязи, хотя формат зависит от конкретного управления ФАС. Если комиссия подтвердит нарушение, администрация получит предписание. А лучше вообще не доводить до жалобы. Проект договора читается до задатка, а не после победы. Если запрет уступки стоит уже там, а твоя стратегия - переуступка, этот лот не твой, сколько бы он ни стоил. 18 октября в 11:00 по Москве на мастер-классе разберём, какие шесть вещей проверить в извещении и проекте договора до подачи заявки. Всем Гектаров. Егор. 👉 Зарегистрироваться на мастер-класс 18 октября - ЗДЕСЬ

🟢 «Купил участок, а его заберут». Что на самом деле написано в законе В чатах опять пугают: участки будут отнимать, надо срочно строить, а лучше вообще ничего не оформлять. Закон на этот счёт действительно есть, только читается он гораздо скучнее, чем его пересказы. В Земельном кодексе есть статья 85.1 об освоении. Участок, который ты получил, нужно привести в состояние, в котором им можно пользоваться по назначению. На это даётся три года, а как считается срок именно для твоего участка, зависит от того, когда и на каком праве он получен. Это лучше выяснить сейчас, чем на третий год. Что считать освоением, правительство перечислило в распоряжении №1021-р. Весь список выполнять не нужно, хватит одного или нескольких пунктов. Только они должны решать задачу твоего участка: если он зарос и завален мусором, один покос травы мусор не уберёт. Дальше постановление №826 с признаками неиспользования. Их применяют, когда срок освоения уже истёк. Для участка под ИЖС отдельный признак - нет зарегистрированного дома семь лет и больше. Но это только про дом: захламление и развалины - другие признаки со своими условиями, а освоить участок всё равно нужно в первые три года. Так что «десять лет можно ничего не делать» - такой же миф, как «отнимут у всех». Если нарушение всё-таки нашли, собственнику сначала выносят предупреждение и дают срок, чтобы всё исправить. Не исправил - вопрос решает суд. Крайняя мера - продажа участка с публичных торгов. Деньги с этих торгов за вычетом расходов на их проведение получает бывший собственник, так что конфискацией это не назовёшь. Но сколько выручат, столько и получишь, и уйти в минус здесь вполне реально. Участок не заберут за то, что ты его купил. Заберут, если годами ничего с ним не делать и не реагировать на предупреждения. Что сделать по своему участку, какие документы и фото сохранить и как посчитать сроки, мы собрали в гайд «Как избежать изъятия участка». Всем Гектаров. Егор. 👉 Забрать гайд «Как избежать изъятия участка» - ЗДЕСЬ

🟢 «Свои деньги держи в своих руках. Как только они не в твоих - ты их потеряешь» У меня плохие новости для тех, кто надеется куда-то так удачно вложиться, чтобы потом лежать под пальмой и ничего не делать. Скорее всего, ничего не выйдет. Пассивный доход означает вовсе не то, что деньги приходят сами собой. Это значит, что основную часть работы за тебя делают твои деньги. Основную, но не всю. Золотое правило инвестирования, я бы даже сказал скрижаль: деньги, которые ты кому-то передал и при этом сам ничего не делаешь, уже не твои. Кому бы ты их ни отдал - брату, другу, свату. Даже если тебе платят проценты, рано или поздно платить перестанут. В этом раз за разом убеждаются вкладчики финансовых пирамид (все помнят «Финико»?) и трейдерских компаний, где «торгуют роботы». Забавно, что многие из них годами продолжают крутить колесо Фортуны, даже лёжа на банкротском дне. Мой знакомый, владелец довольно крупной торговой компании, вложил 8 миллионов рублей в трейдерскую компанию на Форексе, где всю работу якобы делал искусственный интеллект. Два с половиной года он хвастался процентами на виртуальном счёте. Его жена даже продавала услуги этого трейдера по сетевой схеме и называла себя пассивным инвестором. А потом основатель компании одним днём уволил офис, собрал чемодан и убыл восвояси. Причём этой шайтан-машине подвержены вполне адекватные, работящие, успешные люди. Тащат свой бизнес, зарабатывают - и всё равно мечтают о пальме. Пассивный доход никогда не будет пассивным до конца. Он всё равно требует твоего внимания и контроля. Если ты во что-то вкладываешь, это должно быть твоим. С землёй так и есть: договор аренды или выписка о собственности - на твоё имя, а что происходит с участком, видно в открытых данных. Внимания земля тоже требует - торги, документы, покупатель, - но решения по ней принимаешь ты. Контроль начинается ещё до торгов. 18 октября в 11:00 по Москве на мастер-классе покажу на живых лотах, что проверить в проекте договора и где остановиться со ставкой. Всем Гектаров. Егор. 👉 Зарегистрироваться на мастер-класс 18 октября - ЗДЕСЬ

🟢 Переплатил на торгах в пять раз. Ошибка или нормальная цена? Стартовая цена аренды - 2 968 рублей в год. Итог торгов - 15 347 рублей в год. Рост больше чем в пять раз. Первая реакция у многих: переплатил, надо было остановиться. Это Вологодская область, Белозерский округ. Участок 16,5 соток под ИЖС, аукцион на право аренды. Победитель - Александр, кейс подготовила команда Terra24. Право аренды на этот участок команда оценивает примерно в 100 000 рублей. Теперь посчитаем без эмоций. Владение правом стоит денег каждый год. За три года аренда наберёт около 46 000, за пять - около 77 000. И это ещё до других расходов. Значит, вопрос не «переплатил или нет», а когда ты продашь. Продал право в первый год-два - по оценке команды остаётся заметная разница. Держишь пять лет и дольше - аренда съедает большую её часть. Новичок смотрит на рост в пять раз и пугается. Тот, кто собирает земельный банк, смотрит на другое: сколько стоит владение, за сколько и как быстро право реально купят. Поэтому потолок ставки считается до аукциона: по сделкам рядом с участком, по спросу и по сроку, за который ты готов продать. Как считать потолок до торгов, разбираем в практикуме с предобучения. Место в предзаписи даёт гарантию попасть в предобучение - программу, которая идёт до старта практикума. Всем Гектаров. Егор. 👉 Занять место в предзаписи на новый набор - ЗДЕСЬ