Аналитика каналаMaxСвой Гектар

Государственная земля на торгах: от первой заявки до первой прибыли за 14 дней Для тех, кто пропустил или не успел в практикум «Свой Гектар», есть возможность начать бизнес на земле с торгов по государственной земле. Это короткий интенсив где ты сразу начнешь участвовать в торгах и забирать лоты по самым выгодным ценам. Статистика беспристрастна: половина торгов не состоится из-за отсутствия участников, а в 17% случаев единственный претендент забирает участок по начальной цене. Интенсив «Торги. Госземля» - это практическое погружение в земельный бизнес: Две недели интенсивной работы. Никакой воды - только практика. Вы начнете участвовать в реальных торгах с первых дней, используя проверенные стратегии и профессиональные инструменты. Что делает этот формат особенным: Эксклюзивный доступ к сервису «Сотка» — закрытой аналитической платформе, которая сканирует тысячи лотов и выявляет самые недооцененные. Этот инструмент недоступен для публичной покупки. Для тарифов «Нейро» и «Ракета» - модуль «Виртуальный риэлтор» на базе ИИ. Система анализирует участки в любом регионе, формирует портрет целевого покупателя и генерирует продающие тексты. Доступ к маркетплейсу земельных участков от государства "ГектарМаркет" - разработка клуба "Гектары". Почему торги - самый быстрый старт: ✅️ Участки уже сформированы и готовы к сделке ✅️ Полностью онлайн-процесс от заявки до регистрации права ✅️ Минимальный порог входа - от 5 000 рублей Программа интенсива: ✅️ Анализ и отбор прибыльных лотов ✅️ Стратегии участия в торгах с минимальными рисками ✅️ Работа с переуступкой права аренды ✅️ Покупка участков ниже кадастровой стоимости ✅️ Поиск покупателей и инвесторов Формат работы: Старт 21 сентября. Ежедневные уроки по будням в течение двух недель. Месяц кураторской поддержки. Все эфиры веду лично, задания проверяю вместе со старшим куратором - поэтому мест всего 30. Специальное предложение для участников: Прошедшие интенсив на тарифах «Нейро» и «Ракета» получают апгрейд тарифа при поступлении на основной практикум «Свой Гектар». Программа и билеты ЗДЕСЬ.

🟢 Чтобы продать что-то ненужное, надо сначала купить что-то ненужное И на эти деньги купить то, что нужно. Или закрыть ипотеку. Или оплатить ребёнку образование. Или наконец поехать в отпуск. Одна из законных манипуляций с земельными участками - изменение вида разрешённого использования. Вид разрешённого использования, ВРИ, - это то, что на участке можно делать. Есть ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» - значит, можно построить дом. Есть «для размещения магазина» - понятно, что можно поставить магазин. Есть «ведение огородничества» - грядки и некапитальные постройки, жилой дом не зарегистрировать. ВРИ напрямую влияет и на кадастровую, и на рыночную стоимость. Поле, пригодное только под ромашки, стоит дешевле участка под сад, участок под сад дешевле участка под дом, а земля под автосервис - ещё дороже. Разница иногда доходит до десяти раз. При этом каждый участок лежит в какой-то территориальной зоне, а у зоны есть список основных видов использования. Менять ВРИ внутри этого списка можно без согласования и бесплатно - за исключением Московской области, где эта услуга платная. Отсюда рычаг. Путей к хорошему участку три. 1. Купить готовый участок под дом на рынке - по рыночной цене. 2. Идти на торги за самым привлекательным лотом вместе со всеми, кто тоже его заметил. 