Аналитика каналаMaxСвой Гектар

Не покупай землю, чтобы построить дом. Построй дом, чтобы выкупить землю дёшево Между «купить готовый дом» и «построить дом на земле от государства» разница - миллион рублей. Часто два. Сейчас покажу, откуда она берётся и как оказаться на правильной стороне этого миллиона. Свой дом можно получить тремя путями. Первый - купить готовый. Самый быстрый и самый дорогой. Ты платишь и за стены, и за землю, и за маржу застройщика, и за работу риелтора. Всё сразу, по рынку. Второй - купить участок и построить самому. Дешевле готового дома, но землю ты всё равно берёшь по рыночной цене у частника. Третий - взять участок у государства и построить. Дольше второго пути всего на три-четыре месяца. Дешевле - на миллион и больше. Вся разница - в одном: на третьем пути ты не покупаешь землю по рынку. Ты берёшь её у государства, а потом выкупаешь под уже готовым домом по льготной цене. И вот как это работает по шагам. Шаг 1. Находишь свободный участок под строительство в населённом пункте - по публичной кадастровой карте или НСПД. Шаг 2. Оформляешь его не в собственность, а в аренду. Перед тем как отдать участок тебе, его выставляют на сайт торгов. Если за 30 дней больше никто не заявился - участок твой, по минимальной цене. Без борьбы, без переплаты. Шаг 3. Получив землю в аренду, начинаешь строить дом. Не нужно сразу выкупать участок - ты строишь на арендованной земле, и это законно. Шаг 4. Дом построен и зарегистрирован - выкупаешь под ним землю по льготной цене. Обычно это от 3 до 15 процентов кадастровой стоимости. Не рыночной. Не полной кадастровой. Несколько процентов. Вот где прячется тот самый миллион. Собственник дома имеет право выкупить землю под ним без торгов и по льготе - это прямо предусмотрено законом. Ты не покупаешь землю дорого, чтобы построить дом. Ты строишь дом, чтобы выкупить землю дёшево. И ещё один слой экономии, раз уж речь о деньгах. Когда строишь - нанимай бригаду напрямую, а не через строительную фирму. Фирма берёт ту же бригаду, накручивает свою маржу и отдаёт тебе счёт в полтора-два раза больше. Разберись в процессе сам, найми людей напрямую - и сэкономишь ещё несколько миллионов против цены готового дома под ключ. Но вот что важнее самой экономии. Когда ты один раз проходишь весь путь - от оформления земли до ключей в двери, - у тебя в руках остаётся навык. И этот навык дороже сэкономленного миллиона. Потому что то же самое ты можешь делать для других: находить и оформлять участки на заказ, и уже на этом зарабатывать. В любой сделке есть две стороны. Тот, кто зарабатывает, - и тот, на ком зарабатывают. На каждом готовом доме зарабатывает застройщик, риелтор и продавец земли. А можно встать на другую сторону стола. На какой ты - решаешь только ты.

8 769 рублей. Столько стоит поужинать вдвоём в средней московской кафешке. Паста, вино, десерт - и чек на восемь с лишним тысяч. И ровно столько мой ученик только что заплатил за участок в собственность. Четыре сотки. В пятистах метрах от Волги. Сейчас ты подумал: «так не бывает». Я знаю. Я бы тоже подумал. Поэтому начну не со слов, а со скриншотов. На первом - статус из личного кабинета Госуслуг: «Предоставление земельных участков без проведения торгов. Услуга оказана». Государственная услуга с официальным финальным статусом. На втором - чек. Восемь тысяч семьсот шестьдесят девять рублей восемьдесят семь копеек. По договору купли-продажи земельного участка. Это не схема. Не лазейка. Не «связи». Это электронная процедура, которую обычный человек прошёл со своего телефона. И это был не один участок. Их два, в двух новых для него регионах, один - льготный. Оба - без торгов и без вступления в СНТ. Оба уже стояли на кадастре как готовые объекты - поэтому не понадобилась ни схема на кадастровом плане, ни межевание с нуля. Прямой выкуп по договору. Второй участок - в черте города, где в округе живёт полмиллиона человек. Выкуп - 50 тысяч. Рынок аналога - от 80 тысяч за сотку. За участок в несколько соток это рыночные сотни тысяч против полусотни за выкуп. Теперь снимаю возражения - они у тебя сейчас выстроились в очередь. «Без торгов землю не дают». Дают. Глава V.1 Земельного кодекса прямо описывает случаи предоставления без аукциона. «В СНТ только через членство». Нет. Оформить землю в собственность и вступать в товарищество - разные вещи. «За такие деньги - только болото в глуши». Четыреста метров до Волги и черта крупного города - это не глушь. «Это для своих, по знакомству». Через Госуслуги по знакомству не оформляют. Там регламент и сроки, одинаковые для всех. А теперь — КАК. Это процедура предоставления земли без торгов. Внутри неё две дорожки, и важно понимать, какая твоя. Дорожка короткая - если участок уже сформирован и стоит на кадастре, как два участка из этого кейса. Шаг 1. Находишь такой участок - заброшенный в СНТ, свободный в черте города - по публичной кадастровой карте или НСПД. Шаг 2. Подаёшь заявление о предоставлении без торгов через Госуслуги или МФЦ. Никуда ехать не нужно, даже если земля в другом регионе. Шаг 3. Если назначение участка - садоводство, ИЖС или ЛПХ, администрация ОБЯЗАНА опубликовать извещение и подождать 30 дней: вдруг есть другие желающие. Здесь большинство и сходит с дистанции - просто не зная, что так можно. Шаг 4. Прошло 30 дней, конкурентов нет - торги не проводятся. Договор купли-продажи, оплата по кадастровой или льготной цене. Тот самый чек на 8 769 рублей. Дорожка длиннее - если участок ещё не образован. Тогда добавляется этап предварительного согласования: готовишь схему расположения на кадастровом плане, участок ставят на учёт, и только потом - предоставление. Дольше, но финал тот же: земля без торгов. Вот принцип, который стоит понять навсегда. Это не лотерея и не везение. Это регламент. Если ты прошёл процедуру правильно и за 30 дней не объявился конкурент - государство НЕ МОЖЕТ тебе отказать просто так. Оно обязано предоставить участок. Не из доброты — по закону. Везение тут только одно: что большинство об этом не знает и не подаёт заявления. Поэтому конкурентов на твоём участке часто просто нет. P.S. Своё сообщение ученик закончил цитатой Маяковского про «флейту водосточных труб». Человек, который полгода назад не знал слова «предсогласование», теперь оформляет участок за участком. Меняется не только счёт в банке. С разбора таких процедур - шаг за шагом, с проверкой каждого участка до подачи - мы начинаем предобучение к практикуму. Чтобы узнать подробности - заполни анкету: ЗДЕСЬ.

Прежде, чем станет хорошо, тебе обязательно будет очень и очень плохо. И если плохо в твоей жизни не появляется, значит, ты что-то делаешь не так! Также: если ты хочешь улучшить свою жизнь, тебе нужно будет сначала сделать себе очень плохо. А потом, через некоторое время, станет хорошо. Но без гарантии. Например. У тебя в отношениях все ужасно. Ссоры, измены, конфликты и прочее мракобесие. Ты пробовал улучшить, или пробовала договориться - не получается. Как ни старайся. Даже донести мысли до партнера - не получается. Как тут быть? Если ты хочешь, чтобы в жизни все изменилось в лучшую сторону, эти отношения нужно закончить. Даже если им уже 15 лет. И это будет очень больно, тебе совершенно точно будет плохо. Как бы ужасны ни было в отношениях, так или иначе вы были вместе, у вас было что-то хорошее, вы делились друг с другом своей энергией, проживали вместе разные приятные моменты. И все это выбросить легко и непринужденно - не получится. Поэтому, если ты хочешь в жизни нормальных отношений - ты рвешь с тем партнером, с коиторым тебе быть не нравится. Затем тебе становится плохо, больно, и ты страдаешь. И уже через некоторое время тебе начнет становиться лучше. Понемногу, день за днем. Но эта сама первая боль, которая сделает тебе очень плохо, обязательна. Без нее ничего не получится. Но большинство людей не хотят боли, избегают ее, и поэтому терпят ужасные отношения. Или еще пример. У тебя есть работа. И зарплата два раза в месяц. Ты понимаешь, что никаких сверхурочных не хватит, чтобы начать зарабатывать те деньги, которые тебе нужны. И ты уходишь. Может быть, ты решил продать свои навыки и теперь работаешь на себя. Или создаешь бизнес. В любом случае у тебя больше нет двухразовой получки. Нет никакой стабильности. Придется терпеть боль. Брать ложку, и нырять в свою бочку с дермьмом. Пока все не вычерпнешь - хорошо не станет. И так годика три. Или ты жирный. И не хочешь быть жирным. Чтобы перестать быть жирным, тебе нужно сделать себе очень много плохо. Изменить рацион питания (это пипец как непросто и очень больно). Начать тренироваться - еще больнее. Ну и делать эти два пункта с годик, чтобы увидеть результаты. То есть. Ты делаешь себе плохо. А потом тебе будет хорошо. Сложно? Сложно. Именно потому, что сложно - вокруг очень много несчастных, бедных и жирных людей. Люди избегают боли. И поэтому живут в жопе. Я ничего против не имею, жить в жопе вполне норм. Человек привыкает к любому уровню ДНА. Один день похож на другой. Не надо ни о чем думать. Зарплату платят. На пенсии можно на дачке к земельке привыкать. В жопе все только хорошее. Никакого плохо не случается.