3. Купить на торгах участок с «ненужным» ВРИ, на который никто не смотрит, и без проволочек сменить вид использования на востребованный. Был огород за 60 000 рублей, стало приусадебное хозяйство стоимостью 700 000. Как это делается. Смотришь зону. Правила землепользования и застройки лежат на сайте администрации; там у зоны участка перечислены основные виды. Проверяешь, что нужный вид - в основных. Если «ведение ЛПХ» или «ИЖС» в списке основных, рычаг работает. Если нет - это другая история: перевод полевого ЛПХ в приусадебное - перенос границы населённого пункта, генплан, слушания, годы и чаще всего отказ. Обещание продавца «переведём легко» в таком случае - ложь. Оформляешь участок в собственность, потом меняешь ВРИ. Заявление через МФЦ или Госуслуги, без согласований. Продаёшь или держишь то, что стало стоить в разы больше. Поэтому не обязательно разбивать лоб, пытаясь взять самые, как кажется, привлекательные участки. Самые привлекательные - те, которые ещё никто не прочитал. Как читать территориальные зоны и что в них менять - одна из тем предобучения. Место в предзаписи даёт гарантию попасть в предобучение - программу, которая идёт до старта практикума. Всем Гектаров. Егор. 👉 Занять место в предзаписи на новый набор - ЗДЕСЬ

🟢 18 октября, 11:00 по Москве. Мастер-класс «Разбор торгов на живых лотах» По итогам 2025 года 63% земельных аукционов не состоялись: на лот не пришёл никто. Ещё в 10-15% случаев приходил один человек и забирал участок по начальной цене. Когда я говорю это вслух, в ответ почти всегда звучит одно и то же: «так это где-то в глуши». В воскресенье проверим. Не на слайдах, а на живом экране. Что будет Несостоявшиеся торги по регионам из чата. Открою «Сотку», сервис аналитики торгов, и покажу лоты, на которые никто не пришёл. Напиши в чате свой регион - посмотрим и его. Как читать лот. Шесть вещей в извещении и проекте договора, которые я проверяю до заявки. Пройдём по ним на реальном извещении, а не по списку. Потолок ставки. Как по сделкам рядом с участком заранее решить, до какой суммы торговаться, чтобы не выиграть лот, который потом некому отдать. Полтора часа, онлайн, в конце отвечу на вопросы из чата. Для тех, кто досидит до конца, будет подарок. Участие бесплатное. Ссылка на эфир придёт на почту за час до начала. И заранее: если собираешься на торги, займись ключом электронной подписи. Земельные торги идут в электронной форме, без ключа заявку не подать. Всем Гектаров. Егор. 👉 Зарегистрироваться на мастер-класс 18 октября - ЗДЕСЬ

🟢 Извещение о торгах читают так же, как лицензионное соглашение. Проматывают до кнопки Человек открывает лот, смотрит на цену, на снимок со спутника, иногда на площадь. Остальные страницы - приложения, проект договора, перечень ограничений - пролистывает. Потом вносит задаток и только после победы узнаёт, что именно выиграл. Я читаю каждый лот в одном и том же порядке, по шести пунктам. 1. Вид разрешённого использования и категория. Что на этой земле можно делать: строить дом, вести хозяйство, косить траву. Одно слово в извещении меняет и цену участка, и то, кому ты его потом сможешь передать. 2. Что продаётся. Право аренды или собственность. Если аренда - на какой срок. Двадцать лет и три года - это разные участки, даже если на карте они соседи. 3. Начальная цена, шаг и задаток. Сколько денег придётся заморозить на время процедуры. Задаток проигравшим возвращается, победителю засчитывается в оплату. Теряет его только тот, кто выиграл и отказался подписывать договор. 4. Сроки. Когда заканчивается приём заявок и когда сами торги. Между этими датами есть время, за которое участок можно успеть проверить. Или не успеть, если взяться за день до конца. 5. Проект договора. Условия, которые ты подпишешь после победы. В том числе пункт о передаче прав: можно ли будет уступить аренду другому человеку. Если запрет стоит уже в проекте, после торгов обойти его чаще всего не получится, и лот под переуступку не подходит, сколько бы он ни стоил. 6. Сам участок на карте. Границы, соседи, охранные зоны. Это уже не извещение, а НСПД «Земля просто», и разговор отдельный. Пять из шести лежат в самом лоте, открытом у тебя на экране. Их не нужно искать по сайтам администраций. Нужно только дочитать до конца. В воскресенье, 18 октября, в 11:00 по Москве покажу в «Сотке» несостоявшиеся торги по регионам из чата и пройдём по этим шести пунктам на живом извещении. И посчитаем, до какой суммы по такому лоту вообще стоит торговаться. Всем Гектаров. Егор. 👉 Зарегистрироваться на мастер-класс 18 октября - ЗДЕСЬ