🟢 Как искать свободную землю через приложение Кадастр? Записал небольшое видео о том, как прокладывать маршрут через приложение Кадастр.ру Вообще, это приложение со временем у многих становится любимее других. 😉

🟢 На что обратить внимание перед покупкой участка Друзья, если вы собираетесь приобрести участок, важно обратить особое внимание на вид разрешенного использования (ВРИ). Что такое ВРИ? Это характеристика участка, которая определяет, какую деятельность можно вести на этой земле. От ВРИ зависит, сможете ли вы построить дом, заняться сельским хозяйством или открыть коммерческий объект. Например: • ВРИ "садоводство" позволяет выращивать многолетние плодовые культуры, но строительство домов на таком участке запрещено. • ВРИ "ведение садоводства" дает возможность не только заниматься садоводством, но и строить садовые и жилые дома. Не путайте ВРИ с категорией земель! Всего существует 7 категорий земель: 1 Земли сельскохозяйственного назначения 2 Земли населенных пунктов 3 Земли промышленности 4 Земли особо охраняемых территорий и объектов 5 Земли лесного фонда 6 Земли водного фонда 7 Земли запаса Важно понимать, что видов разрешенного использования гораздо больше, и они могут применяться в разных категориях земель. Почему это важно? • Перевод земли из одной категории в другую — процесс долгий, сложный и иногда практически невозможный. • Изменение ВРИ — гораздо проще и быстрее. Это всего лишь изменение характеристики участка, которое открывает новые возможности использования земли. Изменение ВРИ позволяет: • Использовать участок для других целей. • Увеличить стоимость земли. Как изменять вид разрешенного использования и для чего - в следующих постах. Включи уведомления в канале, чтобы не пропустить.

🟢Что делать с отказами? ⠀ Отказ в согласовании предоставления участка - это не приговор, а лишь один из этапов работы с землей. Для того, чтобы получить без торгов в аренду земельный участок за несколько тысяч в год, надо делать. Иначе бы уже все были с гектарами земли. ⠀ С отказами можно и нужно работать, тем более, большинство отказов носят формальный характер. ⠀ ❓ Почему вообще происходят отказы? ⠀ Представьте, что ваше заявление рассматривает рядовой сотрудник администрации. Вообще, в администрацию приходят по разным причинам - кто-то для опыта, кому-то удобно добираться на работу, кто-то ценит стабильность или принадлежность к власти. ⠀ Этот сотрудник должен прекрасно разбираться в законодательстве и процедурах, и взять на себя ответственность за принятое решение. ⠀ Вы много видели таких чиновников? ⠀ Поэтому, иногда, администрации проще написать отказ, а там или суд разберется, или заявитель приведет аргументы и можно будет прикрыть тылы. Если допущена техническая ошибка в оформлении схемы. Просто исправляем и переподаем. Если отказ по надуманной, фантастической причине: например, отказ по причине того, что на месте запрашиваемого участка складируется снег - да-да, и такие отказы встречаются в этом случае можно пойти по пути досудебного обжалования. Бывают случаи, когда без обращения в суд не обойтись. В судебном порядке обжалования нет ничего страшного. Самое главное, что надо знать - администрация САМА должна обосновывать федеральному суду правомерность отказа. Вам не надо ничего доказывать. И досудебное обжалование, и обжалование в судебном порядке проходит онлайн: не надо никуда ездить. ⠀

🟢 Путь к своему земельному банку Мне нравится работать с землей потому, что здесь каждый сам для себя определяет то количество времени, которое готов уделять приобретению земли у государства. Почти 10 лет я занимался землей в свободное от бизнеса время и за это время сформировал определенную рутину, которая поможет всем начинающим. Главное правило - не надо подвигов. Жизнь это в принципе не спринт, а марафон, выживут выносливые, а не быстрые. У большинства главная проблема не начать - мы все загадываем желания на Новый год. А продолжить, потому что для мозга нет разницы произошло это или нет. С чего начать, чтобы идея о собственной подушке безопасности в виде земельного банка из мечты, стала реальностью? 1. Поставьте себе конкретную цель. Например, 15 млн рублей в земле за год по рыночной цене. Или определите количество участков. Цель может скорректироваться, это нормально, потому что мы только начинаем. Устройте себе мини-игру, прогресс бар, чтобы приучить мозг получать дофамин от реальных достижений, а не тупки в телефоне. 2. Установите на смартфон приложение Kadastr ru и возьмите за правило оказавшись за городом, открывать приложение и смотреть свободные земли. Со временем это войдет в привычку и приложение войдет в ТОП любимейших. 3. Подружитесь с публичной кадастровой картой и любой другой - Яндекс или Google и уделять раз в неделю полчаса-час плану по захвату мира: смотрите новые локации. 4. Регулярно бывайте на природе. Если смотрите земли в своем регионе - стройте маршрут через приложение Kadastr ru и выезжайте раз в неделю-две на осмотр участков в живую. Во-первых, свежий воздух полезен для здоровья, во-вторых, на местности увидите еще новые участки, которые не заметили на карте. 5. Раз в неделю уделяйте время работе онлайн. Я обычно занимаюсь этим по пятницам. В этот день составляю новые схемы участков и подаю заявления. Чтобы подать 10-15 заявлений мне достаточно часа-полутора. 6. Отслеживайте на торгах перспективные лоты. Помните, что больше половины торгов не состоялось. Вопрос победы на торгах с минимальной ценой лота - все в том же постоянстве и больше ни в чем. 7. Действуйте как инвестор. Не покупайте, когда доллар уже по 150, а завтра будет по 200. Читайте региональные новости, изучайте планируемые места строительства многоквартирных домов, крупных объектов. Земля после строительства здесь вырастет в цене. 8. Научившись оформлять землю, посещайте нетворкинги, бизнес клубы. Участвуйте в бизнес играх, например CashFlow. Окружите себя единомышленниками и тогда вопрос, где брать клиентов или партнеров, не будет перед вами стоять. Постоянство вектора усилий всегда дает результат. Выполняя эти простые шаги, невозможно не приобрести хотя бы 4-5 участков за год.