🟢 Шаг 6. Сколько стоит весь путь и что получается на выходе Пять шагов пройдены: карта, кадастровый план, схема, заявление, договор. Соберём расходы в одну строку, чтобы было видно целиком. Карта - ноль. НСПД открыт всем. Кадастровый план территории - около ста десяти рублей, и на нём поместится не один участок. Схема - ноль, если рисуешь сам в «Арго-7». Заявление - ноль. Межевание - вот здесь платим кадастровому инженеру, это основная статья. Аренда - от 0,6% кадастровой стоимости в год. Выкуп из аренды - та строка, из-за которой вся арифметика может перевернуться. Ставка - процент от кадастра, зависит от региона и вида использования: от 1,5% в льготных субъектах до 60% в Подмосковье под ИЖС, где-то уже и все сто. И тренд один: регионы пересматривают эти проценты вверх, а не вниз. В Подмосковье было три процента, стало шестьдесят. На практике. Каждая отдельная попытка стоит сотни рублей и вечер времени. Отказ не стоит почти ничего, кроме тридцати дней ожидания. Постановление держит участок за тобой год, иногда два. Значит выигрывает не тот, у кого больше денег, а тот, кто подал больше заявлений и не бросил после третьего отказа. Константин к середине программы выиграл 14 торгов, подав 34 заявления, и получил по ним 13 отказов. Ученики прошлого потока в сумме подали 1 366 заявлений и оформили 340 гектаров. Учителя, водители, мамы в декрете. Чего в этих шести шагах нет. Регистрации договора, выкупа из аренды по своей ставке, работы с отказами через суд, торгов - там своя механика с задатком вместо полной суммы. Это следующий уровень, и он разбирается уже не постами. Но первые пять шагов ты теперь можешь пройти сам, с завтрашнего дня. Открой карту и найди своё белое пятно.

🟢 Построил дом и не подавал уведомление. Что теперь Этот вопрос приходит в одной и той же интонации - виноватой. Человек построил дом на своём участке, уведомление о начале строительства не подавал, об окончании тоже, и теперь думает, что дом нелегальный и его либо снесут, либо придётся судиться. Чаще всего не придётся ни того, ни другого. Для жилых и садовых домов на участках под ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта и на садовых участках действует упрощённый порядок, та самая дачная амнистия. До 1 марта 2031 года такой дом ставится на учёт без разрешения на строительство, без экспертизы проекта и без уведомлений. Нужны технический план от кадастрового инженера, декларация об объекте, которую заполняешь вместе с ним, правоустанавливающий документ на участок и заявление через МФЦ или Госуслуги. Деньги в этой истории уходят инженеру: технический план от пяти тысяч, в регионах до пятнадцати. Государственная часть - пошлина в сотни рублей, рассмотрение около двенадцати дней. В 2026 году спотыкаются на другом. С 1 февраля регистрация начинается не с техплана, а с адреса. Дом получает официальный адрес в местной администрации, его код из системы ФИАС вносится в технический план, и только потом документы идут в Росреестр. Без адреса регистрацию приостанавливают. Это частая причина приостановок, и о ней мало пишут: люди платят инженеру, подают документы и получают приостановку по причине, о которой не знали. Приостановка - не отказ. Росреестр называет причину и даёт срок её устранить. Зачем вообще регистрировать, если дом и так стоит? Потому что незарегистрированный дом юридически не существует. Его нельзя продать, подарить, передать по наследству - наследникам достанется только участок. Нельзя застраховать, нельзя требовать подключения газа, не будет компенсации, если землю изымут для государственных нужд. И без зарегистрированного дома не получится выкупить арендованный участок без торгов. Про налог, который всех пугает: действует вычет в пятьдесят квадратных метров. Дом меньше пятидесяти метров налогом не облагается вовсе, дом в семьдесят облагается как двадцать. Шесть шагов до записи в реестре, от адреса до выписки, пять причин приостановки и как их снимают - всё это в гайде «Как узаконить дом на участке». Семь листов, порядок и цифры на сентябрь 2026 года. Всем Гектаров. Егор. 👉 Забрать гайд «Как узаконить дом на участке» - ЗДЕСЬ

🟢 Сегодня у меня две новости. И они, на самом деле, про одно и то же. Вчера в запрещённой в России соцсети на меня подписался 100 000-й человек. Сто тысяч. Причём без покупки подписчиков, розыгрышей и прочей ерунды. Просто несколько лет я снимал видео про землю. Сначала их смотрело 200 человек. Иногда 500. Половину зрителей я, кажется, знал лично )) Потом стало 5 тысяч. 20. 50. Теперь вот 100. Секрета никакого нет. Я просто продолжал делать. Снимать. Проводить эфиры. Разбирать участки. Отвечать в сотый раз на вопрос, который уже отвечал 99 раз. И вот вторая новость примерно про то же самое. Сегодня открываем «Виртуального риэлтора». Сервис, который мы делали последние месяцы и который я сам очень давно хотел. Идея простая. Берём кадастровый номер участка или ссылку на торги. И вместо того чтобы несколько часов лазить по НСПД, ПЗЗ, реестрам, картам, объявлениям и ещё чёрт знает где - получаем один нормальный отчёт. Что там сейчас есть: ⁃ основные данные об участке из государственных источников; ⁃ территориальная зона и ПЗЗ: что вообще можно строить; ⁃ ограничения: ЗОУИТ, водоохранные, охранные, приаэродромные зоны и так далее; ⁃ рельеф, уклон, дороги, ЛЭП, вода, инфраструктура вокруг; ⁃ спутниковые снимки за разные годы; ⁃ реальные сделки Росреестра рядом за последние два года. Не объявления «хочу 10 миллионов», а зарегистрированные сделки; ⁃ расчёт стоимости подключения электричества; ⁃ если это торги - данные по самому лоту, срокам и условиям; ⁃ список того, что ещё обязательно надо проверить перед покупкой. Но самое интересное даже не отчёт. После этого с участком можно разговаривать. В прямом смысле. Спрашиваешь: «Тут можно построить дом?» «Какие здесь самые опасные ограничения?» «За сколько вообще имеет смысл покупать этот участок?» «Посмотри договор аренды. Где там риски для меня?» И земельный ИИ отвечает с учётом данных именно по этому участку, а не выдаёт общую простыню из интернета. Зачем мы вообще это сделали? Потому что я четыре года вижу одну и ту же историю. Нашёл человек участок. На карте красиво. Цена хорошая. Место нравится. А потом начинается. Через участок идёт охранная зона. Строительство ограничено. Нормального подъезда нет. Свет далеко. Или человек покупает землю за 2 млн, а потом выясняется, что рядом такие же участки реально продавались по 900 тысяч. Причём почти вся эта информация существует. Она просто разбросана по разным источникам. И обычному человеку ещё надо понимать, ГДЕ её искать и ЧТО именно он там видит. Мы попытались собрать это в одном месте. И если каких-то данных нет или их нельзя нормально подтвердить - сервис так и напишет, а не придумает ответ. Но как первая проверка участка - это уже совсем другой уровень. Первая проверка бесплатная. Поэтому просто возьми участок, который давно смотришь, и прогони его. Особенно интересно будет тем, кто уже собирался его покупать )) 👉 Проверить участок - ЗДЕСЬ Ну и спасибо всем, кто эти годы читает, смотрит, спорит со мной в комментариях и приходит на эфиры. 100 000 - всё-таки красивая цифра. Всем Гектаров. Егор