🟢Администрация отказала в согласовании участка? ⠀ Отказ в согласовании предоставления участка - это не приговор, а лишь один из этапов работы с землей. Для того, чтобы получить без торгов в аренду земельный участок за несколько тысяч в год, надо делать. Иначе бы уже все были с гектарами земли. Самое главное: отказ не означает, что вы не получите участок, или что вы неграмотны, или с вами что-то не так. ⠀ С отказами можно и нужно работать, тем более, большинство отказов носят формальный характер. ⠀ ❓ Почему вообще происходят отказы? ⠀ Представьте себе, что ваше заявление рассматривает рядовой сотрудник администрации. Вообще, в администрацию приходят по разным причинам - кто-то для опыта, кому-то удобно добираться на работу, кто-то ценит стабильность или принадлежность к власти. ⠀ Этот сотрудник должен прекрасно разбираться в законодательстве и процедурах, перелопатить архивы и, главное, взять на себя ответственность за принятое решение. Ведь за ошибки в администрациях принято пороть: перечень мер дисциплинарного воздействия широк - от предупреждения до лишения «13-й зарплаты» и неполного служебного. ⠀ Вы много видели таких чиновников? ⠀ Поэтому, иногда, сотруднику администрации проще написать отказ, а там или суд разберется, или заявитель приведет аргументы и можно будет прикрыть тылы. А иногда мы, кто работает с землей, их просто бесим 😉 - они работают за оклад, а мы за результат. Получив отказ, перво-наперво надо провести анализ причин отказа и выработать дальнейшую стратегию: ✅ Если допущена техническая ошибка в оформлении схемы. Просто исправляем и переподаем. ✅ Если отказ по надуманной, фантастической причине: например, по причине того, что на месте запрашиваемого участка складируется снег - да-да, и такие отказы встречаются. Или что участок будет мешать развороту транспорта. - То в этом случае можно пойти по пути досудебного обжалования. ✅ Частая причина отказа, что участок уже ранее был согласован. В этом случае запрашиваем постановление и сверяем координаты. ✅ Бывают случаи, когда без обращения в суд не обойтись. Недавно я получил отказ из администрации, что на выбранном мной участке расположено здание. До этого мое заявление они рассматривали почти три месяца и только после досудебной жалобы в Минимущество засуетились и одним днем приняли заявление и отказали. Я уже не стал никуда звонить, просто отправил исковое заявление. В судебном порядке обжалования нет ничего страшного. Самое главное, что надо знать - администрация САМА должна обосновывать федеральному суду правомерность отказа. Вам не надо ничего доказывать. И досудебное обжалование, и обжалование в судебном порядке проходит онлайн: не надо никуда ездить. Второе, что надо знать - перечень отказов исчерпывающий и предусмотрен действующим законодательством. Никакой собственной причины у сотрудников администрации быть не может. Какие есть основания для отказа - рассмотрим в следующих постах. ⠀

С праздником Победы В последние годы этот праздник все чаще пытаются обесценить, как и подвиг наших дедов и прадедов. Помним, будем помнить. Мирного неба над головой!

Хватит спрашивать разрешения "Егор, здравствуйте! У меня есть участок в Краснодарском крае. 12 га сельхозземли. Какова возможность перевести в ИЖС? Или это бесполезно?" Знаете, что меня бесит в этом вопросе? Не сам вопрос. А интонация. "Какова возможность." "Или это бесполезно." Это интонация человека, который ПРОСИТ. Тебе МОЖНО. Сельхозку НЕ НАДО переводить в ИЖС. Это вообще не нужно в большинстве случаев. Для земель сельхозназначения есть ВРИ "ведение садоводства". Он позволяет: ✅️ Строить жилые дома ✅️ Оформлять ипотеку ✅️ Прописываться ✅️ Использовать материнский капитал Это идентично ИЖС. Но на сельхозземлях. Что делать? Открываете ПЗЗ (Правила землепользования и застройки). Смотрите: есть ли "ведение садоводства" в основных ВРИ вашей зоны? Есть? Просто меняете ВРИ участка. Нет? Меняете территориальную зону. Да, сложнее. Но реально. Но вот в чём настоящая проблема: Не в процедурах. Не в законах. Не в чиновниках. В вашей голове. Пока вы спрашиваете "а можно мне?" - вам будут отвечать "нет". Потому что чиновники не хотят брать ответственность. Им проще отказать. Но когда вы говорите "я буду делать вот так, потому что закон позволяет" - ситуация меняется. Как научиться так говорить? Повторением. Когда делаешь это много раз, понимаешь: в администрациях работают обычные люди. И с ними надо не выпрашивать разрешения, а чётко формулировать, что ты будешь делать. И вишенка на торте В сентябре в Земельный кодекс вступили поправки, которые снимают запрет на использование сельхозки для целей, не связанных с ведение сельского хозяйства в радиусе 30 км от населенных пунктов. Окно возможностей - открыто. Если хочешь перестать спрашивать разрешения, тебе СЮДА.