🟢 Чужой результат бесит. Поэтому я вынес кейсы в отдельный канал Есть такой тип человека - начитанный лузер. Он много знает, у него на всё есть мнение, он охотно раздаёт обратную связь. Больше ничего нет. Когда такой человек видит чужой результат, первым включается не интерес, а защита собственных установок. Из красивой машины выходит молодой парень. «Папа купил. Или инфоцыган». А я хороший, я на остановке. И легче на душе. Чёрно-белая оценка нужна мозгу для выживания: сохранить позицию, значимость, самоощущение. А то вдруг учудишь чего-нибудь с непонятными последствиями. Это и есть режим самосохранения - штука, которая мешает прожить свой сценарий. Смотри, как он включается. Быстрее всего доходы растут в начале пути, лет в двадцать-тридцать. Первое собеседование, когда язык не двигается, а с ладоней течёт пот. Первый день на новой работе. А дальше человека трактором не сдвинешь с насиженного места. Страх закончился, началась стабильность. Ты уже не Сашка, а Александр Сергеевич, уважаемый начальник отдела. Или Дарья Михайловна, главный бухгалтер. Почему раньше делал через страх, а сейчас встал? Потому что раньше ты был в условиях, где не делать невозможно. Детсад, школа, вуз, работа - эти переходы обязательны. Нравится, не нравится - терпи, моя красавица. А когда минимальная программа выполнена - брак, дети, ипотека, машина в кредит, - у общества больше нет требований к твоему уровню жизни. Дальше ровная линия: одинаковые друзья, похожие доходы, соразмерная ипотека. И всё, что выходит за рамки этой картины, защищается неистово. «Без коррупции ничего не сделаешь». «Раньше было лучше». «Честно не заработать». «Не в деньгах счастье». Это не духовность. Это базовая защита. «Этого не может быть, потому что не может быть» бомбит ровно тогда, когда я публикую людей, которые за сделку зарабатывают столько, сколько другие за год. Все видят результат. Что за ним стоят десятки попыток, отказы, уныние и тупое упрямство - видит только сам автор. Чтобы не скрести тёркой по больному, я вынес результаты в отдельный канал. Вот что там появилось за две недели. Деньги уже получены ⁃ Ульяновская область - купил за 156 000, продал за 240 000 через два месяца. Кадастровая там 153 969 ₽, то есть заходил практически по кадастру. ⁃ Ярославская область - 7 гектаров сельхозки без торгов, для КФХ, под пчеловодство. Участок не его: вёл как услугу, для заказчика. Год работы, гонорар 250 000 ₽. ⁃ Переуступка вопреки запрету - в договоре аренды стоял прямой запрет. Выставил на Авито за 300 000, продал за 250 000, оформил через МФЦ. Взял, потому что больше никто не подался ⁃ Хабаровский край - 15,95 сотки ИЖС за 2 601 ₽ в год при кадастровой 173 424 ₽. ⁃ Московская область - ИЖС в 151 км от Москвы, газ и свет по границе, аренда на 20 лет за 37 080 ₽ в год. ⁃ Подмосковье, Московкино - заявка на торги оказалась одна. Участок ушёл в собственность за 177 776 ₽, похожие там стоят 300-350 тысяч. Выиграл в живой драке ⁃ Тульская область, Донской - старт 30 784 ₽/год, забрала за 47 407 ₽/год при кадастровой 857 564 ₽. Переуступку такого права там считают в 500-700 тысяч. ⁃ Вологодская область - старт 2 968 ₽/год, финал 15 347 ₽/год. Ставка выросла почти в пять раз, и он всё равно дожал лот. ⁃ Пермский край, Губаха - ИЖС в собственность за 254 129 ₽ при кадастровой 158 830 ₽. Рынок там от 600 000 ₽. ⁃ Ставропольский край - первый участок в жизни. Торговалась с соперником: старт 2 100 ₽/год, забрала за 3 234 ₽/год. Десять историй, разные регионы и суммы. Общее одно: все эти люди сначала подали заявление, а потом получили результат. Не наоборот. Кейсы целиком, с протоколами и договорами, - в канале кейсов. Всем Гектаров. Егор. 👉 Встать в список предзаписи - ЗДЕСЬ

🟢 Благосостояние - это рост двух переменных: капитала и дохода Доход не должен быть одним. А капитал должен быть сосредоточен в твоих руках. Те, кто смотрит только на доход, рискуют всю жизнь провести в погоне за миражом и остаться голозадым миллионщиком. Работает это по принципу ТРоТ - траты растут опережающими темпами. Повышение, удачная сделка, неожиданная премия - и сразу новый автомобиль, школа подороже для детей, квартира или коттедж в ипотеку. А денег к концу месяца как не было, так и нет. Вспомни, как студентами мы мечтали о первой зарплате. Прошли годы, зарабатываем больше, чем на первой работе, и денег всё равно не хватает. Чтобы увеличивать доход, надо делать то, чему не учат ни в школе, ни в вузе: давать максимум ценности в обмен на стоимость. В школе и вузе учат другому - менять время собственной жизни на напечатанные денежные знаки ровно в том объёме, чтобы обеспечить прожиточный минимум. Капитал - это то, что зарабатывает деньги, пока ты спишь. Двенадцать лет я собираю свой земельный банк. Потому что земля дорожает в силу собственной невоспроизводимости. Можно построить новый дом, новый завод, новый склад. Воспроизвести участок земли нельзя. Земля при этом работает в обе стороны сразу: и как инструмент трудового дохода, и как способ собрать инвестиционный капитал. Основные стратегии, между которыми выбирают. Работать на услугах - подбирать лоты и вести оформление для заказчика. Брать в аренду, строить, выкупать по ставке региона и продавать. Продавать переуступку права аренды. Сдавать в аренду и получать рентный доход. Часть земли держать на перспективу. Горизонт в десять лет кажется долгим. Но если ты работаешь больше десяти лет и до своих финансовых целей так и не дошёл - может быть, дело не в сроке. И самое удобное: работать с землёй сегодня можно полностью онлайн, без привязки к географии. Я покупаю государственную землю в России и одновременно веду проекты в Азии, для чего и переехал в Корею. В этом канале я подробно разбираю, как брать землю у государства. Место в предзаписи даёт гарантию попасть в предобучение - программу, которая идёт до старта практикума. Всем Гектаров. Егор. 👉 Занять место в предзаписи на новый набор - ЗДЕСЬ

🟢 Два постановления. Семь гектаров без торгов. И 250 тысяч человеку, который это сделал Ярославская область. Сельхозка, почти семь гектаров, двумя постановлениями. Без торгов, в аренду на пять лет. Вид использования - пчеловодство )) Всё законно: КФХ имеет право получить землю без аукциона. Процедура открыта, описана в кодексе, доступна любому гражданину. Только участок получил не тот, кто его оформлял. Оформлял наш выпускник. Как услугу. Заказчику. И взял за это 250 тысяч рублей. Информация о том, что КФХ дают землю без торгов, лежит в открытом доступе. Бесплатно. Любой может прочитать. И всё равно люди платят специалисту четверть миллиона. Потому что знать и уметь - это две разные профессии. Вот что стоит за этим кейсом по факту: год работы, комплексные кадастровые работы на местности, согласование улично-дорожной сети, переписка с администрацией и два похода за постановлением. Год. Человек, который читал про это в интернете, сдаётся на второй неделе. И деньги. Один такой заказ - 250 тысяч. Десять заказов за год - два с половиной миллиона. Десять клиентов за двенадцать месяцев в стране, где большая часть земли принадлежит государству, а люди про это даже не думают. Столько наберёт любой, кто не молчит о том, чем занимается. Стартовый капитал здесь ноль. Ты не покупаешь землю, не вкладываешь в товар, не арендуешь офис. Ты продаёшь навык. Только навык не берётся из вебинаров и конспектов. Он берётся из первой заявки, которую ты подал сам. Из первого отказа, который тебе разобрали по пунктам. Из второй попытки, где ты уже знаешь, где подстелить. Ровно за этим люди и идут в практикум: не послушать, а сделать своими руками, пока рядом есть тот, кто поправит. Кто-то потом оформляет землю себе. А кто-то, как автор этого кейса, начинает оформлять её другим - и берёт за это деньги. Двери в следующий поток пока закрыты. Открою - скажу первым тем, кто в списке предзаписи. Всем Гектаров. Егор. 👉 Встать в список предзаписи - ЗДЕСЬ